ירושלים - אי של יציבות בשוק הנדל"ן הסוער של ישראל

מאז 1995 התייקרו הדירות בבירת ישראל בכמעט 200%. החל ב–2003 עולים המחירים בעיר באופן עקבי ויציב. מחירי השכירות כמעט לא השתנו נומינלית בין 1998 ל–2008. ניתוח השינויים במחירי הנדל"ן בישראל בשני העשורים האחרונים ■ מאמר רביעי בסדרה

חיים לוי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

הכנסת, בית המשפט העליון, משכן הנשיא, בית ראש הממשלה, משרדי הממשלה ועוד כ–10% מתושבי ישראל - יותר מ–830 אלף תושבים מצטופפים יחד בעיר הבירה של ישראל. ירושלים, העיר הגדולה בישראל, משתרעת על שטח של 125 אלף דונם — כפול משטחה של ראשון לציון, פי שניים וחצי משטחה של תל אביב ופי ארבעה מפתח תקוה. העיר מדורגת באשכול הרביעי בסולם החברתי־כלכלי של האוכלוסייה בישראל (הלמ"ס), באותו אשכול עם ערים כמו רמלה ולוד - דירוג נמוך משמעותית לעומת תל אביב ורעננה, המדורגות באשכול השמיני, ולעומת ערים אחרות באזור המרכז, כמו כפר סבא, חולון וראשון לציון.

עליות מחירי הדירות ב–20 השנים האחרונות לא פסחו על בירת ישראל. מחיר דירה ממוצע בעיר ב–1995 היה פחות מ–600 אלף שקל, ואילו בסוף 2014 הוא כבר עבר את הרף של 1.7 מיליון שקל - התייקרות נומינלית של כמעט 200%. בשונה משוק הדירות בחיפה, שאותו ניתחנו במאמר הקודם, השתנות המחירים בירושלים עקבית ויציבה. במהלך "העשור האבוד" של שוק הנדל"ן הישראלי, בין 1998 ל–2006, הפגינה העיר יציבות מחירים, עם ירידות נקודתיות קלות.

צילום: אוליבייה פיטוסי

שיעור עליית המדד לאורך התקופה לא היה אחיד, ולכן כדי לבחון עליות מחירים בעיר יש להתייחס להשתנות המחירים הריאלית. ואכן, מבט בגרף הריאלי מראה ירידת מחירים מירבית של כ–13% בין 1995 ל–2003 (ירידת המחירים הריאלית בחיפה, לשם השוואה, היתה בשיעור של 36%) - כלומר, ירידה של כ–1.5% בממוצע בשנה. מ–2003 (שיא אירועי האינתיפאדה בעיר) התחילו המחירים בנסיקה הדרגתית ויציבה, שממשיכה עד היום. המחיר הממוצע של דירה בירושלים עלה מאז 2003 בשיעור ריאלי של 78% - עלייה של כ–5% בשנה.

תל אביב התייקרה פי ארבעה

מה קרה למחירי השכירויות בירושלים בתקופה זו? נראה כי כאן הפגינה העיר יציבות רבה יותר. להוציא נקודת הקיצון ב–2002, שנבעה משינוי חד בשער השקל מול הדולר (באותה תקופה היה נהוג לנקוב את מחירי השכירות בדולרים), מחירי השכירות כמעט לא השתנו נומינלית בין 1998 ל–2008. לעומת זאת, מ–2008 ועד היום עלה שכר הדירה בעיר בשיעור נומינלי של כמעט 50%.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

במונחים ריאליים מחירי השכירות בעיר ירדו בכמעט 14% בין 1998 ל–2008, אך מאז שבו ועלו בשיעור חד של כמעט 4% בשנה - והשלימו עלייה של 30% עד תום 2014. בסיכום 15 השנים האחרונות, עלו מחירי השכירות בעיר בשיעור נומינלי של 60%, אבל בהתייחס לעליית המדד באותן שנים (ריאלית) חלה התייקרות של 20% - כ–1.2% בלבד בממוצע שנתי.

עשרה קבין של יציבות במחירי הנדל"ן נפלו על ישראל - תשעה מהם נטלה ירושלים (יחד עם אזור נוסף, שעליו נכתוב בהמשך סדרה זו), ואחד כל המדינה. לשם השוואה, מ–2003 ועד היום חלה עלייה ריאלית במחיר הממוצע של דירה בבירת ישראל בשיעור של 36%. באותה תקופה השלימה בירת העסקים והעיר השנייה בגודלה במדינה - תל אביב - התייקרות ריאלית של 120% - כמעט פי ארבעה מירושלים.

גם במחירי השכירות מציבה עיר הבירה רף יציבות בלתי מושג. באותה תקופה עלה שכר הדירה הריאלי הממוצע בירושלים בשיעור כולל של 18%, בעוד תל אביב הציגה עלייה ריאלית של 50%.

רבי יוחנן כתב: "עֲתִידָ‏ה יְרוּ‏שָׁ‏לַ‏יִם לֵעָ‏שׁוֹ‏ת מֶ‏טְרֹ‏פּ‏וֹ‏לִין לְכָ‏ל הָ‏אֲרָ‏צוֹ‏ת" (שמות רבה כ"ג). נראה כי בשני העשורים האחרונים נטלה דווקא תל אביב את הבכורה בזירה העולמית והציגה ביקושים גבוהים למגורים ולהשקעות בנדל"ן. האם יתממשו דברי רבי יוחנן בשני העשורים הבאים, וירושלים אכן תהפוך למטרופולין עולמי? ימים יגידו, אך עד אז נראה כי השקעה באזור המרכז מעניקה תשואות גבוהות משמעותית מהשקעה בבירת ישראל.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

צילום: סיוון גיל

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker