כמה תעלה למדינה רפורמת הדיור של כחלון?

לפי הערכות, עלות סבסוד כלל שיווקי הקרקעות לפי שיטת מחיר למשתכן תגיע למיליארד שקל, והפסדי ההכנסות ממסים ל-200 מיליון שקל ■ עם זאת, קיימות הערכות שלפיהן אובדן ההכנסות יהיה גבוה בהרבה

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

מה יהיו העלויות התקציביות של תוכנית כחלון להתמודדות עם מחירי הדיור? עד כה השאלה נשאלה מעט מאוד, בין היתר משום שהחלק הראשון של הרפורמה המתגבשת היה מבני בעיקרו, וכלל העברת אגפים וסמכויות ממשרד הפנים ומשרד הבינוי למשרד האוצר. החלק השני, שהוצג בסוף השבוע, ושכולל היבטי מס, כולל גם עלויות למדינה, בצורה של הפסדי הכנסות, ומתברר שבאוצר קיימים חילוקי דעות מהותיים בנושא. הערכה עדכנית ושמרנית של עלות הרפורמה היא 1.2 מיליארד שקל בשנה.

חילוקי הדעות נרמזים במסמך שפירסם האוצר בהצעת המחליטים, בסעיף שאומד את השפעות התוכנית על המשק: "בהנחה של ירידה של 35% בסך הדירות הנרכשות להשקעה, לא צפויה השפעה על הכנסות המדינה ממס רכישה. לגבי פלח השוק של הדירות החדשות (חייבות במע"מ) — בהנחה ששיעור התחלופה בין משקיעים ורוכשי דירה יהיה 90%, עלולה להיות ירידה של 200 מיליון שקל בגבייה ממע"מ בשנה. ירידה זו צפויה להיות גבוהה יותר, אם שיעור התחלופה בין רוכשי דירות להשקעה לרוכשי דירה יחידה יהיה נמוך יותר".

התוכנית של כחלון נועדה לרסן את הביקוש של משקיעים לדירות, באמצעות העלאת מס הרכישה עליהם. למס רכישה שתי מדרגות — לפי מחיר הדירה. המדרגה הנמוכה הועלתה מ–5% ל–8%, וגם הופחת מחיר הדירה שממנו תתחיל להיגבות המדרגה השנייה של 10%. מהלכים אלה מובילים להערכה כי יהיו משקיעים שיחליטו שאינם מעוניינים לרכוש דירות. באוצר מצפים שאת הדירות ירכשו זוגות צעירים ומשפרי דיור, שישלמו מס פחות בהרבה.

משה כחלוןצילום: מוטי מילרוד

ההערכה הרשמית של האוצר אמנם היתה כי הכנסות המדינה ייפגעו בעד 200 מיליון שקל — מה שנחשב לזניח — אלא שבישיבה, שהוגדרה על ידי גורם באוצר "ערה", היו גורמים שטענו שאובדן ההכנסות יהיה גבוה במאות מיליוני שקלים. "ההערכה שלנו היתה שיש כ–25 אלף דירות בשנה שנרכשות לצורכי השקעה, וכי צעדי המיסוי יגרמו לירידה של כ–35% בכמות המשקיעים. השינוי בהכנסות המדינה חושבו לפי הפרשי התקבולים ממיסוי בתחלופה בין המשקיעים לבין רוכשי הדירות הרגילים", מסביר הגורם באוצר.

ואולם אז הועלה עניין המע"מ. בישיבה צוין כי 6,500 דירות — כרבע מהדירות שרוכשים המשקיעים בשנה — הן חדשות, בתוכן דירות יוקרה ומגה־יוקרה. אם המשקיעים יירתעו עקב המס הגבוה על רכישת הדירות, סביר שחלקן יישארו ריקות, משום שרוב הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור אינם מסוגלים לרכוש אותן. במצב כזה, לא תתקיים תחלופה בין המשקיעים לרוכשים למגורים — והמדינה תאבד הכנסות גם ממס רכישה, ואולם במיוחד מהמע"מ על הדירות, מה שעלול להגדיל מאוד את הפסדי הכנסות המדינה. "אנחנו עומדים על ה–200 מיליון שקל", אומר הגורם באוצר. "מדובר בהערכה שמרנית".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

זה אינו הסעיף היחידי שיש לו משמעות לגבי אובדן הכנסות למדינה. סעיף אחר, משמעותי יותר, נגזר ממדיניות שיווק הקרקעות של כחלון, שלפיה כל מכרזי רשות מקרקעי ישראל יהיו בשיטת מחיר למשתכן, כלומר בסבסוד מסיבי של מחירי הקרקע, מה שיגרום לאובדן הכנסות למדינה מהקרקעות.

אין עדיין מנגנון ברור לחישוב אובדן ההכנסות השנתי. "עלות הסבסוד תלויה בשיווק הקרקעות, וזה כרגע אינו ברור. אנחנו פועלים על סמך הנחת אובדן של מיליארד שקל בשנה", אומר הגורם באוצר.

ב–2015, ככל הנראה לא תהיה בעיה, שכן עד כה היא בולטת במיעוט שיווקי הקרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל, כך שגם אם תכנית כחלון תיושם במלואה השנה, נראה שהפסדי ההכנסות מקרקעות יהיו נמוכים. אבל אם רוצים לשווק קרקעות לעשרות אלפי יחידות דיור רבות, כפי שרוצה כחלון, אובדן ההכנסות מסעיף זה יכול להיות גבוה במאות מיליוני שקלים ממיליארד שקל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker