שיא השיאים: האיש שמחזיק 22 דירות, ודיווח לרשות המסים על שכר של 8,000 שקל

בישראל, ככל שמרוויחים פחות, כך רוכשים יותר דירות להשקעה ■ רשות המסים לא הבחינה במקרים של משקיעי נדל"ן המחזיקים דירות רבות, אך מדווחים על שכר נמוך באופן מחשיד

מירב ארלוזורוב
מירב ארלוזורוב

סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הראשון, שפירסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר, יואל נווה, סיפקה אתמול אתנחתה קומית. אי־אפשר לתאר אחרת את החיוך המבודח שעולה כשרואים את הקשר שמצא הכלכלן הראשי בין מספר הדירות שמחזיקים משקיעים בישראל לבין ההכנסה המדווחת שלהם: קשר שלילי. כלומר, ככל שמספר הדירות שמחזיק המשקיע גדול יותר, כך ההכנסה המדווחת שלו קטנה יותר.

הממצא הזה עלה מבדיקה של 200 משקיעים שרכשו דירות באזור נתניה ברבעון הראשון. התברר שמי שבבעלותם דירת השקעה ראשונה או שנייה (כלומר, בבעלותם 2–3 דירות - דירת מגורים ודירה או שתיים להשקעה) דיווחו על הכנסה חודשית ממוצעת של 33–37 אלף שקל. לעומת זאת, מי שהם כבר רב משקיעים, ובבעלותם 3–6 דירות להשקעה, דיווחו על הכנסה חודשית של 20 אלף שקל בלבד. עם הכנסה כזו, אגב, הם רכשו דירות בשווי של 6.2 מיליון שקל.

כתבות נוספות ב-TheMarker

נתניה צילום: ניר קידר

רקפת רוסק-עמינח: מטרידים אותי ואת בנותיי

האיש שמחזיק 22 דירות עם שכר של 8,000 שקל לחודש

האזינו: שיחת הטלפון שתעלה לכם מאות שקלים בחודש

בקצה של הבדיחה הזאת נמצא משקיע יחיד, שהדירה שרכש בנתניה לפני כמה חודשים העלתה את מספר הדירות שבבעלותו ל–22. המשקיע הזה מדווח ברשות המסים כמי שמשתכר 8,000 שקל בחודש - פחות מהשכר הממוצע במשק. זאת ועוד, המס שמשלם אותו משקיע על ההכנסות שלו משכר דירה היה 10% - שיעור המס הבסיסי על הכנסות משכר דירה בישראל.

צריך כנראה להודות לאותו משקיע על היושרה שלו, שלפחות על ההכנסות שלו משכר דירה הוא דיווח לרשות המסים. צריך לתהות איך מי שמחזיק בבעלותו 22 דירות - ובעליל מקיים עסק של השכרת דירות - לא זוהה מזמן כבעל עסק ולא טופל בהתאם לכך על ידי רשות המסים.

העוקץ בבדיחה שפירסם אתמול הכלכלן הראשי במשרד האוצר היה כפול. העוקץ האחד הוא התובנה המשעשעת שבישראל, ככל שמרוויחים פחות, כך רוכשים יותר דירות להשקעה. העוקץ השני הוא הדעה השלילית שיש לאגפי משרד האוצר זה לגבי זה. אגף מוביל במשרד האוצר חושף את הבטן הרכה של אגף חשוב אחר במשרד - רשות המסים - בכל הקשור למציאת המטבע שמתחת לפנס. כלומר, איתור ההון השחור הרב המושקע בנדל"ן בישראל, שכפי שזה נראה, פשוט חומק תחת עינה העצומה של רשות המסים.

צריך להודות שדי משעשע שהכלכלן הראשי באוצר נובר בנתונים של רשות המסים באוצר, ומגלה שם משקיעים שמחזיקים בעשרות דירות להשקעה, בשעה שההכנסה שלהם היא כמעט כמו של מורה מתחיל. למעשה, לא ברור מה משעשע יותר בסיפור הזה: העובדה שיש מי שמעזים להחזיק ב–22 דירות ולדווח על הכנסה של 8,000 שקל בלבד; העובדה שמשקיעים כאלה קיימים ורשות המסים כלל לא מבחינה בקיומם; או העובדה שכל הנתונים על המשקיעים האלה מצויים בקובצי הנתונים של רשות המסים, כלומר ממש מתחת לאפה, רק שהיא לא מצליחה לראות זאת.

טוב, אפשר להניח שהטיפוס ההוא עם ה–22 דירות כבר יזכה לביקור של פקידי המס בקרוב. איתרע מזלו והוא קנה דירה אחת יותר מדי. מה שמטריד הרבה יותר הוא השאלה כמה עוד טיפוסים שכמותו מסתתרים במחשבי רשות המסים, מבלי שרשות המסים מצליחה להבחין בהם.

מיליונרים בנדל"ן, עניים בדיווחים

ברשות המסים התגוננו אתמול בהסבר שמה שהיה כבר לא יהיה. כזכור, בשנה האחרונה החלה רשות המסים להפעיל מערכות מידע מודיעיניות כדי לזהות את מי שיש חוסר הלימה בולט בין ההכנסות המדווחות שלהם לבין הרכוש שלהם. כ–100 אלף מכתבים כאלה יצאו בשנה האחרונה - 50 אלף מתוכם למי שמחזיקים ביותר משלוש דירות מבלי שההכנסות המדווחות שלהם יכולות להסביר את זה. ברשות המסים בחרו להאיר את הפנס רק על מי שיש להם לפחות שתי דירות להשקעה. בעלי דירת השקעה יחידה בינתיים יצאו פטורים, והרשות לא תפשפש במקורות ההון שאיפשרו להם לרכוש דירה נוספת.

ההערכה ברשות המסים היא ש–50 אלף המכתבים שיצאו למשקיעי הנדל"ן בישראל יחשפו את מרבית המשקיעים הבלתי־מדווחים. הכוונה היא גם למי שההכנסות שלו משכר דירה נותרו בלתי־מדווחות, ובעיקר למי שיצטרך לספק הסברים איך הוא צבר די הון שמסביר את רכישת שתי דירות להשקעה לפחות על ידו.

ברשות המסים גם מבטיחים כי הפעלת מערכות המידע המודיעיניות האלה - מערכות שסורקות את מאגרי הנתונים הענקיים של רשות המסים, 
ומחפשות בהם סתירות בלתי־מוסברות - תימשך באופן קבוע. כלומר, שהפרצה שקיימת כיום של מי שהם מיליונרים בנדל"ן אבל עניים בדיווחים לרשות המסים, לא תוכל להמשיך להתקיים.

מס השבח מרתיע את המשקיעים בתל אביב

יש עוד התפתחות משמעותית בהקשר הזה: אגף הכלכלן הראשי מנתח את השינויים במספר הדירות שנרכשו בידי משקיעים בעשור האחרון, תוך שימת לב לציונים חשובים בתחום המיסוי. העלאת מס הרכישה - מס המשולם על ידי משקיעים עם רכישת הדירה, ובפועל מעלה את מחירה למשקיע - ב–2011 הביאה לקפיצה במספר הדירות שנרכשו ערב שינוי המס, ולירידה מיד לאחריו. עם זאת, מאז חלה התאוששות בפעילות המשקיעים, והרבעון הראשון של 2015 היה כמעט רבעון שיא של כל הזמנים ברכישות נדל"ן של משקיעים. הניתוח הזה הוא כמובן רלוונטי מאוד - משרד האוצר הכריז על כוונתו לבצע בשבועות הקרובים העלאה נוספת במס הרכישה, בניסיון נואש לצנן את פעילות ההשקעה בשוק הדירות בישראל. לפי הניסיון מ–2011, לא בטוח שזה יצליח.

בכל מקרה, מה שחסר מאוד בגרף של אגף הכלכלן הראשי הוא ציון דרך מיסויי חשוב בהרבה - זה של הטלת מס שבח על דירות להשקעה ב–2014. עד 2014 הדירות להשקעה בישראל היו פטורות בפועל ממס שבח - מס של 25% על הרווח ממכירת הדירה. כמו במקרה של הפטור ממע"מ על פירות וירקות, שעל הדרך התגרנים בשוק כבר מנצלים אותו כדי לא לשלם מסים בכלל משום סוג - גם הפטור ממס שבח על דירות להשקעה הביא לכך שעולם ההשקעות בנדל"ן בישראל התנהל כולו מתחת לרדאר של רשות המסים. לא היה צורך לשלם מס רווחי הון (שבח), ולכן גם לא היה צורך להטריח בכלל את רשות המסים עם נתוני ההשקעה בדירות.

ביטול הפטור ממס שבח החל ב–2014 אמור לשנות זאת. מעתה כל מכירה של דירה להשקעה תהיה מחויבת בדיווח לרשויות המס, ובתשלום מס שבח עליה. נכון ל–2014, לשינוי ההיסטורי הזה לא היתה השפעה מורגשת על פעילות ההשקעה בנדל"ן בישראל - לא היה שינוי משמעותי ברכישת דירות להשקעה לפני ואחרי 2014. לכאורה, גם הטלת המס הזאת, שנועדה לרסן את ההשקעה בנדל"ן וגם לנסות למתן את השתוללות ההון השחור בענף, נכשלה.

רק שלא בטוח שזהו המצב. ההשפעה של מס שבח מצטברת לאורך שנים, כך שרק בעוד כמה שנים ייהפך מס שבח לנטל של ממש על המשקיעים. בינתיים, אגף הכלכלן הראשי מזהה שינוי משמעותי בפעילות המשקיעים באזור תל אביב - ירידה מצטברת של 20% במספר הדירות שנמכרות בתל אביב מאז 2013. ההערכה היא שהירידה במכירת דירות יד שנייה בתל אביב נבעה מהקטנת הפעילות של משקיעים באזור, מפני שהרווחים על ההשקעה בתל אביב הם משמעותיים, ולכן מס השבח מתחיל להרתיע משקיעים מלקנות ולמכור דירות בתל אביב.

מוקדם, לפיכך, כדי לשפוט את ההשפעה שתהיה למס שבח על השקעה בדירות בישראל בכלל, ועל השקעה בדירות באמצעות הון שחור בפרט. מוקדם כנראה גם עוד לשפוט את האפקטיביות של המהלכים האחרונים שנקטה רשות המסים, עם אותם 50 אלף מכתבי הבהרה שנשלחו למשקיעים בדירות בישראל על חשיפת ההון השחור המושקע בנדל"ן. כדאי לקוות, עם זאת, שההתפתחויות האלה יתגלו בקרוב כאפקטיביות - כי כמו שזה נראה כרגע, במדינת ישראל אין דין ואין דיין, וכל המעלים מס דרך שוק הנדל"ן חוגג.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ