נדל"ן מניב

רכבת ההרים של שוק הדירות בדרום

בשונה מגוש דן ומירושלים, במחירי הנכסים בדרום נרשמה מאז 1995 תנודתיות רבה, המאופיינת בשתי נקודות שפל: בשנת 2000 וב-2004 ■ השינויים במחירי הדיור בישראל ב-20 השנים האחרונות - מאמר שישי בסדרה

חיים לוי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

עיר הבה"דים, אוניברסיטת בן גוריון, שדרות, נתיבות, דימונה ואפילו אילת - כולן נהפכו בשנים האחרונות למותגי השקעה חמים בשוק הנדל"ן. כיצד נראה מותג נד"לני בראי הזמן של שני העשורים האחרונים?

אחת הסיבות העיקריות לרכישות של נכסים על ידי משקיעים באזורי הפריפריה היא מחירם הנמוך יחסית לנכסים בערים הגדולות באזור המרכז. במחיר של דירת 3 חדרים ישנה במרכז תל אביב נוכל לרכוש לא פחות מארבע או חמש דירות "איכותיות" בשכונות ב', ד' או אפילו ו' הישנה בבאר שבע. לא מן הנמנע שנוכל למלא את הסל במספר גדול אף יותר של דירות דומות, אם נפנה לאזורים מרוחקים יותר, כמו דימונה או ערד.

האם רכישה של "יותר דירות לשקל" אכן הניבה בשני העשורים האחרונים תשואה גבוהה יותר? מחירה הממוצע של דירה באזור הדרום ב-1995 היה 294 אלף שקל. כיום, יידרש רוכש של דירה דומה להיפרד מכ-900 אלף שקל - יותר מפי שלושה מערכה הנומינלי אז. בשונה מגוש דן ומירושלים, מחירי הנכסים בדרום חוו תנודתיות גבוהה, המאופיינת בשתי נקודות שפל: האחת בשנת 2000 והשנייה ב-2004. מסוף 2006, במקביל למחירי הנכסים בשאר המדינה, חלה עלייה חדה במחירים שנמשכת עד היום. העלייה החדה ביותר חלה בשנים האחרונות. מאז 2008 ועד היום עלה מחירה הממוצע של דירה בדרום בשיעור חד של יותר מ-70%.

בנייני מגורים במצפה רמון. הפריפריה מגיבה לשינוי בביקושים בתנודתיות יתרצילום: אייל טואג

מבט בתרשים המציין שינויים ריאליים במחירים מראה תנודיות גדולה עוד יותר. בין 1997 ל–2000, השילה דירה ממוצעת 27% מערכה - כלומר, ירידת מחירים ריאלית של יותר מ-8% בשנה. לעומת זאת, החל מ-2006 חלה התייקרות ריאלית שנתית של כמעט 7% - ועוד היד נטויה.

מה קרה לשוק השכירות בדרום? שוק זה הציג מחירים וביקושים קבועים בין 1998 ל-2008, ולאחר מכן החלו עליות מחירים חדות. להוציא נקודת הקיצון של 2002, שבה חל שינוי חד בשער החליפין של הדולר (דמי השכירות היו נקובים אז בדולרים), מחירי השכירויות לא השתנו כלל נומינלית, והסתכמו בכ-1,700 שקל בחודש לדירה ממוצעת. מ–2008 חלה התייקרות שנתית נומינלית ממוצעת של כמעט 7% בשנה, ותמורת הזכות לשכור דירה ממוצעת באזור הדרום ניאלץ כיום להיפרד מכ-2,500 שקל בחודש.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

דמי השכירות בדרום כמעט שלא השתנו ריאלית מאז 1998

התרשים המציג את השתנות מחירי השכירות הריאלית מראה תמונה שונה באופן מהותי. דמי שכירות של דירה ממוצעת בדרום צנחו בשיעור של 20% בין 1998 ל-2008, ומאז התייקרו בשיעור חד, והם כיום קרובים למחיר (הריאלי) ב-1998. כלומר, מחיר שכירות ממוצעת בדרום כמעט שלא עלה ריאלית ב-17 השנים האחרונות. יש להביא בחשבון שבישראל אין חובת דיווח מלאה על ההכנסות משכר דירה, ולכן סביר להניח שרמת הדיוק בנתוני שכר הדירה אינה זהה לרמת הדיוק הצפויה מנתונים על מחירי הנכסים.

במאמרים קודמים הראינו כי גוש דן, תל אביב וירושלים הניבו למשקיעים עליות ערך ריאליות גבוהות לאורך השנים, הן במחירי הנכסים והן בשכר הדירה. אזור הדרום עשה זאת יפה במחירי הנכסים, במיוחד בתקופת ההתייקרות החדה של השנים האחרונות, אך איכזב בהתייקרות התשואה המניבה - שכר הדירה.

לרוב אזורי הפריפריה מגיבים לשינויים בביקוש בתגובתיות יתר, הן במקרה של עליות מחירים והן בירידות. ואכן, בתקופות הביקושים הגבוהים של השנים האחרונות נרשמה פריחה מוגברת במחירי הנכסים בדרום יחסית לנכסים באזור המרכז.

מנגד, בתקופות של ביקושים מועטים (לפני שנת 2000), נרשמו ירידות חדות יותר מבאזור המרכז. אם מהלכיו של שר האוצר החדש, משה כחלון, יבשילו במוקדם או במאוחר לכדי ירידות מחירים, אזור הדרום צפוי להגיב בצורה חדה יותר מ"מדינת תל אביב" - ועל המשקיעים לשים לב לכך.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker