המטרה היתה להוריד את מחירי הדירות - אבל אז המדינה התערבה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המטרה היתה להוריד את מחירי הדירות - אבל אז המדינה התערבה

המדינה תיכננה להציף את ישראל בקרקעות לבנייה - אז איך זה נגמר בדירה שלא תעלה פחות מ-1.4 מיליון שקל?

25תגובות

המטרה היתה להוריד את מחירי הדירות באמצעות הורדת מחירי הקרקעות. ואולם בפועל, שני מכרזים שנסגרו בשבוע שעבר במודיעין ובקרית ביאליק - שמשרד הבינוי בתקופתו של השר הקודם, אורי אריאל, ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ראו כבעלי חשיבות רבה - יביאו בסך הכל להקצאת מספר מסוים של דירות מוזלות במודיעין, אך ללא הורדת מחירים כוללת.

בקרית ביאליק מתכננת רמ"י לפרסם בשנים הקרובות מכרזי קרקע לכ–7,000 יחידות דיור, במסגרת הסכמי הגג שנחתמו בין העירייה לממשלה, ולפיהם הממשלה תממן את פיתוח התשתיות בשכונות החדשות. מכרזים לכ–1,970 יחידות דיור בקרית ביאליק כבר יצאו לדרך, אבל חלקם נדחו, ולא לכולם הוגשו הצעות מטעם קבלנים. לכאורה, המדינה מציפה את קרית ביאליק ביחידות דיור עתידיות - מה שאמור להוביל להוזלתן - אך למעשה, הדברים אינם כה פשוטים.

לפני שהתפרסמו המכרזים האחרונים על קרקעות במתחם נאות אפק בקרית ביאליק, התפרסמו כמה מכרזים על קרקעות באזור הקריות - במתחם גבעת הרקפות, הממוקם מעט דרומית לנאות אפק, ובאזור ששימש בעבר את המחנה הצבאי כורדני בקרית מוצקין.

חגי פריד

המכרזים בנאות אפק היו על מתחמי קרקע ל–1,100 יחידות דיור, אך בסופו של דבר שווקו קרקעות ל–355 דירות בלבד. "במכרז האחרון בשכונת גבעת הרקפות בקרית ביאליק, ניגשו בממוצע 13 מתמודדים על כל חלקה. בנאות אפק, לעומת זאת, אף שהמתחם כלל 240 יחידות דיור בלבד, התחרות היתה נמוכה, עם רק כארבעה מתמודדים בממוצע על כל חלקה - מספר נמוך אף מהממוצע הארצי, של 5.5 מתמודדים לחלקה", אומרת שמאית המקרקעין נחמה בוגין.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לדבריה, "הדבר ניכר גם בתוצאות המכרזים וההצעות עבור הקרקע. לראיה, במכרז בשכונת גבעת הרקפות התוצאות משקפות פער של כ–20% בין המחיר ליחידת קרקע לבין הערכת השמאי, ואילו במכרז הנוכחי בנאות אפק הפער בין ההצעה הזוכה להערכת השמאי נמוך מ–26%, אף שההצעה הזוכה היתה גבוהה בכ–7% מההצעות הבאות אחריה".

איך ניתן להסביר את הפערים האלה? "המכרז בקרית ביאליק פורסם בדצמבר, כחלק מהניסיון של שר הבינוי הקודם, אורי אריאל (כיום שר החקלאות), להראות שהוא משווק הרבה קרקעות - אבל המכרז הזה עוכב שוב ושוב, ולא במקרה", אומר מקור בענף הבנייה. "כדי שהמתחם יוקם, צריך להסדיר ניקוז לים ולהסיט את נחל נעמן. האם לעיריית קרית ביאליק יש אפשרות כלכלית לעמוד בדרישות האלה? בתוך כמה זמן יכולה המדינה לתקצב עלויות של פרויקטים מסוג זה, במסגרת הסכמי הגג? וזאת חוץ מהעלויות של התשתיות הרגילות". לכן, מעריך המקור, "יש להמתין לפחות שנתיים, כדי שניתן יהיה לעלות על הקרקע במתחם".

כלומר, גורם ראשון לעיכובים בבנייה מוטל על הקבלנים, שיצטרכו להמתין לסיום עבודות התשתית. ואולם גורם שני, חשוב אף יותר, הוא עלויות הפיתוח עצמן. "עלויות הפיתוח של המכרז בנאות אפק היו גבוהות במיוחד. במכרזים קודמים באזור, כמו בשכונת כורדני בקרית מוצקין, עלויות הפיתוח היו 70–80 אלף שקל ליחידת דיור - ואילו כאן הן מסתכמות ביותר מ–200 אלף שקל ליחידה", אומר המקור.

לדברי בוגין, "עלויות הפיתוח שנדרשו ליחידת דיור בנאות אפק גבוהות פי שלושה וחצי ממכרזים שנעשו בגבעת הרקפות. שוב אנו נתקלים במצב שבו גם אם המחיר לקרקע יורד, הרווחים למדינה מגיעים מהוצאות הפיתוח ומעלים את המחיר הסופי ליחידת דיור".

כלומר, תוצאות המכרזים בקרית ביאליק משקפות עלויות של כ–360 אלף שקל ליחידת דיור (החברות שיכון ובינוי ואפריקה ישראל מגורים זכו במחיר של 250 אלף שקל ליחידה, אבל המתחם שלהן גדול יותר מהאחרים). ההערכה היא כי המחיר הממוצע של דירות שיוקמו שם יהיה לא פחות מ–1.4 מיליון שקל - מחיר מאכזב מאוד, למי שציפה שהמכרזים האלה יובילו להוזלה. החברות שהשתתפו במכרז משדרות מצדן מסר שהן מאמינות שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.

המכרזים האחרים שתוצאותיהם פורסמו בשבוע שעבר הם מכרזי "מחיר מטרה" שהתקיימו במודיעין, על פי התוכנית שיזם אריאל בכהונתו כשר הבינוי. מחיר מטרה הוא שיטת שיווק המאפשרת לרכוש דירה חדשה במפרט איכותי בהנחה של כ–20% ממחירי השוק. במסגרת מכרזים אלה מחויבים הקבלנים למכור חלק מהדירות בפרויקטים שלהם במחירים שנקבעים על ידי השמאי הממשלתי, הנמוכים ב–20% מהמחירים המקובלים בשוק.

במודיעין זכו שישה יזמים בקרקע לבניית 697 יחידות דיור - בהן 524 יחידות שיימכרו במחיר מפוקח של 11.2 אלף שקל בלבד למ"ר במתחם מבוקש בעיר. בניגוד להיענות הדלה למכרז בקרית ביאליק, למכרז במודיעין הוגשו 27 הצעות, והזוכים ישלמו למדינה בסך הכל 155.4 מיליון שקל בעבור הקרקעות. הפעם, למרבה ההפתעה, מחירי הקרקעות ירדו במידה ניכרת, גם אם נכלול את עלויות הפיתוח.

הקבלנים לא צופים ירידת מחירים

"מכרז מחיר מטרה במודיעין משקף את הצורך של היזמים בקרקעות לבנייה באזורי הביקוש", אומרת בוגין. "על כך מעיד המספר הגבוה של ההצעות שהוגשו, למרות הרווח הנמוך שנשאר ליזמים על הפרויקט. על פי תוצאות המכרז, המחיר הממוצע ליחידת דיור כולל פיתוח הוא כ–430 אלף שקל - מחיר נמוך משמעותית מזה שבמכרז האחרון שנערך במע"ר (מרכז עסקים ראשי), שבו המחיר הממוצע ליחידה היה 615 אלף שקל, ונמוך גם מהמכרז בשכונת נופים במודיעין שנערך בדצמבר, ובו המחיר הממוצע היה 500 אלף שקל".

ירידות המחירים האלה הן בדיוק הדבר שבגללו יזמו רמ"י והשר אריאל את מבצעי מחיר מטרה. ברור שמרגע שקבלנים מוגבלים במחירי המקסימום שהם יכולים לגבות על רוב הדירות בפרויקט שלהם, הם חייבים להציע מחירים מופחתים על קרקעות. ואולם השאלה היא האם המחירים משקפים גם ירידות מחיר של הדירות האחרות.

"מכרז מחיר מטרה אמור לשקף מחיר של כ–80% ממחיר השוק. מחיר של 430 אלף שקל ליחידת דיור הוא אכן מחיר נמוך ממחיר השוק", אומרת בוגין. "אם נסתכל על המחיר המלא, נראה כי כמעט שלא היה כל שינוי ביחס למכרז בדצמבר, כשסביר להניח שאת הרווח על הפרויקט יבקשו היזמים לעשות על חשבון הדירות הנותרות, או באמצעות חיסכון בעלויות הבנייה מבחינת סטנדרט הפרויקט והמפרט הטכני שלו".

בחברת אלמוג כ.ד.א.י., אחת הזוכות במכרזים במודיעין, מתמחרים בימים אלה את הדירות שיימכרו בפרויקט שלה. מנכ"ל החברה, יקי אמסלם, מאשר את דברי בוגין: הדירות שיימכרו בתנאי שוק רגילים יכסו על ההפסדים שיירשמו לחברה באמצעות הדירות שיימכרו במסגרת מחיר מטרה.

"הדירות שיימכרו לפי מחיר מטרה יהיו דירות 4 ו–5 חדרים. דירת 5 חדרים בשטח של 120 מ"ר, עם חניה ומרפסת, תעלה כ–1.45 מיליון שקל", אומר אמסלם. "לעומת זאת, יתר הדירות שישווקו באופן חופשי, מתוכננות להיות איכותיות מבחינת הגודל, המפרט, מיקום הבית וכיווני האוויר, והן יימכרו במחירים גבוהים". הוא מעריך כי דירות 5 חדרים רגילות יימכרו בפרויקט במחיר התחלתי של 1.8 מיליון שקל.

ברור לפיכך כי בשני המקרים, גם בקרית ביאליק וגם במודיעין, הקבלנים בוחרים לעצמם את הדרכים להתמודד עם גזירות ממשלתיות. כשהממשלה מעלה עלויות פיתוח, מעטים ניגשים למכרזים, ומי שניגש - מתמחר את הדירה במחיר גבוה יותר. לעומת זאת, כשהמחיר מוגבל, הקבלנים מתכננים פרויקטים משולבים של דירות יוקרה עם דירות פשוטות, כדי שרוכשי דירות היוקרה יסבסדו את הדירות המוזלות. בסופו של דבר, אילו תוצאות המכרזים בשני המקרים האלה יכלו לדבר, הן היו אומרות שהקבלנים אינם חוששים שמחירי הדירות יירדו בקרוב.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#