הנדל"ן בחיפה התייקר ב-34% בתוך 20 שנה

מי שרכש דירה בחיפה ב-1999, איבד יותר משליש מערכה בתוך פחות מעשור. לעומת זאת, משקיע שרכש דירה בעיר ב-2008, צוחק כיום כל הדרך אל הבנק, עם שבח ריאלי של 73%. ניתוח השינויים במחירי הנדל"ן בישראל בשני העשורים האחרונים - מאמר שלישי בסדרה

חיים לוי

העיר השלישית בגודלה בישראל באוכלוסייתה; העיר שמכילה כ-280 אלף תושבים ואת המרכז הבהאי העולמי; העיר שדוגלת בדו קיום יהודי־ערבי ומשתרעת על שטח של כ-65 קמ"ר (כמעט כפול משטחה של פתח תקוה, ויותר משטחה של תל אביב) - הציגה עלייה מרשימה של 100% במחירי הדירות בשש השנים האחרונות (1% יותר מתל אביב). אם כן, האם חיפה היא יעד ההשקעה הטוב בישראל?

מחיר דירה ממוצע בבירה הצפונית הסתכם לפני 20 שנה בדיוק ב–400 אלף שקל (ראו תרשים). כיום, המחיר הממוצע הוא מעט יותר ממיליון שקל בערכים נומינליים. חיפה חוותה תנודות לא מעטות במחירי הנכסים ב–20 השנה האחרונות. עליות המחירים החדות של שנות ה–90 עצרו באחת בסוף העשור, והתחלפו בירידות מחירים חדות ב-1999–2008 - ירידה נומינלית של כ–25%. בשנה זו, כשנתיים לאחר תחילתה של מגמת עליות המחירים בתל אביב, התחילו מחירי הדירות בחיפה לנסוק בשיעור שנתי ממוצע דו־ספרתי.

מפרץ חיפהצילום: רמי שלוש

ב-2014 לבדה התייקרה דירה ממוצעת בחיפה (נומינלית) ב-6%, בעוד ששנה קודם לכן היה שיעור ההתייקרות 15%. גרף השתנות המחירים הריאלי (בניכוי מדדי) מראה כי תנודתיות המחירים בעיר שבראשותו של יונה יהב חדה הרבה יותר. מחיר דירה ממוצע ירד במהלך "עשור הנדל"ן האבוד" של חיפה (1999–2008) בכ-36% ריאלית - כלומר, משקיע נדל"ן שרכש דירה ב–1999, איבד יותר משליש מערכה בתקופה של פחות מעשור. לעומת זאת, משקיע נדל"ן שרכש דירה בעיר ב–2008, צוחק כל הדרך אל הבנק, עם שבח ריאלי של 73%. אם נוסיף לכך את שכר הדירה שהתקבל בתקופה זו, נקבל השקעה דומה במאפייניה להשקעה ב"אופציה איכותית על מניית נפט" בשוק ההון.

בהתייחס לשני העשורים האחרונים במלואם, חיפה אינה מככבת בפסגת "מצעד אזורי ההשקעה המובילים בישראל" - דירה ממוצעת הציגה שבח ריאלי של כ-34% לכל התקופה.

בהתייחס לשכר הדירה, העיר השלישית בגודלה בישראל לא הניבה נחת לקהל משקיעיה. לפי הלמ"ס, השכירות בגין דירה ממוצעת בחיפה הסתכמה בכ-1,750 שקל ב-1998 (ראו תרשים). בסוף העשור האבוד של חיפה, ירד שכר הדירה הממוצע לרמה של כ-1,640 שקל - ירידה נומינלית של כ–6%. שכר הדירה הגיעה לשיא ב-2002, ומאז ועד סוף 2008 צלל בשיעור נומינלי של 25%.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

התנודתיות שאיפיינה את מחירי הנכסים בחיפה בערכים ריאליים, מאפיינת גם את מחירי השכירויות. שכר הדירה הריאלי בגין נכס ממוצע צנח בבירה הצפונית בשיעור חד של 30% בין 2002 ל-2008. מאז, ניסה שכר הדירה לחזור לערכו הריאלי בימי השיא - אך בפועל, ערכו הריאלי נמוך מזה של 2002 (שנת השיא) ואפילו מערכו לפני 17 שנה.

שכונת נווה שאנן בחיפה צילום: רמי שלוש

ההשקעה בדירות באזור המרכז השתלמה יותר

מה הסיבה לכך? האם הביקושים לשכירות בחיפה נמוכים משמעותית מאלה שבאזור המרכז, או שמא תמהיל הדירות לשכירות (היחס בין דירות קטנות לדירות גדולות) שונה מהותית? חשוב לציין כי לאור העובדה שבישראל אין חובת דיווח מלאה על ההכנסות משכר דירה, סביר להניח שרמת הדיוק בנתוני שכר הדירה אינה זהה לרמת הדיוק הנצפית מהנתונים על מחירי הנכסים.

כאמור, השקעה בנכס נדל"ני דומה בצורה זו או אחרת להשקעה בשוק ההון. יש נכסים ואזורים סולידיים, שהשקעה בהם כמוה כהשקעה באג"ח של מדינת ישראל - סולידית עד מאוד. מאידך, קיימות השקעות בנכסים ובאזורים תנודתיים ביותר כמו חיפה, שבה הסיכון הנשקף מההשקעה גבוה - ולכן דומה יותר להשקעה במניה תנודתית.

בחישוב התשואה הכוללת מהשקעה בנכס ממוצע בחיפה ב–15 השנים האחרונות, יצאה השקעה זו כשידה על התחתונה אל מול השקעה של הון דומה בנכס באזור המרכז. האם זו גם הציפייה לעשור וחצי הבאים? ימים יגידו, אך חשוב לזכור שהשקעה בחיפה היא השקעה תנודתית, המייצגת סיכונים גבוהים מאלה של "מדינת תל אביב" - ולכן, סביר להניח שמשקיע מתוחכם יצפה לתשואה גבוהה הרבה יותר כנגד הסיכון העודף.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker