ניר ברקת: יותר מ-11 אלף דירות בירושלים הן דירות רפאים

ירושלים היא העיר הנבנית ביותר בישראל - למרות מאזן ההגירה השלילי ממנה ■ תושבים שבכל זאת נשארים מתקשים 
לרכוש דירות בעיר, בין היתר בשל המשך רכישת דירות מצד תושבי החוץ, שמאיימת להגדיל את מספר דירות הרפאים

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

ירושלים היא העיר הנבנית ביותר בישראל. ב–2014 נרשמו בעיר 3,656 התחלות בנייה, לעומת 2,097 בלבד בתל אביב. לעומת זאת, ב–2014 הסתיימה בירושלים בנייתן של כ–2,470 יחידות דיור, מספר דומה לזה של 2013.

מחירי הדירות בעיר בסוף 2014 הגיעו לשיא, שעה שדירת 3.5–4 חדרים ממוצעת בעיר הגיעה, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), למחיר של 1.83 מיליון שקל — מחיר הגבוה נומינלית ב–79% ממחירן עשר שנים קודם לכן. הרקע הזה חיוני להבנה של הליכי ההגירה מהעיר ואליה.

הלמ"ס עדיין לא פירסמה את נתוני האוכלוסין ל–2014, אך במכון לחקר ירושלים מציינים כי שיעור הגידול של אוכלוסיית ירושלים הוא הגדול ביותר בקרב הערים הגדולות: ב–2013 גדלה אוכלוסיית העיר ב–1.8% ל-829.9 אלף, לעומת הגידול שנרשם בתל אביב, 1%, וחיפה, 0.4%. "שיעור הגידול של האוכלוסייה הערבית בירושלים גבוה מזה של האוכלוסייה היהודית, אך נמצא בירידה בשני עשורים האחרונים", מציינים במכון.

צילום: סיוון גיל

ואולם בחינה של מאזן ההגירה מראה, כי ב–2013 עזבו את ירושלים 17.9 אלף תושבים והתווספו אליה 10.5 אלף תושבים, כלומר מגמת ההגירה השלילית מהעיר נמשכת. השאלה המתבקשת היא להיכן מהגרים תושבי העיר הנוטשים, ומהיכן מגיעים אליה תושבי העיר החדשים.

"יש הבדל קריטי בין העוזבים למטרופולין ירושלים, לבין העוזבים אל מחוצה לו. בעוד שהראשונים שומרים על זיקה עם העיר, האחרונים במידה רבה מתנתקים ממנה", אומר החוקר יאיר אסף־שפירא מהמכון לחקר ירושלים. "תושבי המטרופולין שומרים על קשר עם העיר בתחומים רבים, ובראשם תעסוקה. לאחריה חינוך, תרבות, קניות ושירותים. לזיקות אלה ישנה משמעות כלכלית לעיר. מקומות התעסוקה מייצרים ערך מוסף, שחלקו חוזר לעיר באופן ישיר, כמו ארנונה, וחלקו באופן עקיף, כמו בשכר למועסקים תושבי העיר או שירותים הניתנים למקומות התעסוקה על ידי חברות הממוקמות בעיר".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לפיכך, במכון מציעים לבדוק לא רק את שיעור המהגרים לירושלים ואליה, אלא את מאזני ההגירה בכל מרחב ההשפעה העירוני, מה שמכונה "מטרופולין". במכון הגדירו את המרחב המטרופוליני במרחב הגיאוגרפי שבין מודיעין ובית שמש במערב, למעלה אדומים במזרח, ביחד עם יישובי גוש עציון בדרום, והערים החרדיות מודיעין עלית בצפון וביתר עלית, שנמצאת בין גוש עציון לירושלים.

נוטשים בעיקר בגלל מחירי הדיור

מבדיקת המכון עולה כי 49% מסך העוזבים את ירושלים ב–2013, כ–8,800 תושבים, עברו להתגורר ביישובים שמסביב לירושלים, והיתר (9,100 או 51%) אל מחוץ למטרופולין. מבין הנכנסים לעיר (10.5 אלף) רק קצת יותר משליש (3,800 או 36%) הגיעו מהסובב, והיתר (6,800 או 64%) הגיעו לירושלים מישובים מחוץ למטרופולין.

בבחינת יישובי סובב ירושלים אל מול יתר הארץ (ללא ירושלים העיר), נמצא כי 7,900 מהגרים היגרו אל יישובים מחוץ לסובב ירושלים, ו–9,300 עזבו את יישובי סובב ירושלים אל יתר הארץ. במלים אחרות, גם המאזן של היישובים הסובבים את ירושלים שלילי (1,400–).

אם נסכם את כלל מטרופולין ירושלים, נראה כי 14.7 אלף מהגרים הגיעו אל ירושלים וסובב ירושלים גם יחד (המטרופולין), ו–18.4 אלף עזבו את ירושלים והסובב אל יתר הארץ, כך שהמאזן עדיין שלילי, 3,700–, אך פחות שלילי מהמאזן הכולל של העיר. בכך יש ראיה לסברה, שלא כל העוזבים את ירושלים נוטשים אותה עקב מחסור בתעסוקה או ניסיון למצוא עתיד אחר במקום אחר. נראה כי חלק משמעותי מהנוטשים את הבירה אינם יכולים לעמוד במחירי הדירות הגבוהים בה, או מחפשים דירות מרווחות יותר במחירים נוחים.

עדות נוספת שתומכת בהסבר הזה, מגיעה מצד מאזן העסקים בעיר, שבא לידי ביטוי בהתפתחות העסקית שלה. ב–2013 נפתחו בירושלים 3,300 עסקים ונסגרו 2,550. הגידול נטו במספר העסקים בירושלים היה 750 ונמצא במגמת עלייה (ב–2012 היה גידול של 300 עסקים). זאת, בעוד שבתל אביב ובחיפה ישנה מגמה של ירידה בשיעור הגידול של מספר העסקים.

אלופת הארץ בקרב תושבי החוץ

ירושלים ממשיכה להיות מוצפת בביקושים, ושיאי התחלות הבנייה שבה הם עדות לביקושים הגבוהים. השאלה היא מי רוכש דירות בירושלים, וכאן התשובה מעניינת במיוחד: על פי משרד הבינוי, ירושלים היא אלופת הארץ בקרב תושבי החוץ — 28% מכלל רוכשי הדירות תושבי החוץ ב–2014 רכשו דירה בירושלים, לעומת 22.9% שרכשו בתל אביב ו–12.3% בנתניה.

מגזר תושבי החוץ גבוה בירושלים גם יחסית לממוצע הארצי. בעוד שמשקל תושבי החוץ בכלל שוק הדירות בישראל מגיע לכ–4% בשנה, ב–2014 שיעורם בירושלים הגיע ל–11% מכלל עסקות הרכישה שבוצעו בעיר, לעומת נתניה, שבה משקלם הגיע ל–8.7% מהעסקות שבוצעו בעיר, ותל אביב שבה שיעורם הגיע ל–8.5% מהעסקות.

נתון מעניין נוסף הוא שיעורם של הזוגות הצעירים בקרב רוכשי הדירות בעיר. על פי משרד הבינוי, 27.8% מכלל רוכשי הדירות בירושלים הם רוכשי דירות ראשונות. זאת, לעומת הממוצע הארצי של 33.9%. מדובר בתופעה שגורה כשמדובר בערים יקרות. גם בתל אביב (26.2%) רמת השרון (25.6%) ושוהם (19%) משקלם של הזוגות הצעירים רוכשי הדירות הראשונות היה נמוך יותר מהממוצע הארצי.

אם נחזור לתושבי החוץ, ראש עיריית ירושלים, ניר ברקת, העריך בראיון למוסף הנדל"ן של TheMarker כי הוא שואף להקטין את מספר "דירות הרפאים", בעירו. מדובר באותן דירות שמצויות בבעלות תושבי חוץ, שמאכלסים אותן רק בעיתות החופשות והחגים. ברקת העריך כי מדובר ב–11.2 אלף דירות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker