דעה

משיח הנדל"ן הגיע! תיזהרו שלא יבריח מכאן את המשקיעים

לנוכח העובדה שמרבית משקיעי הנדל"ן איתנים מבחינה כלכלית משוכרי הדירות, פגיעה בהם תגלגל בהכרח חלק גדול מההוצאות באופן מיידי ומצטבר לשוכרים

חיים לוי

משיח לא בא, משיח גם לא מטלפן... כתב ושר שלום חנוך לפני כשלושה עשורים. גם שיר זה נכתב, כך לפי האמונה, על משבר פיננסי - לא משבר נדל"ן, היה זה משבר מסוג אחר.

אך בימים אלו נראה כי משיח הנדל"ן הגיע. כולנו ממתינים לו, מחכים למוצא פיו. האיש שיגאל את נוסעי רכבת הנדל"ן הישראלית שדוהרת מזה מספר שנים במהירות מטורפת ללא נהג. זה שיביא גאולה לזוגות הצעירים ולמשפרי הדיור, זה שיאפשר לכולנו חיים של כבוד בדירה משלנו.

הפעם, כך נראה, יש למשיח קבלות ותעודות - הוא זה שהציל את כבודנו האבוד שהיה קבור אי שם במחירים מופקעים של תקשורת סלולרית. הוא זה שנתן לנו שלושה מכשירים סלולריים ב-49.90 שקל.

הפעם, כך נראה, יש למשיח קבלות ותעודותצילום: אלירן רובין

האם כך יהיה גם בשוק הנדל"ן? האם בעוד שנה או שנתיים נוכל כולנו לחזות במבצעי מכירות מסוג 'קנה דירת ארבעה חדרים וקבל דירת שלושה חדרים חינם'?

מזה מספר שבועות מפריחים באוצר בלונים רבים לאוויר המתייחסים לגזרות החזויות ולמהלכי שר האוצר הנכנס בשוק הנדל"ן. הפעם, ממש כמו בכל תוכנית קודמת לטיפול בשוק הנדל"ן, מדובר ב'חידוש מהפכני' - טיפול בשיטת המקל והגזר. בנוסף, גם הפעם הוחלט לטפל בשני צידי המתרס - צד הביקוש וצד ההיצע. נשמע מוכר?

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לפני מספר שבועות הציג בנק ישראל מידע שלפיו יקשה על הממשלה לטפל במחירי הדיור בטווח הקצר והבינוני, המשמעות: בנק ישראל אינו רואה כיצד מטפלת הממשלה בהגדלת היצע הדירות באופן מיידי. כנראה שגם באוצר מבינים את הדבר ולכן, כבשנים עברו, הם פונים לטיפול בהקטנת הביקוש.

כיצד מקטינים את הביקושים לדירות מגורים שהן למעשה מוצר צריכה בסיסי? באמצעות טיפול במשקיעים שלמעשה סוחרים בזכויות של כולנו לדיור הוגן וגורמים לנו, כך לטענת האוצר, להתייקרות מסחררת במחירים שמשאירה את הדירה הנכספת מחוץ להישג ידם של הזוגות הצעירים.

בצד ההטבות מדברים באוצר על הקלה במס השבח בכדי לעודד משקיעים למכור דירות ולהחזירן לשוק. לפני מספר שנים כבר קיבלו המשקיעים הטבה בדמות פטור מלא ממס שבח למכירת שלוש דירות בפרק זמן מוגבר. ההיענות היתה אפסית. מה השתנה?

בצד הגזירות מציע האוצר להעלות את מס הרכישה על דירה להשקעה, למסות הכנסות נדל"ן מהשקל הראשון, ולקבוע מס שבח לכל דירה שתימכר ע"י משקיע. נניח שאכן גזירות אלו יפחיתו את שיעור המשקיעים, המהווים כיום כרבע מרוכשי הדירות, ב-50%, קרי, ירידה של 12.5% מסך כל רוכשי הדירה. האם הפחתת הביקוש הכולל לדירות בישראל בשיעור זה תפתור את בעיית המחסור האדיר בדירות בישראל ותוריד את המחירים?

כנראה שלא, אך לפחות פוליטית ושיווקית צעד זה נתפס כצעד חיוני. בתפישת האוצר או כפי שהוא מנסה לצייר זאת בתקשורת, משקיעי הנדל"ן הם מרכז כל הצרות והגורם העיקרי לסחרור השוק. הם עושים קופה על גבם של השוכרים המסכנים בדירות מרתף קטנות ומעופשות בתת-תנאים.

אבל חשוב להבין את מקומם של המשקיעים בשרשרת המזון הנדל"נית. משקיעי הנדל"ן הם אנשים כמוני וכמוך שחסכו פרוטה לפרוטה, שברו קופות וקרנות השתלמות, לקחו הלוואת משכנתא גבוהה בכדי ליצר מוצר - 'דירה להשכרה'. בישראל של 2015 בה כ-30% מהשוק חי בשכירות חודשית, הם מהווים את היצרן הכמעט יחיד למוצר זה.

קצב הגידול באוכלוסיה בישראל הוא כ-2.5%. כמעט שליש מהם, כ-62 אלף איש בכל שנה, עתידים לשכור בית ולא לרכוש אותו. פגיעה אנושה ביצרן הדירות היחיד בישראל תביא בהכרח למחאה חברתית שלישית, חמישית ועשירית אך הפעם ביתר שאת - מי שלא יכול היום לרכוש, שוכר דירה. מי שלא יוכל לשכור דירה, הוא הדייר הבא בשכונת האוהלים של כיכר המדינה ורחוב רוטשילד בת"א.

זאת ועוד, הטלת מס על דמי השכירות מהשקל הראשון תגרום באופן מיידי ל...ייקור דמי השכירות. לפני כשנתיים הוחלט על הטלת מס על אלכוהול. יקור זה גולגל כמעט במלואו על הצרכן שמשלם על כוס בירה מחיר כפול מאירופה ומארה"ב.

אנשי האוצר והשיכון ניחנו ביכולת מדהימה לטיפול נקודתי וגלגול הבעיה לממשלה הבאה. אותם משרדים שהופתעו לחלוטין מהגידול בביקוש לנכסי מגורים בישראל (שנבע מ'תופעה לא צפויה' -ילודה טבעית וגידול קבוע באוכלוסיה) רואים כמטרה את אחת החוליות בשרשרת המזון הנדל"נית.

לנוכח העובדה שלרוב משקיעי הנדל"ן איתנים כלכלית משוכרי הדירות, פגיעה בהם תגלגל בהכרח חלק גדול מההוצאות באופן מידי ומצטבר לשוכרים.

ומה יהיה עם המשקיעים? הם כבר ימצאו פתרונות השקעה אחרים. חלק ניכר מהר המזומנים ימצא את עצמו במדינות אחרות שהשפה הרשמית שלהן אינה עברית.

על זה כבר נאמר: אָבִי יִסַּר אֶתְכֶם בַּשּׁוֹטִים וַאֲנִי אֲיַסֵּר אֶתְכֶם בָּעַקְרַבִּים (מל"א י"ב)

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker