חשבתם שתוכלו לקנות דירה בזול? תראו בכמה זינקו מחירי הקרקעות

משוהם ועד עפולה, מאור עקיבא ועד קרית ביאליק, כמעט כל מכרז קרקע של רשות מקרקעי ישראל שנסגר ב-2015 מצביע על עליית מחיר בסכומים של עשרות עד מאות אלפי שקלים ליחידת דיור

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

"מחירי הדיור ייעצרו בברקס ב-2014 - וב-2015 יירדו באופן משמעותי" - על האמירה הזו חזר מי שהיה שר האוצר עד לא מזמן, יאיר לפיד, בשלל התבטאויות, בעיקר בחציה הראשון של 2014. בעוד שחלקה הראשון של האמירה התממש במידה מסוימת - בעיקר בשל הקיפאון שחל בשוק, כשלפיד יצר ציפייה לחוק מע"מ 0% שיזם - הרי שכבר בסוף 2014, עם התפרקות הממשלה הקודמת, ניתן היה לחזות בעליות מחירים חדות, שנמשכו עמוק אל תוך 2015.

עבודה שערכה באחרונה שמאית המקרקעין נחמה בוגין עבור קבוצת הבנייה אלמוג, מצביעה על כך שעליית מחירי הדירות נמצאת כאן כדי להישאר עמנו עוד תקופה ממושכת. מסקנה זו מתבססת על ניתוח של מרבית מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מהחציון הראשון של 2015. מניתוח זה עולה כי כמעט בכל המקרים שבהם פורסמו מכרזים רגילים לבנייה רוויה - כלומר, לא כולל מכרזי "מחיר מטרה" (שבכל מקרה, רק שניים מהם נערכו לפני שהיוזמה נקברה) - הסכומים ששולמו משקפים עלייה חדה במחיר הקרקע בהשוואה למכרזים קודמים.

מהמחקר, שבמסגרתו חולקו המחירים ששולמו עבור הקרקע למספר יחידות הדיור שייבנו בה, נמצא כי מחיר הקרקע עלה, לעתים בתוך חודשים ספורים, בעשרות אלפי שקלים לכל יחידת דיור. מכיוון שמחיר הקרקע מגולם במחירה הסופי של הדירה, המשמעות ברורה - עליית מחירי הדירות תימשך.

דוגמה לכך סיפק רק לפני שבועיים המכרז שנחתם לבניית 240 דירות במתחם גבעת הרקפות בקרית ביאליק. המחירים ששילמו הקבלנים עבור הקרקע שם שיקפו שווי של 411 אלף שקל ליחידה (כולל הוצאות פיתוח), בעוד שבמכרזים שנערכו במקום בראשית 2014, שולמו 335 אלף שקל בלבד עבור יחידת קרקע של כל אחת מהדירות. הפער משקף עלייה של כ-22% במחיר הקרקע בתוך קצת יותר משנה.

שכונת גבעת הרקפות בקרית ביאליק. עלייה של 22% במחיר הקרקע בתוך כשנהצילום: חגי פריד

עפולה מספקת דוגמה קיצונית הרבה יותר. שם שילמו הקבלנים במכרזי הקרקע האחרונים סכומים ששיקפו שווי של 280.5 אלף שקל ליחידת דיור, במכרז לקרקע במתחם הברוש, שתוצאותיו פורסמו במאי. באפריל 2014, שולמו 127 אלף שקל בממוצע עבור קרקע ליחידת דיור במכרזים לקרקע במתחם מורדות עפולה הצעירה. כלומר, במקרה זה משקפים המחירים עלייה של כ–120%, ויותר מ-130 אלף שקל בתוך שנה, במחיר של קרקע ליחידת דיור.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

במכרז שנחתם במארס באור עקיבא, שיקף המחיר ששולם שווי של 292 אלף שקל ליחידת דיור - עלייה של כ-120 אלף שקל וקרוב ל–70% במחיר הקרקע ליחידה - לעומת מכרז שנערך בראשית 2014, שבו נמכרה הקרקע בשווי של 173 אלף שקל ליחידה בלבד.

במכרז שנערך בשוהם, גם הוא במארס, שילמו היזמים כ-849 אלף שקל עבור קרקע ליחידה בבנייה רוויה - 60% ו–320 אלף שקל יותר לעומת 531 אלף שקל ששולמו בממוצע לקרקע ליחידה במכרזים האחרונים לבנייה רוויה שנערכו ביישוב, לפני שלוש שנים.

"משרד הבינוי ורמ"י מראים מצג שווא, שממנו משתמע כי הקבלנים הם האשמים הבלעדיים במחירי הדיור הגבוהים, ונוקבים במחירים גבוהים חרף מאמצי המדינה להוזלת הקרקעות לצורך שינוי מצב השוק", אומרת בוגין.

ואולם, לדבריה, "מניתוח התוצאות של מכרזי רמ"י האחרונים עולה מציאות אחרת לגמרי - ומתברר כי שיטת המכרזים ממשיכה למקסם רווחים עבור המדינה ולהנציח את עליית מחירי הדירות. על פי שיטת המכרזים הנהוגה כיום, מאסת קרקעות במתחמי בנייה משווקת לרוב בחלקים, בפעימות קטנות ובמספר דירות מצומצם יחסית לכל מגרש - ועל פי תנאי המכרזים, כל יזם יוכל לזכות במגרש אחד בלבד".

לממצאים אלה השלכה נוספת, הנוגעת גם ליוזמותיה הנוכחיות של הממשלה בתחום הדיור: קצב כה גבוה של עליית מחירים יוביל לכך שכאשר תבקש הממשלה להתחיל להחיל את יוזמת "מחיר למשתכן" שמקדם שר האוצר, משה כחלון - שבה תוצע הקרקע ליזמים במחיר קבוע, בהנחה של 10%–60% לפי הערכת שמאי - ייתכן כי שווי זה לא יהיה אלא שווי השוק של הקרקע, כפי שהיה ב-2014 או ב-2013.

עם זאת, תומכי היוזמה יטענו כי ממצאי עבודה זו מהווים צידוק חזק לביטול שיטת המכרזים הקיימת, שיש הרואים בה ספסור של קרקעות המדינה, ואשר מובילה באופן מובנה אך ורק לעליות מחיר. מכאן, יטענו אלה, הממצאים מצדיקים החלה מיידית של היוזמה הכוללת את שיווק הקרקע במחיר קבוע מראש, כשבמקום להתחרות על המחיר עבור הקרקע, כפי שקורה עכשיו, יתחרו ביניהם היזמים על יכולתם להוריד את המחיר הסופי של הדירות עבור רוכשיהן.

"כשההיצע מוגבל, היזמים משחרים לכל פיסת קרקע"

לשאלה מה מביא להמשך עליות המחירים האלה, תשובה פשוטה לכאורה: הרבה יותר ביקוש מהיצע. לכאורה, מצב זה לא היה אמור להימשך, לאור "שיא כל הזמנים" של שיווקי הקרקעות ב-2014, שבו התהדרו משרד הבינוי ורמ"י. ב-2014 הוצעו למכירה קרקעות לבנייה של לא פחות מ-50.5 אלף יחידות דיור.

אלא שבמספר הזה יש משהו מתעתע. ראשית, במסגרת המאמץ אכן הוצאו במכרזים כלל הקרקעות הזמינות שנאספו מן הגורן ומן היקב, באופן שהפך את ראשית 2015 לתקופה חלשה למדי מבחינת שיווקים, שכן מלאי הקרקעות התרוקן. יתרה מכך, בחלק ניכר מהמכרזים הוצעו קרקעות עם בעיות כאלה ואחרות, כמו חסמים שונים שיש לפתור עד לתחילת הבנייה בפועל, באופן שהוביל לכך שמכרזים רבים נכשלו מפאת חוסר מציעים. בסך הכל, על פי נתוני רמ"י, נחתמו עסקות למכירת קרקע עבור 29,250 דירות ב-2014 - מספר נמוך אף יותר מזה של 2013, המהווה 58% בלבד מהקרקעות שהוצעו למכירה.

"מכרזים רבים יצאו לשיווק, אך פרסום תוצאותיהם נדחה שוב ושוב", אומרת בוגין, "וזאת להערכתי, מכיוון שלא נרשמו מספיק תוצאות משביעות רצון, הן מבחינת מחיר הקרקע והן מבחינת מספר המשתתפים. במודיעין, לדוגמה, פרסום תוצאות המכרזים נדחה לאורך כשבעה חודשים, כשהתוצאות שפורסמו בסופו של דבר שיקפו מחיר גבוה ליחידת דיור. במקום שהמדינה תוציא מאסת קרקעות גדולה בבת אחת, או שתפרוש את השיווק לאורך השנה, מכרז בודד שיוצא נדחה כמה פעמים - והפער בין צורכי השוק לשיווק בפועל גורם לעליית מחירים נוספת".

לדברי יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, שהזמינה את העבודה, "לצד ההצהרות של שרי האוצר והבינוי, ממשיך בפועל השוק להתנהל בכאוס מוחלט. בשטח, מחירי הקרקע ממשיכים לעלות, והחברות נאלצות להגדיל משמעותית את סכומי ההצעות כדי שיהיה להן סיכוי אמיתי לזכות, עם מחיר קרקע גבוה הרבה מעבר להערכות שמאי - ומכאן שגם מחיר הדירה הסופי יזנק.

"בשוק שבו ההיצע מוגבל, היזמים משחרים לכל פיסת קרקע שתמשיך לקיים אותם. התוצאה היא שיש הצעה זוכה, אך היא הצעה גבוהה ולא מידתית, שתגרור אחריה במכרז הבא הצעה גבוהה יותר - שוב באופן לא פרופורציונלי. נוסף על כך, מכיוון שהיזמים מביאים בחשבון את עליית המחירים הצפויה, הם מציעים הצעה גבוהה יותר, כי ברור להם שהמחיר שהם יוכלו לקבל בעתיד הקרוב יחזיר את ההוצאה".

אז מה אתה מציע?

"הפתרון הראשון והחשוב ביותר נמצא על השולחן: שיווק קרקעות באופן מאסיבי ובפרק זמן קצר", אומר אמסלם. "גם ליוזמת מחיר למשתכן של כחלון, אם תיושם נכון, יכול להיות תפקיד חשוב בהרגעת השוק, משום שהיא תעביר את התחרות בין היזמים למקום הרבה יותר בריא. במקום להתחרות מי ישים את הסכום המרבי על הקרקע, היזמים יתחרו מי יוכל להציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לצרכן. זה בעצם יאלץ את היזמים להתחרות מי מוכן לקצץ ברווחיות ומי מביניהם הכי יעיל כארגון. עם זאת, גם הצעד הזה לא יעזור, אם לא נראה הגדלה מאסיבית בשיווקים".

דוגמה מהזמן האחרון, שדווקא ממחישה את האופן שבו שיווק מאסיבי של קרקע בפרק זמן קצר מביא לעצירת המחירים, ניתן למצוא בחריש. אמנם תוצאות מכרזים שפורסמו בפברואר בעיר הצביעו על זינוק במחיר לעומת מכרזים מסוף 2014, עם עלייה של 23% ל–176 אלף שקל ליחידת קרקע; אבל תוצאותיו של מכרז למכירת 2,300 דירות בבת אחת, שפורסם רק בשבוע שעבר, מצביעות על מחיר ממוצע של 170 אלף שקל בשווי קרקע ליחידה. כלומר, שווי זהה ואולי אף מעט נמוך לעומת השווי בראשית השנה.

ואולם לדברי אמסלם, מקרים שבהם יוצאת רמ"י עם מאסה כה גדולה של יחידות קרקע בבת אחת הם נדירים: "בפועל מכתיבה הרשות שיווק קרקעות במשורה, שמייצר רק מאות דירות בודדות בכל פעימה, ופרק זמן ארוך בין מכרז למכרז. פועל יוצא של שיטה זו הוא עליית מחירים, גם בערי הפריפריה".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker