המדינה העבירה קרקע בשווי עשרות מיליארדים לידי המושבים. מי שייקח אותה מהם - יפתור את משבר הדיור" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המדינה העבירה קרקע בשווי עשרות מיליארדים לידי המושבים. מי שייקח אותה מהם - יפתור את משבר הדיור"

עיוות היסטורי שבגינו הועברו שלא כדין מאות אלפי דונמים של קרקעות מדינה לידי המושבים הביא למצב שקבוצות כוח קטנות שולטות בקרקעות ■ באמצעות רפורמה פשוטה יחסית טוענת עו"ד ורד דשא, ניתן לתקן את המצב

8תגובות

בסערת הפלישה לקרקעות מצד מי שאמור היה להתמנות לרמטכ"ל, האלוף במיל' יואב גלנט, שפרצה לפני כמה שנים, תפסה התנהלותו האישית של גלנט את רוב תשומת הלב כנראה בצדק. מועמד לתפקיד רמטכ"ל, שנמצא כי פלש לשטחים בני עשרות דונמים לא לו, הוא אכן סיפור שלא מתרחש כל יום. אך ההתמקדות הפרסונלית בגלנט בעל נחלה במושב עמיקם, המיועד כיום להתמנות לשר הבינוי בממשלה החדשה הביאה לכך שמעט מאוד תשומת לב הופנתה לסביבה שבה פעל גלנט ושאיפשרה את הכשלים הרבים בהתנהלותו. זאת, אף שהבדיקה המיוחדת שביצע מבקר המדינה דאז מיכה לינדנשטראוס בפרשה, העלתה ממצאים חמורים גם לגבי התנהלות האגודה השיתופית במקום.

בין היתר, העלו הממצאים כי כשביקשה משפחת גלנט לרכוש לעצמה נחלה במושב, נאמר לה כי תקבל קרקעות בהיקף של כ-40 דונם, גודל נחלה סטנדרטית באזור המרכז. ואולם בשלב מתקדם מאוד בהליך הקליטה, ערב הדיון בוועדת הקבלה, ולאחר שכבר אושרה חכירת הנחלה במינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל - רמ"י), הודיעה האגודה למשפחת גלנט שלמעשה, מלבד שטח המגורים בן 5 הדונמים, הידוע בכינוי "חלקה א'", אין ברשות המושב קרקעות נוספות להקצות. כלומר, 35 דונם של קרקע חקלאית לעיבוד פשוט לא היו בנמצא. המשפחה אף התבקשה לחתום על כך שידוע לה כי לא תקבל את הקרקעות לפני שתאושר חברותה.

טל כהן

לכאורה, מדובר היה בהודעה מוזרה, שאינה מתיישבת עם השכל הישר. שטחיהם החקלאיים של היישובים החקלאיים, מושבים וקיבוצים, מחושבים במדויק לפי מספר הנחלות ושטחן בכל אחד מהיישובים. כך, כשידוע כי במושב עמיקם 60 נחלות, ששטח כל אחת מהן כ-40 דונם, הרי שהשטחים המוקצים ליישוב הם 2,400 דונם, נוסף על כמה מאות דונמים נוספים למטרות ציבוריות. כלל שטח ההקצאה מוכר בכינוי "משבצת".

כיצד יכול להיות, אם כן, שהמינהל מאשר הקצאת נחלה קיימת שעדיין לא אוישה, ובאגודה לא מוצאים את קרקע הנחלה? התשובה פשוטה: על פי ממצאי המבקר, לפני שהגיע גלנט למושב, כבר השתלטו תושביו על שטחים בהיקף של 1,770 דונם, מעבר לשטחים שהוקצו להם באופן פורמלי. כך נתפסו כלל שטחי "המשבצת"  סך הקרקעות שמקצה המדינה לכל יישוב חקלאי  על ידי מעטים, ולמצטרפים חדשים, כפי שהיתה אז משפחת גלנט, לא נותר דבר.

איציק בן מלכי

מי שהתגייס אז לסייע לפתרון המשבר היה מינהל מקרקעי ישראל, שבתיווך גורמי ממשל בכירים נעתר לסייע להחכיר למשפחת גלנט 35 דונם של קרקע חקלאית מעבר לשטחי המשבצת, ולהצמידה למושב. לו היה מדובר במשפחה פחות מיוחסת, כנראה שהיה עליה לקבל על עצמה את הדין, כלומר, להסתפק בנחלה ללא קרקע חקלאית, או פשוט לעזוב.

אין באמור כדי להפחית מאחריות גלנט לאירועים נוספים שבאו לאחר מכן, שבהם סיפח לעצמו קרקעות נוספות, והפעם בדרכים מוסדרות פחות. עם זאת, ברור כי הסביבה שבה פעל, במושב שחלק ניכר מחבריו הוותיקים בעצמם ביצעו פלישות לקרקעות לא להם בהיקפים עצומים, היתה רחוקה, בלשון המעטה, מלעודד התנהלות נורמטיבית בהתאם לחוק.

התנהלות זו אינה ייחודית למושב עמיקם. מי שמכיר מקרוב את האופן שבו מתנהלות האגודות השיתופיות, יודע כי במקרים רבים הגופים האלה הם בעלי כוח כמעט בלתי מוגבל בתחומי המשבצת שהופקדה בידם. בין התחומים הנתונים לשליטת האגודה: אישור נקלטים חדשים במושב, קביעת אופן חלוקת הקרקעות בין החברים, תכנון שיווק של הרחבות, פינוי קרקע חקלאית לצורכי הפשרה ועוד.

אייל טואג

אלא שמצב עניינים זה עומד בניגוד מוחלט לחקיקה ולהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. האגודה החקלאית היא גוף פרטי, הנשלט על ידי מיעוט מקרב בעלי הנחלות, בעוד הקרקעות שבהן מדובר הן קרקעות מדינה המוחכרות למושבים. מי שאמורה היתה להיות הסמכות החוקית שתקבע כיצד יוקצו הקרקעות היא הבעלים שלהן, מדינת ישראל, וזאת באמצעות הגוף שהוקם לפני 50 שנה במיוחד למטרה זו, מינהל מקרקעי ישראל.

אלא שאותה סמכות שמקנה החוק, מעולם לא מומשה בפועל ואל הריק השלטוני הזה נכנסו האגודות. לדברי עו"ד ורד דשא, מדובר בתולדה של עיוות בקנה מידה היסטורי, שראשיתו בהקמת המינהל ב-1965. "הסמכות החוקית לניהול קרקעות המדינה, ובכלל זה כלל הקרקעות החקלאיות, נתונה לרמ"י", היא אומרת. "למרות זאת, בפועל, מיום הקמת המינהל, מנוהלים מקרקעי המושבים על ידי האגודות השיתופיות, המורכבות מחברי המושב. כלומר, מדובר בעשרות אלפי דונמים של קרקע בבעלות המדינה, שהשליטה בה דה פקטו זה 50 שנה מופקעת מהמדינה, וחברי האגודות השיתופיות במושבים עושים בה כבשלהם".

משטר הנחלות, המונהג בכ-350 מושבי עובדים עומד במרכזו של "המשפט החקלאי בישראל", ספר חדש שפירסמה עו"ד דשא באחרונה. דשא, המשמשת יועצת משפטית ברשות המסים מתגוררת במושב עמיקם, ונחשפת לדבריה יום יום לעיוותים שיצרה השיטה הנוכחית, אשר נקבעה לראשונה כפתרון זמני אך כמו באמרה הידועה, נהפכה למציאות קבועה.

הפתרון הזמני מ-1965 
מיושם עד היום

החלטה מספר אחת של מועצת מקרקעי ישראל קובעת כי הנחלות יוחכרו על ידי המדינה ישירות למתיישב במושב, בתיאום עם האגודה השיתופית. כדי לאפשר זאת נדרש המינהל ב-1965 לחלק את קרקעות המדינה החקלאיות ביישובים, שעד אז היו רשומים כחטיבה אחת לנחלות עצמאיות. כלומר, כל יישוב אמור היה לעבור תהליכי פרצלציה ואיחוד וחלוקה, שיגדירו את גבולותיהן של הנחלות וכן את השטחים המיועדים לשימושים השונים בתוך הנחלות.

שרונה גיא

"בשל העובדה שהיה בראשית דרכו, לא יכול היה המינהל לעמוד במשימה באותה העת. הפתרון נמצא בדמות חוזים זמניים שבמסגרתם נמסרה משבצת הקרקע של היישוב כולו לאגודה השיתופית של היישוב באופן זמני", כותבת דשא בספרה. "יש לזכור כי במקרים רבים מדובר היה ביישובים שהוקמו זמן רב לפני קום המינהל, חלקם אף לפני הקמת המדינה. מסיבה זו בדיוק הוקמו גם האגודות השיתופיות, שנועדו לשמש מסגרות עצמאיות של שלטון מקומי וניהול קהילתי". עם זאת טוענת דשא, ניהול הקרקע מעולם לא היה אחת ממטרות האגודות השיתופיות במושבי העובדים.

"הזמניות" של אותו פתרון, העברת כלל שטחי המשבצת לידי האגודה הוגדרה באמצעות חוזים תלת־שנתיים כלומר, חוזים שאמורים היו לתת למינהל זמן התארגנות, שבמהלכו תבוצע הפרצלציה שתאפשר הקצאת נחלות מסודרת. אלא שהדבר מעולם לא נעשה. החוזים התלת־שנתיים חודשו מיד עם פקיעתם, וכך שוב ושוב עד ימינו אלה. "בחלוף הזמן נשכחו עקרונותיה של החלטה 1, וקם דור חדש שלא ידע את הרציונל שבבסיס החוזים הזמניים, אשר נהפכו בינתיים לחוזים של קבע", כותבת דשא. "הלכה למעשה, מנהלות האגודות השיתופיות שהן גופים פרטיים,  את מקרקעי היישובים במקום המינהל".

העברת סמכויות זו הפכה את שוק הנדל"ן של המושבים לשטח הפקר שעם השלכותיו מתמודדת המדינה וגם המושבים עצמם עד היום. "נוצר פתח משפטי למסירת קרקעות בשווי של מאות מיליארדים לאגודות השיתופיות ללא כל בסיס חוקי, באופן שהוביל לחלוקת הטבות מופלגות ליישובים ללא צורך", כותבת דשא. לדבריה, לאגודות נמסר כל שטח המשבצת  (60 נחלות)  ללא התחשבות במספר המתיישבים הממשי באותה עת במושב, שיכול היה להסתכם בעת המסירה ב-20 חוכרי נחלות בלבד או פחות מכך. "אלה קיבלו לידיהם משבצת קרקע של יישוב שלם שכללה אלפי דונמים, ובתוכם שטחים המיועדים גם לנחלות הפנויות שטרם הוקצו וגם נכסים רבים נוספים. המינהל התפרק לחלוטין מתפקידו כמינהל המקרקעין במרחב הכפרי, והקרקעות מנוהלות על ידי האגודות שעושות בהן כבשלהן ללא שום פיקוח".

לטענת דשא, התנהלות זו הביאה לפגיעה קשה בקופה הציבורית: ניתן לראות ביישובים משפחות שאוחזות במספר רב של נחלות ובמספר רב של מגרשים, שאותם נטלו לעצמן ללא שום הפרעה, על חשבון המדינה. "המתיישבים הוותיקים פשוט חילקו לעצמם ולמשפחותיהם את הנחלות הפנויות ואת הנכסים הציבוריים האחרים, דיווחו למינהל מי המומלצים שלהם, והמינהל פשוט אישר זאת", היא אומרת.

יתרה מכך, עם מסירת הקרקע ניטלה מהמדינה שהיא הבעלים החוקי של הקרקע, הסמכות לפתח אותה לפי ראות עיניה. "גם כשביקשה המדינה לעבות את היישובים ולהקים את שכונות ההרחבה, היא נזקקה למעשה לקבל את אישור היישובים לכך", מציינת דשא. אותם אישורים כפי שמעידות החלטות המינהל לאורך העשורים האחרונים, שהעבירו קרקעות והון בשווי מאות מיליוני שקלים לידי היישובים החקלאיים, לעולם ניתנו רק בכפוף להטבות והקלות שונות. כלומר, כדי לממש את זכותה לפתח את קרקעותיה נצרכה המדינה "לשחד" את האגודות.

"משטר הנחלות פשט את הרגל לפני שנים רבות"

בספרה טוענת דשא כי התנהלות פסולה זו הביאה לכך ש"המדינה ניזוקה עד כה בשיעור עצום של עשרות ומאות מיליארדי שקלים, באופן שכמעט לא ניתן לאומדן". זאת כאשר "החזקת שטחי קרקע כה גדולים במשך שנים כה רבות מערבת באופן טבעי אינטרסים כלכליים גדולים מאוד ומייצרת אינספור בעיות. היעדרם של גבולות ברורים בין הנחלות יוצר פתח למאבקי כוח ולחלוקה בלתי שוויונית בתוך היישובים", כותבת דשא.

לדבריה, מצב עניינים זה מביא לבעיות אתיות, על סף הפליליות הנוצרות כשקרקעות בשווי מיליארדי שקלים מחולקות באין מפריע וללא בסיס חוקי, לפי ראות עיניהן של האגודות השיתופיות. עם בעיות אלה ניתן למנות את תופעת "הכספים האסורים" הידועה לשמצה והמנוגדת לחוק הנפוצה בעיקר במושבי אזור המרכז, ובמסגרתה נדרשות משפחות נקלטות לשלם מעין "דמי חבר" חד־פעמיים בשווי של לפחות כמה מאות אלפי שקלים לקופת האגודה השיתופית שללא המלצתה למינהל, לא ניתן יהיה להקצות קרקע למשפחה הנקלטת. "שני הצדדים מחויבים לחתום. הקולט מתחייב שהוא לא מקבל כסף עבור ההמלצה, והנקלט שהוא לא משלם כסף עבור ההמלצה, ושניהם משקרים", כותבת דשא. "ברגע שמדובר בכסף שמשולם מתחת לשולחן, גם לא ניתן לדעת מה נעשה בו. למה יועד? למי הועבר? זה חייב להדליק הרבה מאוד נורות".

הבעיה השלישית שמעלה דשא היא בעלת השלכות על שוק הדיור כולו. לטענתה, מצב העניינים הקיים מונע מהמדינה לשווק את הקרקעות הפנויות במושבים. לדבריה, לו ניתן היה להחזיר את השליטה במקרקעין לידי המדינה, היה בכוחה לייצר באופן מידי פוטנציאל לעשרות אלפי יחידות דיור, רק באזור המרכז המבוקש, וזאת רק על סמך תוכניות קיימות.

למי שתוהה כיצד הגיעה דשא למספרים האלה להלן ההסבר. על פי תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35), לכל יישוב כפרי מוגדר מספר מקסימלי של בתי אב שאליו הוא רשאי להגיע. על פי רוב בטווח של 300 עד 450 בתי אב בכל מושב. בפועל, ברבים מהמושבים מתגוררים לכל היותר 200 בתי אב,כ-120 מהם בנחלות (לפי חישוב של שני בתי אב שמותרים כיום בכל נחלה) ועוד כ-60-70 מהם בהרחבה. "רוב היישובים לא עושים הרחבה שנייה. זה לא מעניין אותם, ואי־אפשר גם לכפות עליהם", כותבת דשא. אלא שלדבריה כאן בדיוק מסתתר פוטנציאל עשרות אלפי היחידות הנוספות. "אם יש לפחות 100 מגרשים פנויים בכל יישוב חקלאי בישראל, וקיימים כ-700 יישובים כאלה  מתוכם כ-300 במרחב של חדרה־גדרה, הרי שמדובר בפוטנציאל לא ממומש של כ-70 אלף מגרשים, כ-30 אלף מהם באזור המרכז", היא מסבירה.

לחוסר הניצול של היצע המגרשים שבכולם ניתן לבנות לפי תוכנית המתאר הארצית הקיימת, יש השלכות דרמטיות לא רק על היצע הדיור, כי אם גם על הכנסות המדינה: "בעמיקם מוערך מגרש בשווי של 2 מיליון שקל. בבני ציון ובבצרה בהרבה יותר. אבל אם ניקח שווי ממוצע זהיר של 1.7 מיליון שקל למגרש בהרחבת אחד המושבים או הקיבוצים שעליהם מדובר, התוצאה היא כ-60 מיליארד שקל", כותבת דשא. על כך מוסיפה דשא אומדן שווי של כלל הנחלות הלא־מאוישות ביישובים הכפריים באזור המרכז (במושב כפר ויתקין היוקרתי לבדו יש 40 כאלה), שמגיע לכ-12 מיליארד שקל נוספים. בסך הכל, לפי התחשיב קיימות כיום קרקעות בשווי של 72 מיליארד שקל - כולן בבעלות המדינה, ובכולן לא ניתן לבצע נכון להיום אף לא את הפעולה הפעוטה ביותר ללא הסכמת האגודות המחזיקות בהן דה פקטו.

דשא כמובן אינה הגורם הראשון שמעלה ביקורת מסוג זה. תנועת הקשת הדמוקרטית המזרחית היתה שם הרבה לפניה. לכן, לא מפתיע שאחד ממייסדי התנועה, וכיום יו"ר האגודה לצדק חלוקתי, ד"ר אלכסנדר (סנדי) קידר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה, מוצא את הביקורת מדויקת למדי. "קרקע בשווי של מאות מיליארדי שקלים לא צריכה להיות מוחזקת בידי קבוצה קטנה של אנשים. הם רק קיבלו את הזכות והחובה לעבד אותה היא לא שייכת להם, ובטח שלא בייעודה למגורים", הוא אומר. "מצב זה של שליטת האגודות בכמות הבינוי, אופיו וכן הלאה, יוצר עיוותים תכנוניים. כשהאזורים הנבנים הם לאו דווקא המתאימים ביותר, כי אם אלה שהמדינה הצליחה להגיע לסיכומים עם האגודות החקלאיות על הפשרתם.

אייל טואג

"משטר הנחלות פשט את הרגל לפני זמן רב. לצערי החקיקה משמרת כל מיני שרידים אנכרוניסטיים, שבינם ובין דאגה אמיתית לחקלאות אין כלום. למשל מושג 'הבן הממשיך'. על פי היגיון העבר, זה היה הצאצא שהוכשר לעבודה החקלאית, כדי שיוכל להמשיך את דרכם של הוריו ולעבד את הקרקע. אלא שבפועל רוב תושבי המושבים שמחזיקים כיום בתואר הזה, מימיהם לא עיבדו שום דבר והקרקעות מוחכרות זה שנים לגורם חיצוני", טוען קידר. לכן לדבריו, במצב עניינים זה מן הראוי שזכויותיהם של אנשי המושבים יישמרו בחלקות המגורים, אבל על המדינה לערוך חלוקה מחודשת של הקרקעות החקלאיות, תוך מתן עדיפות לגורמים שעוסקים בעצמם בענף. "בגלגולה החדש צריכה האגודה המשותפת לאגד רק את העוסקים בחקלאות ביישוב ואז יהיה לקיומה היגיון", הוא אומר.

"המדינה צריכה להחזיר לידיה את השליטה בקרקעות"

דוגמה לאופן שבו הדרך היחידה להביא לבנייה חדשה במושבים היא רק באמצעות מתן הטבות בשווי מיליוני שקלים למושבים, מספקת החלטה שקיבלה לפני שנה וחצי מועצת מקרקעי ישראל. החלטה שלכאורה מעודדת את הגדלת מספר הדירות במושבים, אך במחיר מופקע, מתן אפשרות למושב לייעד כמעט את כל המגרשים החדשים לבניהם ולקרוביהם של החברים.

על פי אותה ההחלטה (1317), לא יוקצו יותר נחלות חקלאיות פנויות באזור המרכז, והאגודה תוכל לבחור בשתי חלופות: הראשונה, הצמדת תקן הנחלות למצב הקיים בפועל, באופן שלא מעלה ולא מוריד את מספר יחידות הדיור. השנייה, המרת הנחלות הפנויות במגרשי הרחבה ביחס של 1 ל-3 . כלומר, שלושה מגרשי הרחבה על כל נחלה שלא אוישה. כך במושב שבו עשר נחלות פנויות, יומרו הנחלות בכ-30 מגרשים לבנייה צמודת קרקע בהרחבה. ה"גזר" שהמדינה מעניקה כדי לתמרץ בחירה של האגודות באפשרות השנייה, שתענה על הצורך הלאומי בהגדלת מספר יחידות הדיור, הוא מתן אפשרות לאגודה להקצות את המגרשים האלה בפטור ממכרז. כלומר, להקצות לרשימה שתיקבע על ידי האגודה בנים, קרובים וחברים, שיזכו לרכוש מגרש לבנייה צמודת קרקע בפטור במכרז, הטבה בשווי מאות אלפי שקלים לכל משק בית.

ואולם להחלטה 1317 השלכה שלילית, שספק אם יוזמיה חזו שדווקא בולמת את הגדלת מספר התחלות הבנייה כשזו מיועדת לכלל הציבור. דוגמה לכך מספק מושב דור, שממוקם במישור החוף בסמוך לזכרון יעקב. למושב תוכנית מאושרת להרחבה בת כ-70 יחידות, אך נוסף על כך במושב גם 14 נחלות שלא הוקצו. לאור החלטה 1317, המושב חסר כל אינטרס לקדם את ההרחבה הרגילה, שבה יוכלו כלל הרוכשים להתחרות על המגרשים בתנאי מכרז הוגנים, אלא לקדם את המרת הנחלות הפנויות ב-42 מגרשים (14 נחלות עם שלושה מגרשים כל אחת) לבנייה צמודת קרקע, שיוקצו בפטור ממכרז.

לדברי גורם בכיר הקשור בהתיישבות הכפרית כבר כיום יש תוכניות מאושרות עבור הרחבות קיבוצים ומושבים בהיקף של לא פחות מ-30 אלף יחידות דיור, מהן כ-7,000  באזור המרכז, 17 אלף ביישובי הצפון וכ-6,000 בנגב. מדובר בקרקעות שלו היו היישובים מסכימים לכך, ניתן היה לשווק לרוכשים כבר מחר. אלא שעבור שחרור הקרקע דורשים היישובים (שוב) תמריץ, 50% מהמגרשים בכל הרחבה יוקצו בפטור ממכרז לתושבי היישוב. "מדובר בתמריץ אדיר, שהיה מביא לבנייה מיידית של אלפי יחידות דיור, אבל האוצר והמינהל בינתיים מסרבים", אומר הגורם.

דשא טוענת כי ניתן לפתור את מצב הביש הזה. הפתרון הוא רפורמת קרקעות. בניגוד למרבית הרפורמות המוכרות לא תצריך חקיקה חדשה, כי אם תסתמך על חקיקה קיימת שמעולם לא נאכפה. "מצד אחד, החלטה מספר 1 של המועצה, המחייבת התקשרות ישירה בין המדינה לבין חוכרי הנחלות, מעולם לא שונתה ולכן היא מהווה בסיס משפטי מצוין", אומרת דשא. "מצד שני, נוצר מצב נתון בשטח, שאי אפשר להתעלם ממנו. לכן, אני לא מציעה לבוא עכשיו ולקחת ממתיישבים את הקרקעות שכבר הוקצו להם. מה שאני מציעה זה לקדם תיקון שיחול מעתה והלאה, ולפיו המדינה תחזיר לידיה את השליטה בקרקעות הפנויות. כלומר, בשטחי הנחלות שלא הוקצו, ובשטחים להרחבות. זו חובתה של המדינה לעשות זאת".

אלא שכאן כמובן, מגיעה השאלה הפעוטה לגבי הדרך כלומר, כיצד תשיב לעצמה המדינה את השליטה בפועל בעשרות אלפי הדונמים, במיוחד לאור העובדה שבמשך 50 שנה גילתה הרשות אוזלת יד בנושא? לדברי דשא, גם המהלך הזה אינו כה מסובך כפי שהוא נשמע, אבל הוא יצריך הקמת רשות חדשה, שתהיה אמונה על ניהול המרחב החקלאי. "צריך לתאר מצב שבו על הנייר חוזרות כל קרקעות היישובים למדינת ישראל, כשבפועל זכויות המתיישבים בקרקעות המוקצות להן אינן נפגעות. לאחר שכל אותן המשבצות המושכרות לאגודות השיתופיות יחזרו לידי הרשות שתוקם, זו תבצע בה את הפרצלציה.  כלומר, את החלוקה הסדורה לנחלות שאמורה היתה להיעשות בעבר. עם תום התהליך, הקרקע תוקצה מחדש בהתאם למצב הקיים, כשהפעם המדינה היא זו שתחתום על חוזי החכירה, ישירות מול המתיישבים, ולא דרך האגודה", מסבירה דשא. המשמעות היא שאם בעמיקם למשל, יש 61 נחלות ו-57 בעלי נחלה בלבד הרי שבידי המדינה יישארו ארבע נחלות. בהן היא יכולה לעשות כרצונה, בלי שיהיה עוד צורך לקנות את הסכמת האגודה".

אותה רשות אומרת דשא, לא צריכה לקום מאפס אלא יכולה להיות גוף פעיל וקיים, והיא אף מציעה מועמדת מפתיעה, את החטיבה להתיישבות. "כבר כיום החטיבה מטפלת בכ-200 יישובים כפריים בגליל ובנגב ומכינה עבורם תוכניות, ועושה זאת במהירות ויעילות. בניגוד למינהל שלא יודע לעשות את זה. בהחלט אפשר להסב את הגוף הזה לרשות שתטפל בכלל המרחב הכפרי, וכולם ייצאו נשכרים".

את מדברת על תוכנית שתוציא מידי הנהלות המושבים כמויות אדירות של קרקע, כסף וכוח. את באמת רואה אותם מסכימים לזה?

דשא: "לחקלאים יש הרבה מאוד מה להרוויח מתוכנית כזו. כיום הם מתנהלים מול רמ"י ללא חוזה חכירה, וזה מגביל מאוד את הזכויות שלהם. מי שרוצה חוזה כזה רמ"י דורשת ממנו דמי היוון גבוהים. יישום התוכנית יביא לכך שכל אחד מהמתיישבים יקבל חוזה חכירה משלו על כל הנחלה, עם כל הזכויות הנלוות. הוא יוכל לבנות יחידה שלישית בנחלה בתמורה לוויתור על חלק מסוים מהקרקע, דבר שכיום לא מתאפשר. הוא יוכל לקדם מגוון תעסוקות בייעוד נלווה לחקלאות, כמו שמקובל בכל כפר חקלאי בעולם. למשל, פתיחת סדנאות לתוצרת חקלאית, גבינה או ריבות, ובצמוד להן חנות קטנה לממכר התוצרת. זה יביא למהפכה ביכולת שלהם להסדיר הרבה שימושים, שכיום אינם מאושרים במסגרת משטר החוזים הזמניים".

אמיל סלמן

במסגרת ההסכמים הקואליציוניים להרכבת הממשלה החדשה, נקבע כי האחריות על רמ"י תהיה בידי שר האוצר החדש, משה כחלון. במהלך השיחה עם דשא בעיצומה של תקופת הרכבת הממשלה, שאלתי אותה אם הציגה את תוכניתה גם בפני גורמים פוליטיים שעשויים להגיע לעמדת השפעה במשרדים הרלוונטיים, שתאפשר את קידום התוכנית בפועל. לדבריה, התוכנית הוצגה בפני כמה גורמים פוליטיים ואף זכתה לתגובות חיוביות. עם זאת היא אומרת, "התוכנית הזאת לא פוליטית במובן שהיא לא מזוהה עם אף מפלגה, ועדיף כך. ברגע שיש גורם פוליטי שדוחף אותה, כמו במקרה של מע"מ 0%, היא נהפכת למזוהה איתו ומיד מעוררת התנגדות מצד יריבים. לכן, חשוב לי שהתוכנית תישאר א־פוליטית".

"המדינה התרשלה בעבודתה מול המושבים"

אלא שבאופן ברור במושבים דווקא רחוקים מלהתלהב מתוכניתה של דשא, כפי שמבהיר עו"ד עמית יפרח, יו"ר אגף הקרקעות ואגודות שיתופיות בתנועת המושבים, המאגדת כ-250 מושבי עובדים. ראשית טוען יפרח, קביעת דשא כי למשטר הנחלות בתצורתו הנוכחית אין בסיס חוקי אינה נכונה. "יש תשתית חוקית", הוא קובע. "מה שאין זו תשתית חוזית, מכיוון שהמדינה התרשלה בעבודה שלה מול המושבים".

עם זאת, לדבריו, גם כאן נרשמה בשנים האחרונות התפתחות משמעותית. לאחר שבדצמבר 2013 אושרה החלטה 1311, שקבעה נוסח חדש לחוזה חכירה לדורות ובימים אלה מתבצע פיילוט של חתימת חוזי חכירה ל-196 שנה, עם ארבעה מושבים ראשונים - ניר בנים, אמץ, קדרון וכפר מימון. "רמ"י הקימה את אגף חוזים לדורות ואנחנו נמצאים בעיצומו של הפיילוט", אומר יפרח. "על פי עקרונות החוזה, המדינה תחכיר את חלקה א' ישירות מול המתיישב, ואת חלקות ב' ו־ג' מול האגודות. זה אמנם לא מתקדם בקצב שאנחנו רוצים, אבל אי אפשר לומר שאין התקדמות. עם קצת יותר תקציבים לנושא, וקצת יותר מוטיבציה מצד רמ"י, כנראה המצב היה טוב יותר. לחזור מהחלטה 1311 זה בעצם מצב של הלאמה".

במשך שנים האגודות נהנות מעודף כוח, באופן שבא על חשבון הציבור כולו, ובראש וראשונה על חשבון חברי המושבים הפחות ותיקים ומקושרים. זה לא מטריד אתכם?

"הטענות על עודף הכוח של האגודות השיתופיות לא רלוונטיות, כי כבר שנים ארוכות שהמדינה מקצה נחלות ישירות למתיישבים, ולא לאגודות, כשהיא מקימה מושבים חדשים", טוען יפרח, אך מודה כי במרבית המקרים מדובר במושבים שמוקמים בפריפריה הרחוקה  בערבה וברמת הגולן שבהם גם כך ערכה הכספי של הקרקע הוא כמעט אפסי. לדבריו, גם במרכז הארץ כבר נהפך כוחה של האגודה ללא משמעותי, בשל ביטול הקצאת הנחלות החדשות במסגרת החלטה 1317, אותה החלטה שבמסגרתה ניתן להמיר נחלות לבניית הרחבות, שישווקו בפטור ממכרז לבני החברים.

"זה מהלך הגיוני" מגן יפרח על ההחלטה. "אתה מבקש מאדם לגרוע מהקרקע שלו. זו קרקע שהוא שילם עליה כל השנים דמי חכירה, זו נחלה פנויה של האגודה. בכל מקרה, השורה התחתונה היא שאבד הכלח על היכולת של האגודות לחלק נחלות במושבים, זה כבר לא רלוונטי".

הבעיה היא ששימור המצב מוביל לחוסר יכולת לממש את פוטנציאל הבנייה במושבים, שנכון להיום מסתכם בעשרות מיליארדי שקלים.

יפרח: "מושב הוא בסופו של דבר צורת יישוב קהילתית וקטנה, ונדרשת היכולת לשמור על צביון, חשיבה קהילתית ופיתוח מדורג. אי־אפשר לכפות בניית 100 יחידות נוספות על יישוב קהילתי של 150-200 משפחות, כשבין הקהילה הקיימת לקהילה הנכנסת אין שום קשר. אנחנו רוצים שהמושב ימשיך לשאת אופי כפרי וחקלאי, שיישאר מושב. נוסף על כך, משטר הנחלות הוא האמצעי הטוב ביותר לשמור את הקרקע לאורך זמן. האגודה זה הגוף שמאפשר לעבד את הקרקע, ללא קשר למספר החקלאים. כשיש פחות חקלאים, האגודה מהווה רשת ביטחון רב־דורית שהקרקע תמשיך להיות מעובדת. אין למדינה יכולת אחרת לשמר היקפי קרקע כה גדולים, בלי לשמר את משטר הנחלות".

ברור איך ההחלטה על המרת נחלות פנויות למגרשים לבני היישוב בלבד משרתת אתכם - אבל מה יוצא לכלל הציבור מזה? בסופו של דבר, אלה הקרקעות שלו.

יפרח: "בפשטות, על כל בית שנבנה במושב, משתחררת יחידת דיור בעיר וזה עוזר להפחית את הלחצים. אם יש כיום 30 אלף נחלות בכל המדינה, החלטה על תוספת של יחידה שלישית לנחלה משמעה פוטנציאל לתוספת של 30 אלף יחידות, מהן כמה אלפים באזור המרכז. מעבר לכך, ההחלטה על המרת נחלות פנויות במגרשי הרחבה מוסיפה פוטנציאל לעוד כ-10 אלף יחידות. בכפר ויתקין, למשל, יש 40 נחלות פנויות כלומר, פוטנציאל ל-120 מגרשים לבנייה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#