סוף לסחבת: חוק חדש מאפשר לדיירים לצאת מעסקות פינוי-בינוי עם מאכערים

חוק מארגני עסקות להתחדשות עירונית ימנע מהיזמים לחייב את הדיירים להסכמים ארוכי טווח ויגביל את תוקפם ל-3 שנים, עם אפשרות יציאה מוקדמת

רז סמולסקי

משרד המשפטים פירסם השבוע את תזכיר חוק מארגני עסקות להתחדשות עירונית, שמטרתו לעגן את היחסים בין מארגני עסקות; אלו שמחתימים את הדיירים על הסכמי התקשרות, לבין הדיירים ולהגן על הזכויות של בעלי הדירות. החוק מציע לחייב פרטים מהותיים לעסקת פינוי-בינוי כמו התמורה שיקבל בעל הדירה, המועד הצפוי להשלמת העסקה ועוד.

החוק מקודם לאחר שבמספר לא מבוטל של מקרים נמצא כי מאכערים ויזמים החתימו דיירים על הסכמים המחייבים ליזום פרוייקטים של פינוי-בינוי, ואולם אלו לא הצליחו לקדם אותם, אך לדיירים לא אפשרו למצוא יזמים חלופיים. זאת, משום שההתקשרות בין יזמים לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי היא בלתי מוסדרת ופרוצה. מארגני פרויקטים להתחדשות עירונית הם יזמים או מתווכים, חלקם מקצועיים מאוד וחלקם פחות.

צילום: אייל טואג

המארגנים פונים לבעלי דירות ומחתימים אותם על הסכמים שמחייבים אותם להתקשר עימם בעסקת פינוי-בינוי. ההסכמים המדוברים הם למעשה מה שמכונה "טרום הסכם", שמייפה את כוחו של היזם לפעול לקדם תוכנית בנייה, ובדרך כלל כולל גם התחייבות לבלעדיות עם אותו יזם לתקופות בלתי מוגבלות.

פרמטרים רבים אינם כלולים בהסכם, כמו למשל האפשרות של הדיירים להשתחרר ממנו. כך הם מארגנים רוב שמספיק להם כדי להתקשר עם יזם נדל"ן או חברת בנייה שתקדם עבורם את הפרויקט. תמורת עבודתם גובים המתווכים עמלה.

כתוצאה מכך, פרויקטים רבים נתקעו כי בעלי הדירות נותרים כבולים ליזם ולהסכם ולא יכולים להתקשר עם יזמים או מארגנים אחרים. מטרת החוק היא להגביל את משך התקופה של טרום הסכם כזה לעד 24 חודשים, תוך שהיזם מתחייב לעמוד באבני דרך של התקדמות הפרויקט ואי-עמידה תוכל להביא לפקיעת ההתקשרות מוקדם יותר.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כמו כן ישנה אפשרות להאריך את ההתקשרות בשנה נוספת עד לתקופה מקסימלית בת 36 חודשים, ממועד החתימה עם בעל הדירה הראשון שחתם על ההסכם מבין בעלי הדירות בבניין המשותף. אפשרות יציאה מוקדמת נוספת מההסכם היא במידה ששני שליש מבעלי הדירות שחתמו על הסכם טרום ההתקשרות מעוניינים לבטל את ההסכם ולשלם למארגן העסקה 5,000 שקל מכל בעל דירה. בתזכיר החוק נכתב כי תיחום תוקף החוזה יגן על הדיירים ומצד שני ייתן תמריץ למארגנים לפעול ביעילות ובזריזות לקידום הפרויקטים.

מציגים פרויקט פינוי בינויצילום: אמיל סלמן

על פי החוק, בהסכמים אלו אמורה להיות מפורטת התמורה שיקבל כל דייר במסגרת העסקה והמועד הצפוי להשלמת הבנייה. יש לקבוע אחריות להשלמת הבנייה בהתאם להסכם; לקבל התחייבות אישית מטעם היזם להעמדת ערבויות לטובת בעל הדירה; ליצור יפויי כוח נוטריוני מטעם בעל הדירה ליזם לביצוע פעולות הדרושות למימוש העסקה.

מטרת כל ההתייחסויות למנוע חתימה חפוזה ובלתי מודעת על הסכמי טרום התקשרות, כאשר במקרים רבים בעלי הדירות לא מודעים להשלכותיו המשפטיות. בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית, בעלי הדירות נמנים בין אוכלוסיות מבוגרות או חלשות, שאינם מבינים את מהות ההתקשרות עליה הם חותמים.

החוק קובע כי תקופת ההתקשרות בין מארגן העסקה לכל הדיירים מתחילה ביום החתימה על הסכם טרום ההתקשרות עם בעל הדירה הראשון. ממועד זה המארגן צריך להתקשר עם 50% מבעלי הדירות בבית משותף שבו עד 16 דירות או 40% מבעלי הדירות בבניין שבו 17 דירות ויותר.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker