האם כדאי למהר לרכוש דירה להשקעה או שזה דווקא הזמן למכור? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
שאלות ותשובות

האם כדאי למהר לרכוש דירה להשקעה או שזה דווקא הזמן למכור?

האם המס ישחק את התשואה על דירות להשקעה? מה יעשו משפרי דיור שלא מכרו עדיין את הדירה הנוכחית שלהם? וכיצד ישפיעו הצעדים הצפויים על יורשי דירות?

23תגובות

השינויים בחוקי המס, שאותם מתכוון שר האוצר, משה כחלון, להחיל על ציבור משקיעי הנדל"ן, משפרי הדיור והיורשים, מחייבים את הציבור הרלוונטי ללמוד אותם, בעיקר כדי להימנע מהפתעות לא נעימות. יש לא מעט שאלות מעשיות שנובעות מהצעדים האלה.

מה לוחות הזמנים של תוכנית המיסוי של כחלון?

בניגוד לסברה מקובלת, רק העלאת מס הרכישה היא צעד שעתיד להיכנס לתוקף בזמן הקרוב, או ליתר דיוק ב–1 ביולי, במסגרת הליך חקיקה מזורז. יתר צעדי המיסוי הכלולים בתוכנית כחלון עשויים להימשך פרק זמן ארוך יותר, בלוח זמנים שאינו ידוע כרגע. ייתכן כי הם ייכנסו לתוקף רק מאוחר יותר השנה, או אולי אפילו בתחילת השנה הבאה.

דן קינן

בכמה תתייקר רכישת דירה להשקעה ועד כמה ייפגעו המשקיעים?

מס הרכישה יעלה כבר בתחילת יולי ל–8% על דירה להשקעה שמחירה עד 4.8 מיליון שקל, ול–10% על דירות יקרות יותר. כלומר, עלות רכישתה של דירה להשקעה עלולה להתייקר עד 3%, ובמצב שבו התשואה השנתית המקובלת על דירה נעה בין 3% ל–4%, מדובר בהתייקרות שיש להתחשב בה.

התוספת הכספית נעה בין 30 אלף שקל לדירות ששוויין מיליון שקל, כ–41.6 אלף שקל לדירות במחיר של 1.5 מיליון שקל — ועד כ–94 אלף שקל בדירות בשווי של 4.8 מיליון שקל ויותר.

לאור השינוי במס, מה עלי לעשות כמשקיע?

התשובה משתנה בהתאם למצבו של כל משקיע. באופן עקרוני, למי שמצוי ממילא בהליך של רכישת דירה (שאינה דירתו היחידה), מוצע להזדרז ולחתום על ההסכם עד תום החודש הנוכחי, כדי לחסוך את תוספת המס המשמעותית.

ניתן גם לחתום על הסכם הכפוף לבדיקות מעמיקות יותר בהמשך, ומועד הרכישה לעניין חישוב מס הרכישה ייחשב בכל זאת כמועד ההסכם. עם זאת, לא צריך להתפשר על נכס שאינכם בטוחים לגביו, אך ורק בשל עליית מס הרכישה.

האם כדאי לרכוש דירה להשקעה, או שזה הזמן למכור, כי מחירי הדירות צפויים לרדת?

הכל תלוי באילו השקעות יש לך, מהו פיזורן ובאיזה אזור נמצאת הדירה. אם אתה סבור שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, ואם הדירה נמצאת בתל אביב — אזור שבו היצע הקרקעות שיש למדינה אינו יכול להשפיע על המחירים — אז תוספת המס לא תשנה את התשואה הכוללת (שכירות ועליית מחיר) באופן ניכר.

נוסף על כך, עליך לשאול את עצמך מהי האלטרנטיבה שלך: ריבית אפסית בבנק? אג"ח מסוכנות, שנותנות תשואה חד־ספרתית נמוכה ביותר? משרד או נכס מסחרי, שמניב תשואה שנתית של 7%–8%? וישנו גם שיקול המימון: כיום ניתן לקבל משכנתא בריבית נמוכה יחסית, אך מחר ריבית המשכנתא עלולה להתייקר. צריך גם להתייחס לשאלת המינוף: אם אתה ממונף, קיים סיכון שתיאלץ למכור את הדירה בנקודת זמן בעייתית. אם אתה לא ממונף, וחושב לטווח ארוך, אתה פחות בבעיה. לסיכום, התשובה תלויה בהרבה משתנים ובהערכות סובייקטיביות של כל משקיע לגבי מגמת השוק.

דירה שהתקבלה בירושה נרשמה על שמי ועל שם אחי. מה קורה אם ארצה לרכוש לעצמי דירה?

הצעד לא ישפיע רק על "משקיעים" במובן הרגיל של המלה, אלא גם על ציבור אחר המחזיק יותר מדירה אחת, או אפילו מי שמחזיק בחצי דירה או בכל חלק העולה על שליש בדירה (ביחד עם אדם אחר), ומבקש לרכוש עכשיו דירה נוספת.

לפיכך, עליך לשקול את צעדיך לאור העובדה שבעיני המדינה אתה נחשב למשקיע. ייתכן שבמקרה כזה יהיה עדיף למכור את החלק בדירת הירושה כדי ליהנות ממדרגות מס רכישה נמוכות ברכישת דירת המגורים העיקרית. ההחלטה תלויה בין היתר בשווי הדירות, במס עליהן ובתשואה מדירת הירושה.

אני במגעים לרכישת דירת מגורים, ולאחר מכן אתמקד במכירת הדירה שבבעלותי. כיצד עלי לנהוג?

כיום, למשפרי דיור קיימת אפשרות לרכוש דירה שתיחשב לדירה יחידה, גם אם במועד רכישתה טרם נמכרה הדירה הקודמת. זאת, בתנאי שהדירה הישנה תימכר בתוך שנתיים ממועד הרכישה. במקרה שבו הדירה נרכשת מקבלן, פרק הזמן הוא שנה ממועד קבלת החזקה בדירה.

הכוונה היא לצמצם את פרק הזמן ביחס לדירות יד שנייה לשנה אחת בלבד במקום שנתיים, כדי להמריץ את משפרי הדיור למכור את הדירה מוקדם ככל הניתן ולזרז את יציאתה לשוק. קיצור פרק הזמן עלול להוביל למכירה בלחץ — ולכן מומלץ שתתחיל לחשוב ברצינות על מכירת דירתך הנוכחית כבר בקרוב.

קניתי דירה מקבלן שתהיה מוכנה בעוד שנתיים וחצי, אך כעת מנסים לאלץ אותי למכור את דירתי הנוכחית במהירות. מה עלי לעשות?

כאמור, ההתייחסות בחוק יוחדה למקרה של רוכש דירה מקבלן, שמתכוון למכור את דירתו היחידה, כך שהדירה החדשה שרכש מהקבלן תיחשב לדירתו היחידה לצורך מס רכישה. במקרה שרכשת דירה מקבלן, ניתנת לך אפשרות למכור את דירתך היחידה הנוכחית בתוך 12 חודשים מהמועד שבו אמורה להימסר לידיך החזקה בדירה שרכשת מהקבלן. אם יחול עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתך, ייספרו 12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לך החזקה בדירה בפועל.

אם תימכר דירתך היחידה בתוך אותם 12 חודשים ממועד המסירה, תיחשב רכישת הדירה מהקבלן לרכישת דירה יחידה לצורך מס רכישה, ואתה תיהנה ממדרגות מס הרכישה לדירה יחידה. הוראת חוק זו נותרה בעינה ולא בוטלה או תוקנה.

במקרה שתציין בדיווח על רכישת הדירה החדשה מהקבלן כי בכוונתך למכור את הדירה היחידה שבבעלותך כיום, תשלם את מס הרכישה לפי שיעורי המס החלים על דירה יחידה, ושומתך תוקפא. אם בתוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירת החדשה לא תמכור את הדירה הנוכחית, תחויב בהפרש מס הרכישה על הדירה החדשה, לפי מדרגות המס של דירה שאינה דירה יחידה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

כיצד ישתנה מעמדם של יורשי דירות בעקבות החוק?

כיום, דירה שהתקבלה בירושה מהורה, מהורי ההורה או מבן זוג, זכאית לפטור מיוחד ממס שבח במכירתה, בתנאי שהמוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד בעת פטירתו. הפטור אינו מוגבל בזמן, והיורש יכול לנצלו בכל מועד שהוא. הכוונה היא להגביל את התקופה שבה ניתן יהיה לנצל פטור זה לשנתיים בלבד ממועד הפטירה של המוריש, כדי לעודד יורשים למכור דירות ירושה ולא להחזיקן לאורך שנים.

בחלק לא מבוטל של המקרים, יורשים לא יוכלו לעמוד בלוח הזמנים שמכתיב החוק החדש. כך למשל, קיימים מקרים שבהם יורשים נמנעים מלחלק את העיזבון בשנה הראשונה שלאחר הפטירה, והוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה אף היא תהליך לא קצר. יש גם מקרים שבהם מתנהלים הליכים משפטיים בין היורשים — ובהם פרק זמן של שנתיים עלול להיות קצר מדי.

מצד שני, במקרים רבים ההשפעה של המיסוי על ההיצע צפויה להיות מצומצמת מאוד, אם בכלל. גם אם הפטור ממס שבח יישלל, אין מדובר ב"קנס" מהותי: הדירה תהיה צפויה לחישוב מס ליניארי מוטב, הפוטר את רוב תקופת השבח ממס (ממועד רכישת הדירה על ידי המוריש ועד 1 בינואר 2014), ומחיל מס של 25% רק על החלק היחסי של התקופה שאחרי 1 בינואר 2014. לפיכך, השפעות המס, בייחוד בדירות ותיקות, לא יהיו משמעותיות.

סייעו בהכנת הכתבה: עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן במשרד אלתר; עו"ד אמנון שורק, שותף במשרד המבורגר עברון; עו"ד אירית אלקין ממשרד ברגרזון ושות'



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#