צוות ממשלתי: המדינה והחברה הערבית ישלבו ידיים בפתרון מצוקת הדיור ביישובים הערביים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

צוות ממשלתי: המדינה והחברה הערבית ישלבו ידיים בפתרון מצוקת הדיור ביישובים הערביים

דו"ח של משרד האוצר הציף את הבעיות הקשות ביישובים ערביים: היעדר תוכניות מתאר שמוביל לבנייה בלתי-חוקית, אי-רישום של נכסים ועליית מחירים ■ בנצרת נדרשות 190 משכורות לרכישת דירה חדשה לעומת הממוצע הארצי של 139 משכורות

5תגובות

לראשונה בישראל, צוות ממשלתי - בשם צוות 120 הימים - מיפה את בעיות המקרקעין והדיור במגזר הערבי, ואף הגיש שורה של המלצות להתמודדות עם מצוקת הדיור ביישובים ערביים, שבהיבטים מסוימים קשה יותר מאשר ביישובים יהודיים.

הדו"ח מציג תמונה מדאיגה של מצוקת דיור, חוסר תכנון וחולשה של הרשויות המקומיות הערביות, שאינן נהנות מהיטלים ומאגרות בנייה בהיקף דומה ליישובים יהודיים, ובהתאם אינן יכולות להשקיע את הכספים בפיתוח היישובים. בין ההמלצות: הקלות מס ומחילה על בנייה בלתי־חוקית ביישובים הערביים.

המטרה העיקרית של ההמלצות היא להסדיר את הרישום והבעלות ביישובים ערביים - ולאפשר את תיכנונם כיאות, וכך גם התמודדות משופרת עם בעיות הדיור.

עופר וקנין

בדו"ח נמנית שורה של בעיות עמוקות, החל מהסדרה ורישום של נכסים, דרך בנייה בלתי־חוקית שמקשה על פיתוח הכפרים, ועדות מקומיות חלשות, תכנון שכמעט שלא קיים, וקושי לשווק קרקעות לקבלנים או לפתח קרקעות שנמצאות בבעלות פרטית.

להבדיל ממצוקת הדיור במגזר היהודי, שמתבטאת בעליית מחירים בשנים האחרונות, הסוגייה ביישובים הערביים שונה באופיה, רחבה ומורכבת יותר. יישובים אלה הם בעיקר כפריים, עם בנייה משפחתית, כאשר בנים גרים ליד ההורים, לעתים בצורה בלתי־מוסדרת גם ביישובים גדולים מאוד. הניידות החברתית של תושבי היישובים הערביים נמוכה - ולכן יש למצוא פתרונות לתושבים באותו יישוב.

בעיה נוספת שמוצגת בדו"ח היא שביישובים רבים עתודות הקרקע לפיתוח מוחזקות על ידי בעלים פרטיים, שאינם מעוניינים או מתקשים ליזום בנייה. לממשלה יש מעט כלים לעודד בנייה על קרקעות פרטיות, וכתוצאה מכך יש מחסור בקרקעות לפיתוח מגורים. גם קרקעות המדינה אינן זמינות, מכיוון שתמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית) מונעת פיתוח דיור בשולי היישובים.

בדצמבר 2014 קיבלה הממשלה החלטה להקים צוות שיגבש תוכנית לטיפול בסוגיות הדיור ביישובי המיעוטים. הצוות, בראשות מנכ"ל משרד האוצר, אמיר לוי, כלל נציגים ממשרד האוצר והבינוי, מינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל, המשרד להגנת הסביבה, התחבורה והבטיחות בדרכים, הרשות לפיתוח כלכלי של המגזר הערבי, הדרוזי והצ'רקסי במשרד ראש הממשלה, רשות המסים והיועץ המשפטי לממשלה. הצוות נפגש עם גורמים באקדמיה, מוסדות התכנון, ארגונים מהמגזר השלישי ונבחרי ציבור בכנסת וברשויות המקומיות, קיים שבע פגישות והגיש את מסקנותיו אתמול.

רק 20% מהדירות המתוכננות שווקו

התוצאה של הבעיות שנסקרות בדו"ח היא תכנון מועט ביישובים הערביים. ב–2005–2009 תוכננו 200 אלף יחידות דיור בישראל, מתוכן רק 30 אלף ביישובי מיעוטים, ובסופו של דבר שווקו רק 20% מהיחידות - לעומת 70% ביישובים יהודיים או מעורבים. זאת ועוד, ההערכות לריבוי הטבעי במגזר הערבי ל–20 שנים הבאות הן 54% - לעומת 30% של האוכלוסיה הכללית. כך, היקפי הבנייה הנמוכים - וכוללים היקפים בלתי־מבוטלים של בנייה בלתי־חוקית - מובילים לעליות מחירים. צעירים ערבים שמנסים לרכוש דירות ביישובים ערביים מתקשים לא פחות מיהודים.

מסקר שנערך בעיר הערבית הגדולה בישראל, נצרת, עלה כי מחיר דירה ממוצעת בשכונה חדשה שקול ל–190 משכורות ממוצעות במשק, כשהממוצע הארצי הוא 139 משכורות. ייתכן שמחיר דירה בנצרת נמוך מזה הנהוג בעיר באזור המרכז, אך הקושי מתגבר כתוצאה מהפערים החברתיים־כלכליים בין היישובים היהודיים לערביים. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מראים כי הרוב המכריע של היישובים הערביים נמצאים בדירוג סוציו־אקונומי נמוך מאוד. רק שני יישובים נמצאים בעשירון החמישי, ארבעה יישובים בעשירון הרביעי והיתר בשלושת העשירונים הראשונים.

בידי הממשלה יש מעט מאוד עסקות מדווחות של מכירת דירות, מה שמסביר במידה מסוימת את הנתון שלפיו פחות מ–2% מהעסקות הן ביישובים ערביים, בעוד שמספר הדירות ביישובים אלה מהווה כ–18% מכלל מלאי הדיור במדינה.

הבנייה הלא חוקית במגזר הערבי רחבה מאוד, ואכיפת הבנייה היא אחת הסוגיות המורכבות יותר שצוות 120 הימים נאלץ להתמודד עמה. הצוות אינו מורשה להחליט כיצד להתמודד עם העבירות, וההחלטה נמצאת בידי היועץ המשפטי לממשלה. ואולם, ברור שללא הכשרה של לפחות חלק מהבנייה הבלתי־חוקית אי־אפשר יהיה לקדם את הבנייה, ולכן המליץ הצוות להכשיר באמצעים רשמיים חלק מהבנייה הלא חוקית, ובמקומות שבהם אין פגיעה בשטחים פתוחים.

מחסור חמור בוועדות תכנון

תחום התכנון הוא צוואר בקבוק בישראל, אך במגזר הערבי מדובר על חוליה חלשה במיוחד. רק בארבעה יישובים (פחות מ–10%) - נצרת, טייבה, טירה ואבו בסמה - יש ועדה מקומית לתכנון ולבנייה. יתר היישובים מקבלים שירותי תכנון מהוועדה המרחבית. אלא שהעברת הסמכות לוועדה המרחבית פוגעת בסמכות של ראש הרשות, ומחלישה את מחלקת ההנדסה של היישוב - שלא נדרשת להפיק תוצאות משמעותיות ומקצועיות.

ב–2000 התחיל משרד הפנים לקדם תוכניות מתאר לאוכלוסייה הערבית בשל מחסור חמור בתוכניות. כיום לכל היישובים במחוז מרכז ובמחוז חיפה יש תוכניות מתאר בתוקף או תוכנית שנמצאת בהליך אישור. במחוז צפון יש תוכניות בתוקף או בתכנון ל–29 מתוך 43 יישובים. ואולם, הדו"ח מציין כי יש טענה שמדובר בתוכניות באיכות נמוכה, שאינן כוללת מספיק שטחים לתעסוקה, מסחר ותיירות.

חסם נוסף בבנייה הוא קרקעות מדינה וקרקעות פרטיות. לא רק שמדובר במשאב שנמצא במחסור, הבנייה עליהן היא קשה ומסובכת מסיבות תרבותיות או רגלוטוריות. כדי לפתור את החסמים יהיה צריך לשנות תפישות עולם תרבותיות ולמתוח את מגבלות התכנון.

קרקעות מדינה נמצאות במחסור. המעטות מהן שזמינות סובלות ממגבלה כפולה: מגבלה תכנונית - שכן הן לא נכללות בשטחי הפיתוח בתמ"א 35; ומגבלה מוניציפלית - הן נמצאות מחוץ לתחום השיפוט של היישוב. לפיכך, כדי לקדם את הבנייה צריך למתוח את גבולות היישוב. עם זאת, הבנייה על קרקעות פרטיות במגזר הערבי היא חשובה אך בעייתית, ולכן אחד המפתחות הוא בהפשרת הקרקעות שנמצאות בשולי היישובים. זהו פתרון קשה ליישום, ויש טענות כי לא סביר לאפשר בנייה רחבה בשטחים פתוחים.

הבנייה על קרקע פרטית אינה פחות מורכבת מהבנייה על אדמת מדינה. אחת הסיבות לכך היא שבעלי הקרקע, שמספרם מועט, לא רואים בה משאב נדל"ני סחיר, אלא נכס שיש לשמר לדורות הבאים.

נדרש שיתוף פעולה מצד התושבים

למרות הקשיים, אחת ממסקנות הדו"ח היא שללא בנייה על קרקע פרטית וללא שיתוף פעולה מצד התושבים, יהיה קשה מאוד להגיע לפתרון ארוך טווח. כדי לקדם את הבנייה הפרטית המליץ הצוות להכשיר מתכננים במימון הממשלה; לקדם תוכניות גדולות של יותר מ–500 יחידות דיור עם ריבוי בעלים, באמצעות חברת דירה להשכיר, חברות ניהול ייעודיות והרשויות המקומיות; להסיר חסמים של תשתיות תחבורתיות; לתת תמריצים כמו מתן קרקע חלופית בשולי היישוב לבעלי קרקעות פרטיות; ולתת זכויות בנייה מוגדלות למי שימהר להוציא היתרי בנייה.

בפרק התכנון הציע הצוות לאתר קרקעות בהיקף של 400–800 דונם, שישמשו להגדלת הבנייה למגורים, התעסוקה והתשתיות הציבוריות; להעצים את כוחן של הוועדות המקומיות; להקים ועדות גבולות, שיאפשרו הגדלת משמעותית של היישובים; להקים ועדות משנה בוועדות המחוזיות בצפון ובחיפה, שיתמכו בתוכניות איחוד וחלוקה; לתקן את תמ"א 35 כך שיהיה אפשר לחרוג ב–2% מגבולות המרקמים הבנויים של היישובים הערביים; להפחית את מספר יחידות הדיור המינימלי שנדרש לצורך הגשת תוכנית ותמ"לית (ועדה לקידום מתחמים מועדפים) מ–500 יחידות דיור ל–200 יחידות דיור ביישובים ערביים; ולקדם תוכנית אב לביוב, שתסדיר את החיבור של היישובים למערכת הביוב, שכן היעדר פתרונות קצה בתחום הביוב מגביל את היכולת להגדיל את הבנייה.

שיווקי קרקעות של רשות מקרקעי ישראל נכשלים במגזר הערבי. למעשה, רק 20% מהם מצליחים. יש חוסר ודאות לגבי השלמת עבודות הפיתוח על ידי המדינה, ויש מחסור בתשתיות בסביבת היישובים. כך למשל, בטייבה נדרשת הסדרת דרכי שירות בכביש 444, ואילו באום אל־פחם יש להוסיף מסלולים ומחלפונים בכביש 65. בנוסף, אין תאגידי מים וביוב בחלק מיישובי המגזר - חסם אמיתי באישור תוכניות בנייה, שיווק ופיתוח.

קושי נוסף נמצא בחוסר ההתאמה של מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) למגזר הערבי. חלקם אינם מתורגמים והשיווק נעשה בהיקפים גדולים מדי עבור קבלנים מקומיים, שגם מקשה עליהם להשיג מימון לפרויקטים ואף על רוכשים ליטול משכנתאות.

בתחום הפיתוח והשיווק המליצה הוועדה לעמיד מימון מקדמי עבור פיתוח עוד לפני שיווק המגרשים, כדי להגביר את האמון בביצוע הפרויקט; לממן ולמתג מתחמי בנייה חדשים, כדי להגביר את הביקושים ואת הסיכוי לשיווק מגרשים; לממן הקמת מוסדות ציבור; להתאים ולתרגם את המכרזים; לחלק את השיווקים למנות קטנות של יחידות דיור, כדי להקל על קבלנים קטנים לגשת למכרז; לשווק באמצעות הרשמה של בני המקום ולקדם פרויקטים של השכרה ארוכת טווח.

בעיית המימון לא זכתה לפתרון במסגרת הדו"ח, ונדרשת עבודה נוספת בתחום בשיתוף החשב הכללי והמפקח על הבנקים, כדי לסייע במימון הפרויקטים.

הבנייה הבלתי־חוקית, שנעשית בתוך היישובים ובשטחים פתוחים מוגנים בסמוך להם, גורמת לנזקים מרחיקי לכת - החל מבנייה בסטנדרטים נמוכים ופגיעה בהכנסות של הרשויות בשל אובדן הכנסות מאגרות והיטלים - פגיעה שמשליכה על היכולת של הרשות להתפתח ולהעניק שירותים מוניציפאליים לתושביה. הצוות ממליץ להכשיר בנייה קיימת באמצעות הליכי תכנון ורישוי רשמיים במקומות שבהם זה אפשרי, כמו במרקם הבנוי של היישוב. הסדרת המעמד התכנוני של הבינוי הקיים יתחיל בביצוע סקר של המבנים הבלתי־חוקיים, ולאחר מכן קידום של תוכניות איחוד וחלוקה; הסדרת הבינוי הקיים ככל שניתן; הקלות במסים, שהם תנאי לרישום הנכס בטאבו; וקידום תוכנית עבודה להסדרת הקרקעות הלא מוסדרות באמצעות הקצאת משאבים וכוח אדם.

הדו"ח פירט כי סל הפתרונות נוגע לכמה תחומים חלשים במגזר הערבי: התכנון, השיווק, המימון והבנייה הבלתי־חוקית, אך הדגיש כי מדובר בסוגיה מורכבת שהפתרון שלה מורכב וארוך טווח, ואילו המלצות הצוות הן רק התחלה של פתרון. בנוסף, אין הערכה תקציבית ליישום - ומדובר בסך הכל במסמך המלצות ללא תוכנית יישום. זו, ממליץ הצוות, תיכלל בתוכנית הכלכלית ל–2015–2016, שתובא לאישור הממשלה. מכאן שאם הממשלה לא תקצה משאבים, תקציבים וכוח אדם, הבעיה לא תטופל בצורה אמיתית - וההישג העיקרי של הדו"ח הנוכחי יהיה בהצפת הבעיה והצהרות כוונות.

חברי צוות 120 הימים הם: הממונה על התקציבים – יו"ר אמיר לוי; מנהלת מנהל התכנון - בינת שוורץ; נציג מנהל רשות מקרקעי ישראל - עדיאל שמרון; מנכ"ל משרד הבינוי - שלמה בן אליהו; מנכ"ל משרד הפנים - שוקי אמרני; מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה - דוד לפלר; מנכ"ל משרד התחבורה והבטיחות בדרכים - עוזי יצחקי; מנהל הרשות לפיתוח כלכלי של המגזר הערבי, הדרוזי והצ'רקסי במשרד רה"מ - איימן סייף; מנהל רשות המסים - משה אשר; נציג היועץ המשפטי לממשלה - ארז קמיניץ.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#