שכר הדירה בגוש דן עלה ריאלית רק ב-1% בשנה בממוצע - ב-16 השנים האחרונות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שכר הדירה בגוש דן עלה ריאלית רק ב-1% בשנה בממוצע - ב-16 השנים האחרונות

השקעה בדירה בגוש דן היא סולידית יחסית: מ-2007 המחירים עלו ב-9% בשנה בממוצע - ואילו שכ"ד באותה תקופה עלה ב-7% בשנה ■ השינויים במחירי הנדל"ן בישראל בשני העשורים האחרונים - מאמר חמישי בסדרה

5תגובות

ההתיישבות באזור גוש דן - "מדינת הנדל"ן" של ישראל - התחילה לפני אלפי שנים על ידי שבט דן, שמנה כ–60 אלף איש. השבט, שלא יכול היה לעמוד בפני הפלישתים, נאלץ לנדוד צפונה. כיום נאלץ גם "שבט" הצעירים במדינת ישראל לנדוד, צפונה או דרומה, בגלל חוסר יכולתו לעמוד ברמות המחירים הגבוהות של יחידות הדיור המוצעות באזור המרכז.

ב–1995 הסתכם המחיר הממוצע של דירה בגוש דן בכ–475 אלף שקל. כיום, יידרש רוכש דירה ממוצע באזור זה לשלם סכום דמיוני של כמעט 1.5 מיליון שקל. מבחינת השינויים במחירי הדירות בשני העשורים האחרונים, ההשקעה בנכס מניב בגוש דן היא השקעה סולידית בהחלט, בתנודתיות וסיכון נמוכים.

מחירי הנכסים באזור לא ירדו לאורך התקופה, וקו המגמה מציין עלייה ממוצעת מתונה (ראו תרשים). גם גוש דן הושפע מ"העשור הנדל"ני האבוד" של ישראל, שהחל בסוף שנות ה–90 ונמשך עד סוף 2006, ומחירי הנכסים באזור זה עצרו מלכת באותה תקופה. בתום תקופת יובש זו, התחילו המחירים בגוש דן לעלות בחדות, והשלימו עלייה של מעט יותר מ–100% בשמונה השנים האחרונות - כ–9% בשנה בממוצע.

בהתחשב בעובדה שמדד המחירים לצרכן בעשור האחרון היה נמוך משמעותית מזה שבעשור שלפניו, מחיר הדירה הממוצע בגוש דן כמעט שלא השתנה ריאלית ב–1995–2007, להוציא ירידות ועליות של עד 10%. ב–2007 התחילה התייקרות של יותר מ–70% בשבע שנים - יותר מ–8% בשנה.

עלייה נומינלית של 70% בדמי השכירות מאז 1998

בשונה ממחירי הנכסים, מחירי השכירות בגוש דן השתנו בצורה מתונה הרבה יותר. שכר הדירה הממוצע הנומינלי (בערכים מוחלטים) בגוש דן התייקר בסך הכל ב–70% מ–1998 ועד היום. להוציא נקודת הקיצון של 2002 (שנבעה משינוי חד בשער החליפין של הדולר, בתקופה שבה דמי השכירות עדיין היו נקובים בדולרים), מחירי השכירות כמעט לא השתנו ב–1998–2008. לעומת זאת, מ–2008 ועד 2014 חלה התייקרות חדה, בשיעור ממוצע של כ–7% בשנה.

אם נבחן את ההתייקרות בערכים ריאליים (מנוכה מדד), נגלה ירידה בשכר הדירה הממוצע בגוש דן בשיעור של כ–11% במהלך "העשור האבוד" (עד 2007), אך משנה זו ועד היום חלה התייקרות בשיעור ריאלי שנתי של כ–5%. ואולם לאור העובדה שבישראל אין חובת דיווח מלאה על ההכנסות משכר דירה, סביר להניח שרמת הדיוק בנתוני שכר הדירה אינה זהה לרמת הדיוק המצופה מנתונים על מחירי הנכסים.

בסיכום כולל, שכר הדירה התייקר ריאלית ב–18% ב–1998–2014 - עלייה שנתית ממוצעת של כ–1% בלבד. באותה תקופה עלה מחיר הדירה הממוצע בכ–65%.

האם הביקוש לרכישת נכסים קשיח הרבה יותר מהביקוש לשכירות בגוש דן - כלומר, אנשים מוכנים לשלם כמעט כל מחיר כדי להיות הבעלים של דירה בגוש דן? כנראה שכן. גם כיום, כשמחירי הנכסים התייקרו, עדיין נשמר היחס בין דירות בבעלות לדירות בשכירות בשיעור ארצי של 30% ו–70% בהתאמה.

השקעה בנדל"ן דומה במאפייניה להשקעה בשוק ההון. גם בה יש "מוצרים" בסיכון חזוי נמוך או גבוה יותר. עד כה ניתחנו בסדרת מאמרים זו את שוק הנדל"ן בישראל בכללותה ובערים ירושלים, תל אביב וחיפה ובגוש דן. השקעה בנדל"ן בגוש דן כמוה כהשקעה באג"ח ממשלתיות בישראל - התנודתיות נמוכה, והסבירות לירידה בשווי, אם בכלל, נמוכה גם היא. ואולם, זו איננה ההשקעה הסולידית ביותר בישראל בשני העשורים האחרונים - ועל כך במאמרים הבאים.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

אייל טואג


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#