גידול של 13% במספר עסקות הנדל"ן ברבעון הראשון של השנה

הגידול בפעילות של המשקיעים נובעת משתי סיבות עיקריות: ירידת הריבית הריאלית של בנק ישראל והעלאת מס הרכישה של משקיעים

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רז סמולסקי

הממשלה אמנם מנסה להאט את המשקיעים בנדל"ן, אבל בינתיים הם רק רוכשים יותר דירות: ברבעון הראשון של 2015 שיעור המשקיעים במספר העסקות למכירת דירות בישראל היה 27.5%.

שיעור זה מתקרב לשיא שנרשם ברבעון האחרון של 2010, אז ביצעו המשקיעים 31.5% מכלל העסקות. באזור נתניה 32% מעסקות הנדל"ן ברבעון הראשון בוצעו על ידי משקיעים ובבאר שבע שיעור זה היה 26% - כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שפירסם אגף הכלכלן הראשי באוצר.

צילום: עופר וקנין

ברבעון הראשון נמכרו 32 אלף דירות - גידול של 13% מהרבעון האחרון של 2014 ועלייה של 24% מהרבעון הראשון של 2014 - מספר העסקות השני בגודלו ברבעון מאז 2000. מתוך כלל העסקות ברבעון רכשו המשקיעים 8,800 אלף דירות - הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2010, שבו רכשו המשקיעים 9,200 דירות.

הזוגות הצעירים רכשו 11 אלף דירות - 34% מכלל העסקות ברבעון. כהמשך לחזרת הזוגות הצעירים לשוק אחרי שחוק מע"מ 0% נפל, מספר העסקות שביצעו זוגות צעירים גדל ב–12%. למרות העלייה, שיעורי הגידול בפעילות של הזוגות הצעירים מתמתנים.

מס' הדירות שנרכשו בשנים 2015-2011

הזוגות הצעירים גם בלטו בפעילות באזורי נתניה ובאר שבע. אזור נתניה הוביל את הגידול ברכישות שבוצעו על ידי זוגות צעירים כאשר נרשם גידול של 35% לעומת 5% ברמה הארצית. בבאר שבע גדל מספר העסקות שביצעו הזוגות הצעירים ב–28%, בהמשך לעלייה של 80% ברבעון האחרון אשתקד.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

דירה להשקעה בנתניה ב−1.76 מיליון שקל

הגידול בפעילות של המשקיעים נובעת משלוש סיבות עיקריות: ירידת הריבית הריאלית של בנק ישראל - משמע למשקיעים אין חלופות טובות להשקעה במגורים; האיום, שהתממש השבוע, של שר האוצר, משה כחלון, להגדיל את מס הרכישה על דירות להשקעה; ושיווק פרויקט כרמי גת באזור באר שבע, שבו נמכרו 5,345 דירות ברבעון הראשון, מתוכן 1,400 דירות להשקעה. זהו עלייה של 28% לעומת הרבעון הקודם ו–50% לעומת הרבעון הראשון ב–2014.

באזור נתניה, שכולל גם את רעננה, כפר סבא, הרצליה ורמת השרון, נרשם גידול משמעותי במספר העסקות - 3,440 דירות נמכרו, קפיצה של 27% לעומת הרבעון הקודם ו–35.7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בשונה מהמשקיעים שהובילו את הביקושים לדירות חדשות בדרום, בנתניה הם התמקדו בעיקר בפלח של שוק היד שנייה.

המחיר הממוצע של דירה להשקעה בנתניה היה 1.76 מיליון שקל והשכר הממוצע של משק בית שרכש את הדירה הסתכם ב–33 אלף שקל ברוטו בחודש. עם זאת, מדובר בהכנסה 
של 70% מהמשקיעים - שכן 30% מהמשקיעים בעיר לא דיווחו על הכנסה כלשהי. במשרד האוצר מציינים כי את נתוני השכר של משרתי הקבע אין להם, אך כי סביר להניח שהם אינם מהווים את חלק הארי מבין המשקיעים בנתניה, שכן לרוב הם רוכשים דירות במסגרת מבצעי מכירה של חבר. לפיכך, יש ספק לגבי מקורות ההון של המשקיעים בנתניה.

לעומת האזורים נתניה ובאר שבע, באזורים טבריה וחיפה היתה ירידה במספר העסקות. בטבריה נמכרו 730 דירות - ירידה של כמעט 10% מהשוואה לרבעון הקודם, וירידה של 4.6% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. באזור חיפה הירידות היו צנועות יותר: 4,056 דירות נמכרו - ירידה של 1.6% מהרבעון הקודם, אבל עלייה של 10.5% מהרבעון המקביל אשתקד.

בחדרה נרשם גידול בשיעור המשקיעים של 11.5% בהשוואה לרבעון הקודם ולא פחות מ–70% מהרבעון המקביל אשתקד. במחוז מרכז נרשמה עלייה של 30% בפעילות המשקיעים לעומת הרבעון האחרון של 2014 ועלייה של 18% לעומת הרבעון הראשון של 2014. באזור נצרת מדובר בעלייה של 37.2 לעומת הרבעון הקודם ו–62.4% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

מאיפה הכסף?

משרד האוצר פילח את המשקיעים בנתניה למשקיעים חדשים - כאלו שרכשו דירה להשקעה בפעם הראשונה - ומשקיעים ותיקים. משקלם של הוותיקים מסך העסקות ברבעון הראשון בנתניה היה כ–42%, מתוכם 58% רכשו דירה אחת נוספת בלבד (לפני 2015), 19% רכשו שתי דירות ו–20% רכשו 3–6 דירות נוספות לפני כן. משקיע אחד החזיק בלא פחות מ–22 דירות.

השכר הממוצע של המשקיעים החדשים היה 34.6 אלף שקל בחודש, והם רכשו דירה במחיר ממוצע של 1.98 מיליון שקל. לעומתם, המשקיעים הוותיקים משתכרים פחות - 31.4 אלף שקל בחודש. למרות זאת, הם רכשו בעיקר דירות יוקרה, שמחירן הממוצע הוא 4.56 מיליון שקל.

לפיכך, אספני הדירות בנתניה בעלי יותר משלוש דירות משתכרים פחות ממי שרכש שתי דירות להשקעה או פחות, והם רוכשים דירות יקרות יותר. מי שרכש 3–6 דירות עד 2015, למשל, השתכר כ–20 אלף שקל בממוצע למשק בית. הדבר מעורר תמיהה לגבי מקורות המימון של הדירות, בעיקר על רקע העובדה שמסוף 2012 משקיעים נדרשים להביא הון עצמי בשיעור של 50% מערך הדירה.

משקיעים שילמו 17% יותר מזוגות צעירים

הנתונים האלה עשויים לדכא את מי שרוצה לקנות דירה ומתחרה עליה מול משקיעים עתירי הון עצמי, אך יש בכך גם בשורה מעודדת: המשקיעים והזוגות הצעירים, אלה שרוכשים דירה ראשונה ויחידה, אינם מתחרים על אותו סוג דירות, לפחות לא בנתניה.

מנתוני משרד האוצר עולה כי המחיר הממוצע של דירה שנקנתה להשקעה בנתניה היה 2.3 מיליון שקל - 17% יותר מאשר מחיר דירה ממוצעת שרכש זוג צעיר. משרד האוצר החליט לדלל את המשקיעים באמצעות העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה ל–8%, בין היתר, בהתבסס על ההנחה כי כל דירה שמשקיע לא יקנה תירכש על ידי זוג צעיר. ואולם הנתונים שמובאים בסקירה זו סותרים את הנחת העבודה הזאת.

בשוק הדירות ניכרת התעניינות מוגברת ברכישת דירות להשקעה לקראת ההעלאה במס הרכישה הצפויה להיכנס לתוקף בעוד שבועיים, ב–1 ביולי. אנשי מכירות ופעילים בשוק אומרים כי מגמה זו ניכרת כבר ממאי, מאז נודע על כוונתו של שר האוצר, משה כחלון, להעלות את המס.

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker