תעלומת הפנטהאוז הנדיר של הפטריארך - שנמכר במחיר של דירת שיכון - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תעלומת הפנטהאוז הנדיר של הפטריארך - שנמכר במחיר של דירת שיכון

פנטהאוז נדיר על קו החוף ביפו נמכר ב-2012 על ידי הפטריארכיה היוונית ב-3.7 מיליון שקל - כחמישית משוויו באותה עת ■ במקביל, מכרה הפטריארכיה באותו יום כמה דירות נוספות באותו פרויקט, במחירים נמוכים יחסית למחירי השוק - כולן לחברה מסתורית בשם בונה טריידינג

30תגובות

דירת פנטהאוז של לא פחות מ-330 מ"ר, עם חמש מרפסות בשטח כולל של 110 מ"ר, שמהן נשקף נוף מרהיב של הים התיכון, הוחזקה עד 2012 בבעלות הפטריארכיה היוונית-אורתודוכסית של ירושלים. הנכס התפרש על פני כל הקומה השישית והאחרונה של אחד הבניינים בפרויקט היוקרה גבעת אנדרומדה ביפו.

ב-5 באפריל 2012 נמכרה הדירה לחברה זרה ולא מוכרת, בונה טריידינג לימיטד, במה שאמורה היתה להיות אחת העסקות היקרות של אותה שנה בתחום הנדל"ן למגורים. ואולם על פי הנתונים הרשומים במערכת מידע נדל"ן של רשות המסים, הסכום ששולם בפועל לפטריארכיה היה מיליון דולר בלבד - 3.74 מיליון שקל, לפי שער החליפין של אותה תקופה. במונחי 2012 מדובר היה בסכום מעט נמוך יותר ממחירה הממוצע של דירת 5 חדרים חדשה בתל אביב. חישוב שווי לפי מ"ר של העסקה מעלה תוצאה אבסורדית הרבה יותר, שלפיה נמכר הנכס המפואר בשווי של כ-10,000 שקל למ"ר - שווי שבאותה שנה הלם דירת שיכון בשכונת יפו ד' הסמוכה.

על המחיר החריג מעידה גם העובדה שחודש לאחר מכן, במאי 2012, נמכרה דירה שכנה בפרויקט גבעת אנדרומדה, גם היא בשטח של קומה שלמה, אך לא פנטהאוז. עבור אותו נכס, ששטחו 334 מ"ר, שילם הרוכש 5.26 מיליון דולר (20.25 מיליון שקל) - פי 5.5 מהסכום ששילמה בונה טריידינג, שמשקף שווי של קצת יותר מ-60 אלף שקל למ"ר. סכום זה תואם הרבה יותר את רמת המחיר של קו החוף של תל אביב, שבאזורים היוקרתיים שלו מגיעה ליותר מ-100 אלף שקל למ"ר.

גבעת אנדרומדה
אייל טואג

אם כן, האם מדובר בעסקת "מציאה" לרוכשים? לכאורה כן, אבל את העסקה אופפים לא מעט סימני שאלה, בין היתר בנוגע לזהותה של חברת בונה טריידינג, שאינה רשומה ברשם החברות הישראלי, וכן בנוגע לכך שבאותו יום ממש, 5 באפריל 2012, דווח לרשות המסים על כמה עסקות נוספות, שבהן מכרה הפטריארכיה היוונית נכסים נוספים לאותה חברה עלומה. בכל המקרים מדובר בנכסים מפוארים בגבעת אנדרומדה, שנמכרו לפי שווי נמוך יחסית, שרחוק מלהיות ריאלי לפרויקט: שתי דירות 6 חדרים בשטח של 164 מ"ר כל אחת נמכרו עבור מחיר זהה - 2.059 מיליון שקל - המשקף שווי לא ריאלי לאזור, של 12.5 אלף שקל למ"ר; ודירה נוספת, בשטח של יותר מ-218 מ"ר, עם שמונה חדרים, נמכרה תמורת 2.62 מיליון שקל - שווי של 12 אלף שקל למ"ר. בכל המקרים המחיר למ"ר תואם מחירים של דירות שיכון בשכונות מצוקה, ולא את אחד הפרויקטים המפוארים בישראל, הסמוך לחופי יפו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

שלוש עסקות נוספות, שבהן נמכרו לבונה טריידינג דירות קטנות יותר בגבעת אנדרומדה, בשטח של כ-80 מ"ר כל אחת, ניתן לזהות רק באמצעות איתור נסחי הטאבו המתאימים, שמהם עולה כי ב–2012 בוצעה עסקה למכירת הדירות. בנתוני רשות המסים עסקות אלה כלל אינן רשומות - ולא ברור מדוע.

אימפריית נדל"ן מקומית

למי שתוהה מה לפטריארכיה היוונית-אורתודוכסית ולנכסי נדל"ן ביפו, כאן המקום להזכיר כי הפטריארכיה היוונית-אורתודוכסית היא אימפריה נדל"נית מקומית - בעלת הקרקעות הפרטית הגדולה בישראל. כיום חולשת הכנסייה על עשרות אלפי דונמים, רבים מהם בירושלים ובערים הקדושות לנצרות, כמו נצרת. הכנסייה ממעטת למכור את נכסיה, בפרט בערים הקדושות. ב-2005 פרצה שערורייה בכנסייה, כשהפטריארך המכהן באותה עת, אירינאוס, נחשד במכירת שניים מנכסי הכנסייה בסמוך לעיר העתיקה בירושלים לעמותת עטרת כוהנים - והודח מתפקידו.

סיפורו של פרויקט גבעת אנדרומדה החל כשב-1989 חכר היזם הקנדי מוריי גולדמן את הקרקע שהפרויקט שוכן עליה מהפטריארכיה בעסקת קומבינציה, שהותירה בידי הפטריארכיה 30 דירות במקום. אכלוס הדירות התחיל בשנת 2000, ובשלב ראשון שימשו דירות הפטריארכיה לדירות נופש להשכרה קצרת טווח.

לדברי אריה שפר, בעל משרד התיווך נדל"ן הים התיכון, הפועל ביפו זה 20 שנה, המחירים ששולמו בעסקות שבוצעו בפרויקט ב-2012 רחוקים מלהישמע הגיוניים. "כיום נמכרות דירות בגבעת אנדרומדה לפי שווי של כ-30 אלף שקל למ"ר, ולא הגיוני להניח שבשלוש השנים האחרונות חלה עלייה של 20 אלף שקל למ"ר", הוא אומר. "לפני שנה וחצי נמכרה בפרויקט דירת 2 חדרים של 67 מ"ר, שמיועדת לשיפוץ, ב-2.15 מיליון שקל - כ-30 אלף שקל למ"ר - וגם זה נחשב למחיר מציאה. כך שלפני שלוש שנים, מחיר מינימלי בפרויקט יכול היה להגיע ל-20 אלף שקל למ"ר בדירות גדולות - ובשום אופן לא מתחת לכך.

דניאל צ'צ'יק

לא צריך להיות מומחה גדול לאזור כדי להבין את חוסר ההגיון שבמחירים האלה. מספיקה היכרות בסיסית עם רמת המחירים המקובלת כיום לאורך חלקו הצפוני של קו החוף של יפו, שנהפך לאחד מאזורי הנדל"ן היוקרתיים בתל אביב ובמדינה כולה. ואולם דווקא הרשות שאמורה לזהות מייד עסקות נדל"ן שבוצעו בערכים מוזרים, הלא היא רשות המסים - נכשלה בכך הפעם לחלוטין. לא רק שהרשות כשלה ביירוט העסקות בזמן אמת, גם כשפנה אליה TheMarker בשאלה אם עסקות אלה נבדקו על ידה, התקבלה תגובה שלפיה מבחינת הרשות, העסקה למכירת הפנטהאוז בגבעת אנדרומדה אינה חורגת מרמת המחיר המקובלת באזור.

כשתהינו כיצד הדבר מתיישב עם מכירה של דירה דומה בפרויקט באותה שנה בסכום הגבוה ביותר מפי חמישה, השיבה הרשות כך: "בשתי הדירות שצוינו נערכה ביקורת על ידי מפקחי מיסוי מקרקעין סמוך לאחר מועד הרכישה והדיווח - וזאת תוך גילוי ערנות של העובדים, ובהתאם להנחיות לבדוק עסקות שעשויות להיראות חריגות. הדירה הזולה יותר (הפנטהאוז שנמכר ב-3.74 מיליון; נ"ב) נמכרה במחיר למ"ר הדומה לממוצע באותו רחוב וברחובות הסמוכים; ואילו הדירה היקרה יותר (שנמכרה ב-20.25 מיליון; נ"ב) היא דירת פאר ייחודית בעיצוב אדריכלי ואבזור ברמה הגבוהה ביותר, שנרכשה על ידי תושבי חוץ ש'התאהבו' בדירה ובמיקומה המיוחד, ולכן היו מוכנים לשלם עליה ממיטב כספם. נוסף על כך, אף ששתי הדירות הוקמו באותו פרויקט, הן ממוקמות בפועל בשני רחובות שונים. הדירה הזולה יותר ממוקמת בסמוך למואזין, והיא נטולת נוף לים".

המשפט האחרון בהתייחסות זו של רשות המסים סותר את המידע שהגיע לידי TheMarker, וכן את השכל הישר. פנטהאוז המשתרע על קומה שלמה במיקום כמו של מגדלי אנדרומדה ביפו אינו יכול להיות נטול נוף לים. ואולם גם אם נכונה טענת הרשות לגבי מיקומה הגרוע במיוחד של הדירה שנמכרה במחיר נמוך יחסית, לעומת המיקום המעולה של הדירה שנמכרה במחיר גבוה הרבה יותר, עדיין לא ניתן להסביר בכך פערי שווי של יותר מפי חמישה בין שני הנכסים.

מרשות המסים נמסר כי "הרשות מבצעת כל בדיקה כדי לוודא כי דיווח על מחירי מכירה הנמסר לה הוא אמיתי ומדויק, ושוכנעה כי כך היה גם במקרה זה. המחיר של תת-חלקה 164 (הדירה היקרה יותר; נ"ב) הוא החריג, ואינו מייצג את מחירי הדירות בפרויקט - ומושפע, כאמור, ממצב הדירה ומנסיבות רכישתה. יתרה מכך, במסגרת ביקורת שומות מאוחרת יותר, קביעת המפקחים אושרה על ידי אינסטנציה גבוהה יותר במשרד". את תגובת הפטריארכיה היוונית-אורתודוכסית לא ניתן היה לקבל עד למועד סגירת הגיליון.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#