תוכנית הדיור של כחלון: דיור מוזל לצעירים וצמצום נתח המשקיעים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תוכנית הדיור של כחלון: דיור מוזל לצעירים וצמצום נתח המשקיעים

שר האוצר המיועד מתכוון להקים לתחייה את תוכנית "מחיר למשתכן", השנויה במחלוקת ■ התוכנית נועדה לספק לזוגות צעירים דירות מוזלות מחוץ לגוש דן

82תגובות

 
כיצד תיראה מדיניות הדיור של משה כחלון, אם אכן יתממש מינויו לתפקיד שר האוצר שצפוי לקחת תחת אחריותו את קבינט הדיור? לכחלון יש תוכניות מרחיקות לכת בתחום, הכוללות שינויים משמעותיים ביחס למדיניות שהובילו קודמיו - שר האוצר לשעבר יאיר לפיד ושר הבינוי אורי אריאל.

חלק גדול מהתוכניות של כחלון נחשפו בתקופת הבחירות. במסגרת הקמפיין, פירסם כחלון תוכנית מפורטת של עשרות צעדים שנועדו להתמודד עם משבר הדיור. ואולם בעוד שבשבועות שלפני הבחירות היה מדובר במצע - שבאופן טבעי, ייתכן שימומש וייתכן שלא, הרי שכעת, עם התקדמות הסיכומים על כניסת כחלון למשרד האוצר וקבלת תיק בינוי מורחב שיכלול בתוכו גם את מינהל התכנון, הולך המצע ומקבל ציביון של תוכנית לביצוע.

אחד מהצעדים שכחלון מתכנן הוא השבתה לחיים של תוכנית מחיר למשתכן הוותיקה, שקודמה במשך שנים - מאז שבנימין בן אליעזר היה שר הבינוי בממשלת יצחק רבין בין 1992 ל–1996. זאת, לצד המשך פרסום מכרזים מסוג מחיר מטרה, שמטרתם יצירת דיור מוזל, בהתאם לתוכנית שגיבש משרד הבינוי בתקופת השר היוצא אריאל.

מוטי מילרוד

בעקבות המחאה החברתית ב–2011 ומסקנות ועדת טרכטנברג, נמתחה ביקורת ציבורית קשה על תוכנית מחיר למשתכן, מכיוון שהקריטריונים לזכאות לה תאמו במשך שנים ארוכות בעיקר את הציבור החרדי, מה שהפך אותה לצינור להזרמת דירות מוזלות לחרדים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הנושא הגיע לבג"ץ, שקבע בסוף 2012 כי המדינה חייבת לקבל החלטה בנושא הקריטריונים במסלול מחיר למשתכן. הממשלה נדרשה לבחון אם היא מקיימת את הכרזתה אחרי המחאה החברתית ומקבלת את המלצות ועדת טרכטנברג - שכללו בין היתר המלצה לתת העדפה בקריטריונים הללו למיצוי כושר ההשתכרות, כלומר העדפת משפחות שעובדות - או שהיא דוחה אותן.

כמה חודשים לאחר מכן התקיימו בחירות, שבהן נבחרה הממשלה היוצאת - שבה החרדים לא היו שותפים. עם תחילת כהונתה, במאי 2013, פורסמו הקריטריונים החדשים של תוכנית מחיר למשתכן, שביטלו את האפליה לחרדים.

הממשלה פירסמה אז כי 70% מהדירות יוקצו לציבור הכללי ויופעל עליהן עקרון מיצוי כושר השתכרות, והיתרה תוקצה לערבים ולחרדים. היועץ המשפטי לממשלה אישר אז מתן ניקוד נוסף למי ששירת בצבא, על אף שבג"ץ מתח בעבר ביקורת על קריטריון כזה, ופסק כי מדובר באפליה.

עסקני החרדים איימו שיעתרו לבג"ץ בשל קבלת הקריטריונים הללו, אך בפועל הנושא מוסמס, ואריאל הפסיק את המכרזים בשיטה זו. נכון לעכשיו, נותרו רק מספר מצומצם של דירות שעדיין לא שווקו במסגרת הפרויקטים של מחיר למשתכן. המכרזים האחרונים בתוכנית זו נערכו במחצית הראשונה של 2013.

תוכנית יומרנית

את מקומה של התוכנית הבעייתית תפסה תוכנית אחרת - מחיר מטרה. תוכנית זאת היתה יוזמה של השר היוצא אריאל, והיתה דומה במהותה לתוכנית מחיר למשתכן, אך יומרנית יותר: לא עוד מספר קטן של דירות שמשווקות לאוכלוסיות מסוימות, אלא שיווק של אלפי יחידות דיור בשנה לכלל הציבור כדי להוריד את מחירי הדירות.

במסגרת תוכנית מחיר מטרה, המדינה משווקת קרקעות לפי העקרון שלצד מחירי הקרקע, היזמים יקצו חלק מהפרויקטים שלהם לדירות שיימכרו במחירים נמוכים ב–20% ממחירי השוק באותם מקומות שבהם ייבנו הפרויקטים. המדינה מצדה תסתפק בהכנסות נמוכות יותר מהקרקעות שרשות מקרקעי ישראל תשווק לקבלנים.

ההבדל המשמעותי ביותר בין התוכניות הוא שבעוד שמחיר למשתכן יועדה לייצר דירות מוזלות עבור זכאי משרד הבינוי בלבד, כלומר זוגות צעירים חסרי דירה, הדירות המוזלות המיוצרות באמצעות מכרזי מחיר מטרה זמינות לרכישה גם למשפרי הדיור, כלומר מי שזו אינם דירתם הראשונה. בשתי התוכניות הרכישה אינה אפשרית למשקיעים, כלומר בעלי שתי דירות ויותר.

אייל טואג

גם האופן שבו נקבע מחירה הסופי של הדירה שונה בשתי התוכניות. במסגרת תוכנית מחיר למשתכן שכחלון צפוי להשיב לחיים, מחיר הקרקע אינו נקבע באמצעות מכרז, אלא ניתן כקבוע על ידי המדינה - 50% משווי השוק של הדירה. היזמים שניגשים למכרז צריכים להציע מחירים נמוכים ככל הניתן של מחירי הדירות הסופיים, ומי שמציע את המחיר הנמוך ביותר בחישוב למ"ר בנוי, מנצח במכרז.

בשיטת מחיר מטרה, לעומת זאת, המדינה לא קובעת את מחיר הקרקע, אלא את המחיר הסופי של הדירה לצרכני הקצה - מחיר נמוך ב–20% משווי הדירות באותו אזור, גם כן בחישוב למ"ר בנוי, בהתבסס על הערכת השמאי הממשלתי.

כך או אחרת, תוכנית מחיר מטרה קירטעה מרגע שנהגתה במהלך 2013. אישורה נגרר, ורק בסוף 2014 פורסמו המכרזים הראשונים, בראש העין ובמודיעין. עם זאת, חוברות המכרזים עדיין לא הופקו, בשל בעיות שמלוות את התוכנית, ולפיכך בפועל המכרזים עדיין לא יצאו לדרך.

שינויים גם במכרזי 
הבנייה הרגילים

תוכנית הדיור של כחלון כוללת גם כמה שינויים משמעותיים במכרזי הבנייה הרגילים - לא כאלה שמיועדים דווקא ליצירת דיור זול. ראשית, במסגרת המכרזים שיפורסמו, יחויב הזוכה להקצות שיעור מסוים מכלל הדירות (לפחות 20%) לזכאי משרד הבינוי בלבד, כלומר זוגות צעירים שרוכשים את דירתם הראשונה.

באופן זה, הביקוש לאותו פלח דירות צפוי להיות נמוך יותר, שכן רק הזכאים יתמודדו על רכישתן. כחלון ואנשיו מקווים שהדבר יוביל לירידה גם במחירי העסקות. בניגוד לתוכניות כמו מחיר מטרה, שיווק מסוג זה יוכל להיעשות במסות גדולות, והתקווה היא שהוא יצליח להשפיע על מחירי השוק בכללותם.

דניאל בר און

שינוי נוסף שצפוי להיכלל במכרזים החדשים הוא קביעת פרקי זמן מקסימליים מיום הזכייה ועד להתחלת הבנייה ולהוצאת טפסי אכלוס (טופס 4), באופן שימנע מיזמים "לשבת על הקרקע" ולווסת את ההיצע כדי לשמור על רמת מחיר גבוהה.

כדי להתמודד עם התופעה בקרב מי שכבר רכש קרקע, בין אם מדובר ביזם או במשקיעים פרטיים, צפוי כחלון לקדם כמה חוקים שיביאו לזירוז הבנייה - בשיטת המקל והגזר. המקל יהיה "היטל עיכוב בנייה" שיוטל על בעלי הקרקעות, בגובה של כמה אחוזים משווי הקרקע מדי שנה. הגזר יינתן בדמות הגדלת זכויות הבנייה למי שיזדרז לבנות.

שינוי נוסף שצפוי כחלון לקדם הוא הוצאת קרקע לשיווק רק כאשר היא מפותחת, ולא לפני כן כפי שמקובל כיום, וזאת כדי לקצר את לוחות הזמנים בין השיווק לבנייה בפועל. לשם כך תצטרך המדינה להעמיד קדם־מימון לפיתוח הקרקע לפני שיווק.

ביטול המונופול של רשות מקרקעי ישראל

כפי שהבטיח בקמפיין הבחירות שלו, צפוי כחלון להקדיש גם לא מעט זמן ואנרגיה לשינויים ארגוניים ומבניים בגופים האמונים על שוק הדיור בישראל, ובראשם רשות מקרקעי ישראל. הצעד הראשון לקראת שינויים אלה נעשה כבר במסגרת המשא ומתן הקואליציוני, עם הדרישה לנתק את מינהל התכנון ממשרד הפנים ולצרפו למשרד־על לענייני דיור.

הצעד הבא צפוי להיות מה שמכונה בסביבת כחלון "ביטול מונופול רשות מקרקעי ישראל", שבמסגרתו צפוי כחלון לפעול גם לביזור סמכויות הרשות, ובעיקר לביזור קרקעותיה. היפרדותה של קק"ל, הצפוייה להשיב בחודשי הקיץ את קרקעותיה לשליטתה, תעשה עבורו חלק מהעבודה.

כמו כן מתכננים בסביבתו של כחלון לשווק במכרזים קרקעות לא מתוכננות, כדי להעבירן לגופים נוספים, בהם חברות פרטיות, גופים ציבוריים ורשויות מקומיות, כדי שאלה יקדמו תכנון וישווקו את הקרקע הלאה ליזמים או למשקי בית פרטיים במסגרת "בנה ביתך". גוף נוסף שייעשה בו שימוש לשם ניהול וייזום פרויקטים הוא "דירה להשכיר" - החברה הממשלתית שהקים לפיד כדי שתקדם מיזמי דיור להשכרה לטווח ארוך.

שאלה מעניינת מתעוררת בעקבות חשיפת יוזמות של פקידי האוצר בתחום מיסוי המקרקעין. כפי שנחשף ב–TheMarker בתחילת השבוע, בימים אלה שוקלים במשרד האוצר הגדלה משמעותית של המיסוי על שוק הנדל"ן, עם דגש על דירות להשקעה, שנועדה להפחית את הביקוש לדירות. בשלב זה עמדתו של כחלון בסוגיה עדיין אינה ברורה, וככל הנראה זה יהיה אחד הנושאים הראשונים שלגביהם יצטרך להכריע עם כניסתו לתפקיד.

מוטי מילרוד


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#