למה אתם מעדיפים להיחנק עם משכנתאות כבדות במקום לשכור דירה? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

למה אתם מעדיפים להיחנק עם משכנתאות כבדות במקום לשכור דירה?

התדמית הירודה, הנורמות הגרועות, הרגולציה הרופפת, וגם מע"מ 0 - תוכנית הדגל של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד

60תגובות

ההודעה של משרד האוצר השבוע, שלפיה הוא בודק את האפשרות להורות על הקפאת שכר הדירה למשך שנתיים או יותר, מעלה את השאלה מדוע שוק השכירות בישראל אינו מתפתח כחלופה ממשית לרכישת דירות. בפועל, רבים מהזוגות הצעירים מעדיפים להיחנק עם משכנתאות גבוהות ולא לשכור דירות, אף שמחירי הדירות במדינה עלו בשנים האחרונות בשיעור גבוה בהרבה מאשר מחירי השכירות.

בשבוע שעבר פירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את סיכום הרבעון הראשון בשוק הדירות, שלפיו מחירי השכירות בישראל עלו בין הרבעון הראשון של 2014 לרבעון המקביל ב–2015 ב–2.5%, בעוד מחירי הדירות עלו באותה תקופה ב–3.8%. בכך נמשכת המגמה בשנים האחרונות, שלפיה מחירי הדירות עולים בקצב מהיר בהרבה מזה של מחירי השכירות.

הנתון המדאיג ביותר שעולה ממדד מחירי הדירות שפורסם לפני שבוע הוא שעיקר עליית המחירים שנרשמה מאז תחילת 2014, התמקדה ברבעון האחרון של 2014 ובראשון של 2015, שבהם בלבד נרשמה עלייה של 3.3%. זוהי ראיה נוספת לאפקט השלילי של תוכנית מע"מ 0% של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, על שוק הדירות. אפקט זה גרם לקיפאון בשוק בין אפריל לאוגוסט 2014, שהתחזק בעקבות מבצע צוק איתן, שבמהלכו נרשמו ירידות קלות במחירי הדירות - אך מיד לאחר מכן, עליות המחירים התחדשו בקצב מוגבר.

המחיר הממוצע לדירה בישראל שנרכשה ברבעון הראשון השנה הוא 1.365 מיליון שקל - עלייה של 2.1% מהרבעון האחרון של 2014, ושל 7.3% מהרבעון הראשון של 2014. מחיריהן של דירות 2.5–3 חדרים בתל אביב עלו ב–5.7% בין הרבעון הראשון של 2014 לזה של 2015, והגיעו לממוצע של 2.07 מיליון שקל. גם מחירי דירות 4.5–5 חדרים בתל אביב עלו בשיעור דומה, ל–3.8 מיליון שקל. מחירי דירות 1.5–2 חדרים בעיר הם בממוצע 1.53 מיליון שקל - עלייה של 3.9% בשנה, ואילו במחירי דירות 3.5–4 חדרים בעיר נרשמה ירידה של 4.5%, ל–2.7 מיליון שקל.

בירושלים מחירי דירות 1.5–2 חדרים עלו ב–1.6% בשנה, ל–1.1 מיליון שקל; מחירי דירות 2.5–3 חדרים בבירה ירדו ב–0.5%, ל–1.4 מיליון שקל; מחירי דירות 3.5–4 חדרים עלו ב–3.7%, ל–1.86 מיליון שקל; ואילו מחירי דירות 4.5–5 חדרים בירושלים ירדו בשנה החולפת ב–3.6%, ל–2.3 מיליון שקל.

בחיפה נרשמו עליות המחירים המרשימות ביותר מבין הערים הגדולות בשנה שבין רבעון ראשון 2014 לזה של 2015: דירות 1.5–2 חדרים בעיר נמכרו ברבעון הראשון השנה בממוצע של 557 אלף שקל - עלייה שנתית של 12%; דירות 2.5–3 חדרים נמכרו ב–777 אלף שקל (עלייה של 8.9%); דירות 3.5–4 חדרים נמכרו ב–1.27 מיליון שקל (5.8%); ודירות 4.5–5 חדרים נמכרו ב–1.9 מיליון שקל (8.3%).

על רקע עליות המחירים האלה, שמתבטאות בתוספת של עשרות אלפי שקלים לשנה למחיר הדירה הממוצע, בולטת המתינות היחסית בשוק השכירות: שוכר דירה בישראל משלם בממוצע 3,649 שקל בחודש. מחירי השכירות הגבוהים ביותר משולמים בתל אביב - החל ב–4,060 שקל בחודש עבור דירות 1.5–2 חדרים, 5,000 שקל על דירות 2.5–3 חדרים, 6,477 שקל על דירות 3.5–4 חדרים, ועד ל–8,418 שקל בחודש בממוצע שמשלמים שוכרי דירות 4.5–5 חדרים. שינויי מחירי השכירות בתל אביב בין רבעון ראשון 2014 לרבעון הראשון השנה היו קטנים מ–1%.

בירושלים הגיע שכר הדירה החודשי לדירות 1.5–2 חדרים ל–3,005 שקל בחודש - עלייה של 2.6%; עבור דירות 2.5–3 חדרים בעיר שולם שכר דירה ממוצע של ממוצע 3,641 שקל בחודש (1.2%); על דירות 3.5–4 חדרים שולמו בממוצע 4,585 שקל בחודש (1.3%); 
ואילו על דירות 4.5–5 חדרים בבירה שולם שכר דירה חודשי ממוצע של 6,167 שקל - ירידה של 0.8%. בחיפה שכר הדירה החודשי הממוצע לדירות 1.5–2 חדרים הגיע ל–1,919 שקל (עלייה של 0.8%), לדירות 2.5–3 חדרים - 2,341 שקל (0.6%), לדירות 3.5–4 חדרים - 3,088 שקל (2%), ואילו על דירות 4.5–5 חדרים שולם שכר דירה ממוצע של 3,944 שקל (2.5%).

לא מוותרים על רכישת דירות

האם המציאות הזו משפיעה בכיוון של מעבר מדירות בבעלות לדירות בשכירות? כמה מחקרים ובדיקות נעשו בתחום זה בשנים האחרונות, ומהם ניתן להסיק כי התשובה אמנם חיובית, אבל קצב המעבר מתון מאוד - והציבור עדיין אינו מוכן לוותר על רכישת דירות.

בדיקה משווה של שיעורי בעלות על דירות העלתה כי בישראל כ–70% ממשקי הבית מתגוררים בדירה בבעלותם. הממוצע במדינות OECD לשיעורי הבעלות על דירות, לעומת זאת, מגיע לכ–64%. שיעורי הבעלות הנהוגים בישראל דומים לאלה שבבריטניה ובארה"ב. בחינה היסטורית של היחס בין שיעורי הבעלות לשיעורי השכירות נעשתה על ידי הלמ"ס, וממנה עלה ממצא מפתיע: בין 1997 ל–2012 ירדו שיעורי הבעלות על דירות בישראל במידה מתונה מאוד - אך מי שאחראי לכך שהירידה אינה חדה יותר הם דווקא בני העשירון התחתון, שב–1997 26% מהם גרו בדירות בבעלות, ואילו ב-2012 מספרם זינק ל–40.7%. ביתר העשירונים נרשמו ירידות מתונות בשיעורי הבעלות על דירות. כך למשל, בקרב העשירון העליון ירדו שיעורי הבעלות מ–84% ב–1997 ל–82.4% ב–2012.

ניכר שחלק מהשינויים האלה באו על רקע עליות המחירים, כי בעשר השנים הראשונות שנבדקו על ידי הלמ"ס, מחירי הדירות רשמו ירידות. כך, עיקר המעבר של העשירון התחתון למגורים בבעלות נעשה בין 1997 ל–2007, כשהמחירים ירדו, ומאז המגמה התמתנה.

לפי הלמ"ס, עיקר המעבר לדירות בשכירות נעשה עד לגיל 50. צעירים גרושים בגילאי 20–29 הם האוכלוסייה ששיעור שוכרי הדירות מקרבה הוא הגדול ביותר. ואולם הנתון המשמעותי ביותר ממחקר זה של הלמ"ס הוא שבקרב בני 30–39 ירד שיעור המגורים בדירות בבעלות מ–68% ב–1997 ל–56.9%.

ככל הנראה, הצעירים נפגעו לא רק מעליית מחירי הדיור, אלא מהמיתון ששרר בסוף שנות ה–90 ובתחילת שנות ה–2000. ככל שהגיל עולה, הנטייה היא לגור בדירה בבעלות ולא בשכירות. המסקנה העולה מהמחקר היא שהשכירות כאלטרנטיבה למגורים מתפתחת - אבל השינוי הרבה יותר אטי ממה שהוא אמור היה להיות בגלל עליית המחירים.

"אין הגנה על שוכרי ומשכירי דירות כנהוג ב-OECD"

בדיקה שערך מרכז המחקר והמידע של הכנסת בשנה שעברה, שנושאה היה "תיאור וניתוח שוק הדירות להשכרה והשפעת רגולציה מוצעת על הגבלת שיעור העלייה בשכר דירה" העלתה כי בעוד שב–2010 25.7% ממשקי הבית שכרו דירות, ב–2013 שיעור השוכרים גדל ל–26.9%. באותה תקופה עלו מחירי הדירות ב–44% נומינלית, ומחירי השכירות ב–16% נומינלית. כשמתרגמים את האחוזים למספרים מוחלטים, מתברר כי ב–2010 גרו בשכירות 556.7 אלף משקי בית. ב–2013 עלה מספר השוכרים בכ–55 אלף, ל–611 אלף משקי בית. באותן שנים בוצעו בישראל כ–410 אלף עסקות לרכישת דירות - כך שבמצב רגיל, ניתן היה לצפות לגידול מהיר יותר במספר משקי הבית בשכירות.

לגידול האטי במספר שוכרי הדירות יש עוד סיבה: הרגולציה על השכירות בישראל היא מהרופפות הקיימות במדינות OECD. "לפי ה–OECD אין הגנה על המשכירים ועל השוכרים בישראל כנהוג במדינות האחרות ב–OECD, כמו תקופת הודעה מוקדמת מזערית וכללים לגבי פיקדונות של דיירים", כתב מרכז המחקר והמידע של הכנסת. "דו"ח ה–OECD ממליץ לקבוע כללים לחיזוק ההגנה המשפטית למשכירים ולשוכרים, לשם עידוד ופיתוח שוק השכירות הפרטית".

רבים מבין השוכרים הפוטנציאליים נרתעים מפני הסיכונים הכרוכים בשכירת דירה, והם מעדיפים לקחת הלוואות משכנתא גדולות ורק לא להיכנס לשוק השכירות. גורם אחר שמונע מרבים לשכור דירה הוא הסטיגמה החברתית השלילית שיש על שוכרי דירות, שלפיה מי שגר בשכירות נתפש ככישלון, בעוד שמי שרוכש דירה נתפש כאדם מצליח. במצב כזה, ישראלים רבים ימשיכו להעדיף את המגורים בדירות בבעלות, אף ששוק השכירות כיום אטרקטיבי מתמיד.

לאור זאת, הצעד של הקפאת מחירי שכירות לבדו לא יחולל את השינוי הנדרש. המעצורים בדרך לשכירת דירה הם רבים - חלקם תרבותיים, וחלקם נובעים מנורמות ירודות שנהוגות ביחסים בין משכירי הדירות לשוכרים. במצב הנוכחי, על הממשלה להציע טיפול כולל לבעיות בשוק הדירות, שיכלול בתוכו גם ניסיון לשנות את התדמית הגרועה שיש לשכירת דירה בישראל.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם