מה יקרה אם כחלון יקפיא את שכר הדירה? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מה יקרה אם כחלון יקפיא את שכר הדירה?

האם היצע הדירות יגדל, מה הסיכוי שמחירי השכירות יירדו והאם הזוגות הצעירים ירוויחו או יפסידו?

72תגובות

האם שר האוצר החדש משה כחלון חושב על טובת השוכרים או שהוא פועל אך ורק נגד המשקיעים? השאלה הזו, היא חלק מהתעלומה הגדולה, מה בדיוק רוצה כחלון.

עד כה אנו מקבלים עדויות על צעדים וחלקי צעדים, יותר מאשר תוכנית מובנית (העברת כל המשרדים האמונים על הנדל"ן לסמכותו אינו תכנית), שעושים רושם שכחלון מעוניין להעלים את המשקיעים מהשוק, ולעודד זוגות צעירים לרכוש דירות במקומם.

כתבות נוספות ב-TheMarker

הדירה החדשה של גדעון סער וגאולה אבן

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

צפו: הטנק המתקדם בעולם - בשלט רחוק

גיל כהן מגן

כזה בדיוק הוא המידע שפורסם אמש, שלפיו האוצר יבחן אפשרות להקפיא את שכר הדירה למשך תקופה של שנתיים ואולי יותר. נראה שהצעד הוא חלק מהצהרותיו הקודמות של שר האוצר הנכנס, כי בכוונתו לקדם את חוק שכירות הוגנת, אותו ניסו לקדם בכנסת הקודמת, אך ללא הצלחה. ואולם בחינה של ההצעה הזו, על רקע הצעדים הנוספים הנבחנים בימים אלה באוצר, מביאה למסקנה, כי מטרתו של כחלון עלולה להיות הפוכה מזו שאליה התכוונו יוזמי החוק.

זה היה בסך הכל לפני חצי שנה, אבל מי זוכר – זמן קצר לפני התפרקות הממשלה ופיטורי שרי האוצר והמשפטים, יאיר לפיד וציפי לבני הודיעו על עיבוד ההצעה לחוק שכירות הוגנת, שיזמה סתיו שפיר מהעבודה.

מדובר בחוק החשוב ביותר שקודם בקדנציית הממשלה הקודמת בתחום הדיור, משום שלראשונה הוא הכיר בחשיבות הגדולה של השכירות כאופציה אלטרנטיבית לרכישת דירה, ועל אפשרות לשנות את נקודת הכובד בשוק הדירות בישראל, מרכישת דירות לשכירת דירות, גם אם יש לשוכרים יכולת לרכוש.

מיכל פתאל

כיום זה כמעט שלא קורה. שוק השכירות פועל כנכה שמתפקד מצויין, כי בניגוד למיתוס, שהישראלים מתמקדים ברכישת דירות בלבד, שיעור שוכרי הדירות בישראל - 31% מכלל משקי הבית - לא נחשב ליוצא דופן. מדובר ברמה דומה לזו הנהוגה בארה"ב, אנגליה, אוסטרליה, מעט נמוך מאשר קנדה, וגבוה משמעותית מאשר מדינות ה-PIIGS פורטוגל, איטליה, אירלנד, יוון וספרד.

השוק נכה

ואולם שוק השכירות בישראל נכה, משום שלנוכח עליית מחירי הדירות בשיעורים של 90% בשבע השנים האחרונות, ניתן היה לצפות לשינויים מהותיים ביחס שבין משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלות לבין אלה שמתגוררים בדירות שכורות. היה מצופה, שמדינת ישראל תתקרב למה שנהוג במדינות סקנדינוויה, שבהן כ-45% ממשקי הבית מתגוררים בשכירות. העובדה שלא חלה נהירה המונית לכיוון השכירות מראה שמשהו רע מאוד מתרחש בשוק הזה, משהו שמונע ממנו להיות אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה.

שוק השכירות בישראל הוא ג'ונגל פראי של יחסים אלימים בין בעלי דירות לשוכרים, חוזים דרקוניים, ומפגשים תכופים בבתי משפט.

התלונות הנפוצות ביותר בתחום מצד השוכרים: בעלי הדירות משכירים להם דירות לא ראויות ומנצלים את הלחץ בתחום השכירות, במיוחד באזור תל אביב; הם מנסים להעביר את הוצאות התיקונים על מערכות חיוניות בבית מעצמם אל השוכרים, לעתים בצורה אקטיבית (מודיעים מפורשות, שעל השוכרים לתקן את המזגן או הבויילר או הברז המקולקל) ולעתים בצורה פאסיבית (לא ממהרים לתקן את הליקויים, ובכך מאלצים את השוכרים לבצע את התיקונים בעצמם); דורשים תשלומים מראש, ערבויות וצ'ק בטחון, אותו הם פודים לעתים ללא כל הצדקה; מתנים תנאים שונים שמקלים עליהם לסיים את החוזה לפני הזמן (והפרק המפורסם בסדרה "רמזור", שבו בעל הבית מעלה את שכר הדירה, עקב לידת תינוק, מדגים את הטענה הזו בצורה אבסורדית, שלא תמיד רחוקה מאוד מהמציאות).

בעלי הדירות מתלוננים על השוכרים שלהם, בעיקר בתחום סרבנות תשלומים ופינוי, וביצוע חבלות מכוונות בדירות.

במצב הנורא הזה, שבו שכירת דירה היא צעידה במסלול תלול, מסוכן, רווי לחצים, תסכולים, מריבות וחוסר ודאות, משפחות עושות הכל כדי לרכוש דירה. שוכרי הדירות הם בעיקר רווקים, צעירים, וחסרי הון עצמי מספיק לרכוש דירה. רוב הייתר בורחים משכירת דירה כמו מאש.

בעניין הזה בדיוק החוק המוקפא פגע. הוא נגע בהסדרת היחסים בין משכיר דירה לשוכר, החל משאלות בסיס נוסח, מה ניתן להשכיר כדירה, כדי למנוע השכרת מחסנים ודירות מפוצלות לחדרונים, עסק בכללים לתחזוקת הדירה וחילק את האחריות בין הצדדים, על תיקון הליקויים וביטוח הדירה.

תזכיר החוק גם כולל את האלמנט שעליו הודלף מהאוצר – הקפאת שכר דירה, אם כי בצורה מתונה, יחסית. על פי החוק, ייאסר על בעלי דירות למשך שלוש שנים להעלות את שכר הדירה משנה לשנה ביותר מ–2% , גם אם יחליף בדרך את השוכרים. עכשיו, לעומת זאת, מדובר על הקפאה מוחלטת.

בדרך זו של הקפאת היכולת של בעלי הדירות להעלות שכר דירה בצורה שרירותית, יש עידוד לבעלי הדירות לחתום על חוזי שכירות ארוכי טווח יותר מאשר החוזים השנתיים הנהוגים כיום, שהם אחת מהבעיות הגדולות בשוק השכירות בישראל. באם שני הצדדים יידעו שהם נכנסים למערכת יחסים ארוכת טווח, סביר, שהם יקטינו את החיכוכים ביניהם, גם אם סיפור אהבה של ממש לא יתפתח בחלק מהמקרים.

ואולם הקפאת שכר דירה צריכה לבוא בהקשר, ולא כצעד בודד. לא ברור, כרגע, אם ההקשר של כחלון להקפאה יהיה אימוץ עקרונות החוק, או שהוא יסתפק רק בהקפאת שכר הדירה, מבלי לטפל במכלול היחסים בין שוכרים למשכירים. זה מטריד, במיוחד על רקע צעדים אחרים עליהם הוכרז באחרונה מטעמו. משום שחלק מהם, סותר בעליל את העיקרון, שיש להסדיר את השכירות בישראל.

הצעד הראשון הסותר את המגמה הזו, הוא ההכרזה כי מבצעי "מחיר למשתכן", יחולו על כל מכרזי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הכרזה זו היא עידוד גלוי של זוגות צעירים לרכוש דירות.

הצעד השני הסותר, הוא הכבדת נטל המס למשקיעים. מי שמעוניין  לעודד את שוק השכירות, לא יכול להפעיל על המשקיעים מכבש מכל הכיוונים. מי שמעלה את המיסוי, וגם מגביל את היכולת של בעלי הדירות להעלות את שכר הדירה, משדר לבעלי הדירות את המסר הבא: לא תוכלו להעביר חלקים מנטל המס על גב השוכרים. לפיכך, הקפאת שכר הדירה על רקע כזה, אינה יכולה להיחשב לצעד שמונע מטובת השוכרים, אלא בראש ובראשונה מרעת המשקיעים.

יש לקוות, שלא כך הדברים. צעד כזה, באם יינקט, עלול לגרום שורה של ריאקציות, אף לא אחת מהן יכולה להיות חיובית. בראש ובראשונה, משקיעים יחדלו מלרכוש דירות, לקול מצהלות של חלק מהציבור, שקונה את הספינים, שכל הרעות החולות של הדיור בישראל נובעות ממשקיעי הנדל"ן. בפועל, למשקיעי נדל"ן, כמי שמחזיקים את רוב ענף השכירות בישראל, אמור להיות תפקיד מרכזי בייצוב וויסות שוק רכישת הדירות.

לאור הקטנת ההיצע והכבדת המיסוי, ייווצרו לחצים להעלאות נוספות של מחירי השכירות. אלה אמורות להיבלם על ידי הקפאת שכר הדירה, ואולם הנסיון מראה, שמדינה אינה יכולה לפקח לאורך זמן על מחירים. חוזים כפולים "מתחת לשולחן", ושוק שחור יתחילו לפקוד את ענף השכירות, במיוחד באזור הלחץ בתל אביב. היחסים הגרועים בין שוכרים למשכירים יועכרו  אף יותר. לחליפין, בעלי דירות ימתינו את כל תקופת ההקפאה ויקפיצו את מחירי השכירות בשיעורים גבוהים מיד לאחר מכן.

באם קו החשיבה הוא אכן להדביר את המשקיעים, זוגות הצעירים לא ייצאו מורווחים, וזוגות צעירים חסרי הון עצמי או סיוע מההורים, ששוכרים כיום דירות בלית ברירה – עשויים אף להפגע.

שוכרים? משכירים? מה דעתכם על התוכניות של כחלון? הגיבו ושתפו


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#