המצב הבלתי ייאמן של הנדל"ן בעולם: המחירים גבוהים משהיו לפני המשבר - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המצב הבלתי ייאמן של הנדל"ן בעולם: המחירים גבוהים משהיו לפני המשבר

ברוב השווקים שבוחן "אקונומיסט" נרשמה עלייה מתחילת 2008 ■ ישראל היא השלישית בעולם בהתייקרות אחרי ברזיל והונג קונג ■ עם זאת, במדד הערכת היתר של מחיר הבתים ביחס לשכירות, ישראל לא יקרה יחסית לשווקים רבים, שבהם המדד מעיד על בועה

31תגובות

מחירי הבתים ברוב השווקים בעולם שאותם סוקר מגזין "אקונומיסט" עלו מאז הרבעון הראשון של 2008. יוצאי הדופן הבודדים מבין 26 השווקים שמסקר מדד המחירים של המגזין הם שווקים באירופה — ספרד, אירלנד, הולנד ואיטליה — ובמידה פחותה גם ארה"ב.

כתבות נוספות באתר TheMarker

"היועץ המשפטי לממשלה אמר לי: ברור שפרשת ישראל ביתנו מגיעה עד ליברמן"

10 אפליקציות שישדרגו
 את החיים הדיגיטליים שלכם

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ביום מפקחת על הבנקים בהולנד, בלילה מלכת סאדו נאצית

הנתונים האלה מדהימים. הם מראים כי גם בסביבה כלכלית של האטה מתמשכת בצמיחה, ירידה בכוח הקנייה, שחיקת שכר ואי ודאות קשה בשווקים — לנוכח המשבר המתמשך באירופה, הקיפאון הפוליטי בארה"ב וההאטה החריפה בסין — משקיעים ורוכשים אחרים נוהרים לשוק הדיור.

ישראל נמצאת במקום השלישי בדירוג המדינות שרשמו עליות מחירים מאז תחילת 2008. לפי מדד "אקונומיסט", מאז הרבעון הראשון של 2008 עלו המחירים פה ב-87%. עליות גבוהות יותר נרשמו רק בברזיל (200%) ובהונג קונג (119%).

ישראל, ברזיל והונג קונג אכן לא חוו את הקריסה שהחלה בין אמצע 2007 ל–2011 בנדל"ן, בפיננסים ובכלכלה — ושפגעה קשות בארה"ב, באירלנד בספרד ובכמה מדינות נוספות. ואולם גם בשווקים שבהם היו קריסות מהדהדות, סיכום שבע השנים האחרונות מראה שהנדל"ן ממשיך להיות אפיק עם תשואות חיוביות באופן כללי.

תמונת המצב מתחדדת עוד יותר כשמסתכלים על השנה האחרונה: ברוב השווקים נרשמה עלייה ריאלית במחירים. מחירי הנדל"ן באירלנד זינקו ב–16%, בבריטניה הם טיפסו ב–9% — ובישראל, ב–5%. אפילו ספרד, שענף הבנייה שלה עבר את המשבר הקשה ביותר, התאוששה ב-0.4%.

בלומברג

"אקונומיסט" חישב נתון נוסף שעשוי לשפוך אור על התמונה: ההפרש בין יחס המחיר לגובה השכירות לממוצע ההיסטורי של יחס זה. יחס זה אמור לאותת אם רכישת בית היא כדאית.

אם הפער בין המחיר לגובה השכירות הוא גבוה מהממוצע ההיסטורי שלו, הרי שהמחיר "גבוה", ואם הוא נמוך, קנייה לשם השכרה תהיה כדאית. ולהפך, גם קנייה לשם מגורים תהיה כדאית יותר ממגורים בשכירות.

לפי מדד זה, שווקים בודדים בלבד מצדיקים קנייה כיום: יוון, מדינה שנמצאת בשפל כלכלי ממושך והתפוררות חברתית; יפן הניגפת בדפלציה כבר עשורים; גרמניה, שלטענת רבים היתה היחידה ששמרה על מודל "שפוי" בשוק הדיור, ואיטליה.

בכל המדינות האחרות — כלומר מרבית השווקים הגדולים בעולם — נמכרים בתים בפערים גבוהים יחסית מתעריף השכירות ביחס לממוצע ההיסטורי.

במפתיע, דווקא במדד זה ישראל תופסת מקום צנוע. המשמעות היא שבמקביל לעליית המחירים, עלתה גם השכירות. הערכת היתר של מחירי בתים בישראל ביחס לשכירות היא 10% בלבד, לעומת 27% באירלנד (למרות הקריסה מאז 2008 — ללמדנו עד כמה מטורפת היתה בועת הנדל"ן שם); 47% בבריטניה; 89% בקנדה (שוק הנדל"ן היקר בעולם במונחים אלה); וסין, 26%.

מדד נוסף שמציג "אקונומיסט" הוא של יחס המחירים להכנסה, שבו יש תמונה קצת יותר מעורבת: ברוסיה, קוריאה, סין ויפן המחירים נמוכים ביחס לשכר באופן היסטורי. נתונים לגבי ישראל לא מוצגים בקטגוריה זו.

ההסבר האפשרי היחידי למצב הזה בשוקי הנדל"ן בעולם קשור לריבית. ריבית אפסית כמעט ברוב הכלכלות — מישראל ועד ארה"ב, מגוש היורו ובריטניה ועד יפן — מתדלקת מרוץ אחר תשואות.

בהיעדר ריביות משתלמות לחוסכים באיגרות חוב, ממשלתיות או פרטיות; בהיעדר אפיקי השקעה וחיסכון סולידיים; ולנוכח קיומו של מאגר נזילות עצום שמספקים הבנקים המרכזיים בעולם באמצעות הרחבות כמותיות — מהלכים שבהם נקנים מהשוק ניירות ערך ומוזרמים במקומם מזומנים — אפיק הנדל"ן הוא אחד הבודדים שאינם ספקולטיביים, בוודאי בהשוואה לאפיק כמו סחורות, שספג קריסות אדירות בתחומי האנרגיה וחומרי הגלם בשנה האחרונה.

אל תעצרו את נשימתכם

בנדל"ן, האפשרות לתשואה טמונה לא רק בהאמרת מחיר הנכס, כי אם בתזרים שהוא מספק באמצעות השכרה. כתוצאה מכך נכנסו בשנים האחרונות שחקנים גדולים מאוד לשוקי המגורים להשכרה בעולם, ובאופן הבולט ביותר בארה"ב, שבה קרנות גידור וחברות השקעה פרטיות קונות עשרות אלפי יחידות מגורים, משפצות ומשכירות אותן.

עם זאת, הנתונים הם ממוצעים לאומיים, שמסתירים מגמות שונות בתכלית ברמה הגיאוגרפית המקומית. שנית, כבר למדנו שהם אינם מוצלחים כאינדיקטורים לחיזוי העתיד — אחרת אירלנד, שבה המחירים עדיין גבוהים גם ביחס לשכירות וגם מעט ביחס להכנסה, היתה צריכה להיות עדיין בנפילה חופשית, וישראל כנראה היתה צריכה כבר להגיע למצב של פקיעת הבועה בשוק הנדל"ן.

אפשר להסיק מסקנה חשובה אחרת ממצבו של שוק הדיור בעולם. למרות התערבותם העצומה של בנקים מרכזיים בשוקי הפיננסים והמימון, לא הם ולא הממשלות של מדינותיהם רוצים או מצליחים לפעול כדי לבלום את המחירים או כדי להבטיח שרכישת בתים תהיה חלום בר־השגה עבור שכבות שלמות באוכלוסייה שכוללות אנשים שלאו דווקא מחפשים בבית המגורים מנוף להשקעה והגדלת עושרם.

"אקונומיסט" חזה בעשור הקודם את פקיעתה של בועת הנדל"ן בארה"ב ובאירופה. הוא עשה זאת לראשונה חמש שנים לפני שהיא פקעה בפועל, כשהריבית לא היתה נמוכה כפי שהיא כיום — ובכך החמיץ חמש שנים של עליות. אף שמדדי המחירים שלו לא ירדו בחזרה לרמות ההיסטוריות, הבתים שוב מתייקרים. בשל כל אלה, לא מומלץ להמתין בנשימה עצורה לקריסה הבאה, ובוודאי לא לצפות שתוך זמן סביר שווקים אלה יגיעו למידה מסוימת של יציבות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#