עשרות אלפי דירות בירושלים: הבשורה של ניר ברקת לזוגות הצעירים ולמשפרי הדיור

למרות היוזמות הממשלתיות להקמת שכונות מחוץ לירושלים, רואה ראש העיר ניר ברקת את עתיד הבירה בהשקעות בהתחדשות עירונית ובתשתיות פנים עירוניות, שבהן יש פוטנציאל לעשרות אלפי יחידות דיור ■ תוכנית ספדי למשל, היא בעיניו "טעות איומה"

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

הרשויות המקומיות מונעות בנייה בהיקף נרחב והסרת חסמים? לראש עיריית ירושלים, ניר ברקת, יש תגובה הולמת לטיעון הזה: "הממשלה היא ששמה בפנינו חסמים, בכל הנוגע ללא מעט יוזמות שיזמנו בשנים האחרונות, שתכליתן הפיכת העיר לאטרקטיבית יותר לצעירים ולנזקקי דיור בר־השגה, לצמצום ממדי תופעת 'דירות הרפאים' ולקידום תוכניות שונות שקשורות בהגדלת הבנייה בעיר", הוא אומר.

ירושלים היא שיאנית התחלות הבנייה בישראל. בשנה שעברה נרשמו בעיר 3,656 התחלות בנייה - 8.4% מכלל התחלות הבנייה בישראל ב-2014. גם בעבר ירושלים ניצבה בצמרת הבנייה בישראל, כשהיא מתחרה בעיקר בתל אביב. למרות זאת, ברקת סבור כי קיים מחסור בבנייה בעיר, במיוחד לצעירים ובמיוחד בתוך העיר. "אני מאמין בכך שלצד שדרוג איכות החיים בעיר ושדרוג מערכת החינוך, צריך לייצר היצע דיור. בעיקר צריך לצמצם פערים בדירות לזוגות צעירים, שיוכלו להשתקע בעיר, וכן למשפרי דיור מתוך העיר", הוא אומר.

ראש העיר ירושלים, ניר ברקתצילום: אמיל סלמן

השאלה היא איך עושים זאת. לממשלה היו תשובות ברורות לשאלה, בצורה של בנייה מאסיבית של שכונות חיצוניות ומרוחקות. התוצאה של הדבר היתה הטלת עומס גדול הן על התושבים, שצריכים לנסוע מרחקים ארוכים עד למרכז העיר, והן על העירייה, שהוצאותיה על תחזוקת התשתיות בעיר גדלו. ברקת רואה בשיטה הזאת שיטה קלה אבל לא נכונה לתכנון עיר. זאת אחת הסיבות לכך שהוא מתנגד ליוזמות שונות שעולות מדי פעם, לבנות שכונות נוספות מחוץ לירושלים - ובראשן תוכנית ספדי, המייעדת בנייה ביערות מערב ירושלים, שקודמה בעבר על ידי הממשלה, הוכנסה למגירה, ומדי פעם דואג גורם פוליטי כלשהו לנסות ולהוציאה בחזרה.

"מה שהיה נהוג בעבר זה להרחיב את העיר בעוד שכונות חדשות, וזה הפתרון הקל והלא נכון", אומר ברקת. "זאת טעות איומה להרחיב את העיר לשטחים הירוקים שלה, ובמיוחד ליערות מצד מערב, ואני מתנגד לכך בחריפות. כבר כיום ירושלים פרושה על שטח גדול מאוד. הציפו אותה בשכונות רבות, וכיום הפתרון הנכון הוא התחדשות עירונית והשקעה בתוך השכונות הוותיקות. יש כאן עניין של התייעלות. היתכנות כלכלית לפתיחת חנות מכולת פרטית, הקמה ומילוי של גני ילדים, בתי ספר ומוסדות ציבור - כל אלה הופכים ליעילים ונכונים יותר כשמשקיעים פנימה, בשכונות שנבנו לפני 50, 70 ו-100 שנה, ולכן אני בעד להשקיע בתוך העיר".

עמק הצבאיםצילום: אמיל סלמן

המשמעות של פתרון כזה היא יצירת תהליכים נרחבים של התחדשות עירונית.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"נכון. זאת עבודה קשה הרבה יותר מאשר להוסיף שכונה חדשה מחוץ לעיר, אבל זאת הדרך הנכונה והטובה ביותר", אומר ברקת. "יש לנו מגוון גדול של שכונות ותיקות, והאתגר אצלנו זה כיצד להגדיל את היצע הדירות באופן ניכר ולתעדף צעירים שאנו רוצים לראות בעיר. אנחנו רוצים לבנות לכולם, ובכל השכונות, והשקענו מיליוני שקלים כדי להבין ולחקור את התחום ואת האפשרויות שעומדות בפנינו בעיר".

איך אתם עושים זאת?

"קודם כל, מכיוון שבעבר השקיעו את כל הזמן הניהולי בשאלה באילו שטחים להקים שכונות חדשות, לא פעלו כלל בבדיקת ההתחדשות העירונית. כיום הביקושים להתחדשות עירונית הם גדולים מאוד, אבל מכיוון שמדובר בתחום סבוך ומורכב מאוד עבור יזמים, יש להוריד את כל האי־ודאות הכלכלית והתכנונית שכרוכה בפרויקטים האלה, ולהפוך אותם לכדאיים. בעבר קיצצו בכדאיות הכלכלית מפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38, בצורה שהוציאה מהיזמים את החשק ליזום התחדשות עירונית. אנחנו הכנסנו כפרמטר להתחדשות עירונית תנאי, שבכל פרויקט כזה תהיה רווחיות ליזם, ויהיה פטור גורף מהיטלי השבחה לפרויקטים של פינוי־בינוי. מבחינה תכנונית, הכנו תוכניות־אב לכל שכונה, וכיום יזם יודע להסתכל על התוכניות ולדעת מה עומד בפניו".

אחד המעצורים המוכרים בתחום ההתחדשות העירונית זה הדיירים. מה עשיתם בעניין?

"הדיירים הם לא מעצור, הם המפתח - וברגע שמבינים את זה ותומכים בהם בהסברה, בהתארגנות ובייעוץ מקצועי, הפרויקטים יוצאים לדרך בהצלחה. הקמנו צוות המתמחה בהתחדשות עירונית, שתפקידו לסייע לתושבים להתארגן. הכנו להם חומרים וחוברות הסברה להתארגנות לקראת מכרזים מול קבלנים. הפתרון הוא לעודד יוזמות של תושבים ולצמצם את תופעת המאכערים, שפעלה בעבר בתחומים האלה. אני צופה שבשנים הבאות נראה עוד עשרות אלפי יחידות דיור שמתוכננות וניתנות לבנייה בעשורים הקרובים במסגרת התחדשות עירונית".

הרכבת הקלה בירושליםצילום: אוליבייה פיטוסי

"אנחנו בונים רובע עסקי של מיליון מ"ר בכניסה לעיר"

תחום נוסף שבו מתכוון ברקת לטפל בעירו לצורך הגדלת מספר הדירות הוא תחום המשרדים. "מבדיקה שערכנו עלה כי יש יותר מ-6,000 דירות בעיר שמשמשות משרדים", הוא אומר. "אנו בונים רובע עסקי של מיליון מ"ר בכניסה לעיר, ונרצה לעודד את המשרדים להשתדרג ולעבור למקומות החדשים, במקום דירות המגורים שבהן הם נמצאים כיום". משרדים שמשתכנים בדירות למגורים הן תחום שרק ראשי עירייה יכולים לטפל בו. אמנם בזמנו דובר על כך גם במסגרת ממשלתית, אבל דבר לא אירע. עיריות, לעומת זאת, יכולות להפעיל זרועות אכיפה כדי לוודא שדירות מגורים אכן משמשות לייעודן.

תחום נוסף שמוכר היטב, אך לא נעשה בגינו דבר, הוא "דירות הרפאים". ברקת מעריך כי בעיר יש כיום כ-11,200 דירות כאלה, שנרכשו על ידי תושבי חוץ. לפני כמה שנים, בעיקר בתקופת המחאה החברתית ב-2011, הבירה רגשה בגין התופעה הזאת, שבולטת בעיקר בדירות יוקרה שהוקמו במיוחד עבור תושבי חוץ ואשר בפועל אינן מאוכלסות במשך רוב השנה, אלא רק בתקופות החגים.

"כבר לפני ארבע שנים העברנו החלטה במועצת העירייה ללכת על מיסוי של ארנונה כפולה לדירות כאלה", אומר ברקת. "הצעד הזה אולי יעודד חלק מבעלי הדירות תושבי החוץ להגיע לירושלים ולהתגורר בדירות שלהם, או לפחות להשכיר אותן או לעשות בהן שימוש כלשהו. אם לא, כספי הארנונה שיתקבלו מהדירות האלה ישמשו לצורך עידוד בנייה או השכרה לצעירים. לצערנו, הדבר אמנם אושר עקרונית בממשלה, אבל לא מומש".

צילום: משה גלעד

"עוד נושא שבו מצאנו בממשלה רשות חוסמת, הוא הדיור בר־ההשגה. לפני ארבע שנים יזמנו תוכנית '20-20-20', שאף עברה במועצת העירייה. על פי התוכנית, לוקחים 20% מכל הדירות החדשות בעיר, ומייעדים אותן לדיור בר־השגה, במחירים הנמוכים ב-20% ממחיר השוק. הרעיון פשוט: אם היזם נותן הנחה של 20% על חמישית מהדירות, הוא צריך להעלות את מחירי יתר הדירות ב-5%. מי שיכול להרשות לעצמו לרכוש דירות כאלה, ודאי יוכל לשלם עוד 5%, והיזם ישיב לעצמו את הרווחיות שהוא מאבד. כל זה - ללא תמריצים מהמדינה".

ומדוע המהלך הזה אינו ממומש?

"לא אישרו לנו את זה במשרדי המשפטים והפנים. טענו שיש בעיה של קריטריונים, וזאת אף שהצענו לבנות שתיים־שלוש חלופות שיתאימו למגזרים השונים. הנוסחאות שלנו היו מקובלות על החרדים ועל הלא־חרדים כאחד, אבל לא על הממשלה - וזה לא עבר".

ואולם את ברקת מנחים לא רק דברים שבמבט על־ממשלתי נראים אולי זניחים, אבל בפרספקטיבה עירונית הם בעלי חשיבות רבה - ובסופו של דבר, מצטברים לאלפים רבים של דירות. הנה דוגמה נוספת: "בשטחים החומים (המיועדים לבנייה בייעוד ציבורי; א"מ) אנו בוחנים הקמת מגדלים, שיכללו דירות לשכירויות ארוכות טווח, וזאת נוסף על אלפי דירות שנבנות לתכלית זו במתחמי הדסה הקטנה וצפון תלפיות", אומר ברקת. "אנחנו רוצים להכניס גם את החלופה הזאת לשוק הדירות בירושלים".

פארק המסילהצילום: יעל אנגלהרט

"הרכבות הקלות יהפכו את השכונות לאטרקטיביות"

ברקע להתפתחות העיר עומדת התוכנית של ברקת לפיתוח כלכלי־עסקי של ירושלים. "יש לנו תוכנית להנגשת העיר באמצעות רשת רכבות קלות - עוד שלושה תוואים של רכבות נוסף על התוואי הקיים. לאורך תוואים אלה אנו מתכננים פרויקטים של התחדשות עירונית. ההשקעות ברכבות הקלות מסתכמות בכ-30 מיליארד שקל. הן ישמשו בסיס להפיכת השכונות שלאורכן לאטרקטיביות יותר".

בסיום השיחה אנו חוזרים לתוכנית ספדי, אליה ברקת מתנגד - אבל לא רק בגלל התנגדותו העקרונית להקמת שכונות רחוקות, אלא גם בגלל התנגדותו להכחדת השטחים הירוקים, ולאפקטיביות הרבה שהוא רואה בהשקעות בתוך העיר.

"באחרונה אושר פיתוח עמק הצבאים בירושלים", אומר ברקת. "תראו כיצד זה מקפיץ את שכונות גוננים וקטמון. הן יהפכו כהרף עין לאטרקטיביות לצעירים. פארק המסילה עובר בשכונות עוני. מיד עם הקמתו, הוא השפיע על הסביבה. בהשקעות הפיזיות שעשינו בפארקים, הפכנו את השכונות הסמוכות למקומות מצוינים למגורים, וזה מלמד שוב שהשקעות בתוך העיר הן הדבר הנכון".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker