קרקעות והעיר הגדולה

אף שנדמה כי הערים הגדולות בעולם צפופות עד אפס מקום, הבעיה היא בעצם בתכנון העירוני לקוי, שגובה מהן מחיר גבוה

לוגו אקונומיסט
אקונומיסט

קנו קרקעות, כבר לא מייצרים אותן - אמר פעם הסופר האמריקאי מארק טוויין. למעשה, קרקע אינה באמת משאב נדיר: כל אוכלוסיית ארה"ב יכולה היתה להיכנס לתוך טקסס, ועדיין כל משק בית היה נהנה משטח של 4 דונם. מה שמעלה את מחירי הקרקעות בעולם הוא השילוב בין ביקוש ער לבין היצע מצומצם במטרופולינים גדולים כמו לונדון, 
מומבאי וניו יורק. בעשר השנים האחרונות, מחירי הבתים בהונג קונג עלו ב–150%. בתים בשכונת מייפייר שבמרכז לונדון נמכרים ב–82 אלף דולר למ"ר. במנהטן, קמ"ר של בתים למגורים עולה 6.4 מיליארד דולר.

אפילו בערים הגדולות האלה המחסור במקום הוא מלאכותי. ההגבלות הרגולטוריות על גובה וצפיפות הבניינים מגבילות את ההיצע ומעלות את המחירים. מחקר שנערך באחרונה בבית הספר לכלכלה של לונדון העריך כי הרגולציות על שימוש בקרקע בווסט אנד של לונדון מנפחות את מחיריהם של שטחי המשרדים בכ–800%. במילאנו ובפריז החוקים מעלים את מחירי הנדל"ן בכ–300%. בעלי הנכסים האלה משיגים ערך עצום, רק משום שכמעט בלתי אפשרי לבנות משרדים חדשים שיתחרו בהם.

בנייה במומבאי. ההגבלות הרגולטוריות על גובה וצפיפות הבניינים מגבילות את ההיצע ומעלות את המחיריםצילום: בלומברג

העלויות של שוק הנדל"ן הזה עצומות, בעיקר בגלל ההשפעה שלהן על אנשים. מחירי הנדל"ן הגבוהים מאלצים עובדים לעבור למקומות זולים יותר, אך פחות יצרניים. לפי אחד המחקרים, התעסוקה באזור מפרץ סן פרנסיסקו היתה גבוהה פי חמישה מכפי שהיא כיום, אלמלא ההגבלות המחמירות על בנייה. כשמחשבים את אובדן ההכנסות וחוסר הניצול של הפוטנציאל האנושי, הנתונים מדהימים: הסרת כל החסמים בפני צמיחה אורבנית בארה"ב עשויה להגדיל את התמ"ג של ארה"ב ב–6.5%–13.5%, שהם בין 1 ל-2 טריליון דולר. קשה לחשוב על מדיניות אחרת שהיתה מניבה תשואה דומה לזו.

שתי מגמות ארוכות טווח הובילו לשוק הפגוע הזה. הראשונה היא תחייתה של העיר כציר מרכזי במכונה הכלכלית הגלובלית. במאה ה–20, הירידה בעלויות התעבורה החלישה את מידת המשיכה של העיר. במאה ה-21, המהפכה הדיגיטלית השיבה אותה. תעשיות עתירות ידע כמו טכנולוגיה ופיננסים משגשגות בזכות צפיפות העובדים שחולקים ביניהם רעיונות וידע. הכלכלות והאוכלוסיות של ערים כמו לונדון, ניו יורק וסן פרנסיסקו התאוששו כתוצאה מכך.

מה שחלק מהערים לא הצליחו להשיב לעצמן היא היכולת ההיסטורית שלהן להתרחב כדי לאכלס את כל מי שרוצה לגור בהן. ויש סיבה טובה לכך: צמיחה לא מרוסנת של הערים במאה ה–19 גררה פשע ומחלות. ומכאן המגמה השנייה - תחייתם מחדש של אזורים ירוקים וחוקי תכנון עירוני. לאורך המאה האחרונה הצטברו כל כך הרבה חוקים לגבי שימוש בקרקעות, עד שהשגת אישור לתכנון היא משימה קשה הרבה יותר מעצירת מונית ביום גשום. ללונדון יש כללים מחמירים, שאוסרים על כך שמבנים חדשים יחסמו נופים מסוימים כמו קתדרלת סנט פול. תוכנית של גוגל לבנות מגורים בקמפוס שלה במאונטיין וויו שבעמק הסיליקון, נתקלה בהתנגדות שנומקה בכך שחיות המחמד של התושבים עלולות לפגוע באוכלוסיית הינשופים המקומית. תושבים המתנגדים לבנייה באזור המגורים שלהם, יכולים לנצל את חוקי התכנון כמעט לגבי כל דבר — מענייני חניה ועד לתוכניות בנייה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

רבים אומרים שזה גם דבר טוב. מסילות הרכבת והכבישים שחוצים את הערים הגדולות כבר כורעים תחת הלחץ של האוכלוסיות הגדלות. הורדת מחירי הנדל"ן תפגע באחד המסלולים המעטים לצבירת עושר שעדיין פתוחים בפני מעמד הביניים. גישה זהירה לפיתוח היא הדרך הבטוחה ביותר לשימור שטחים ציבוריים ומורשת העיר: תנו לכלכלנים חופש פעולה, והם כבר יסללו במהירות על גבי הסנטרל פארק.

משכנעים ככל שיהיו הטיעונים האלה בוועדות התכנון המקומי, בבחינה מדוקדקת יותר הם נחלשים. בעלות על בתים אינה שוויונית במיוחד. משקי בית רבים נדחקים אל מחוץ למקומות התוססים ביותר בגלל המחירים. אין זה מקרי ששיעור הבעלות על בתים באזור דטרויט (71%) גבוה מזה שבבסן פרנסיסקו המשגשגת (55%). לא צריך לבנות יער של גורדי שחקים כדי שעוד הרבה אנשים יוכלו לעבור לגור בערים הגדולות. בסן פרנסיסקו יכולים להידחס פי שניים ממספר התושבים שחיים בה כיום, ועדיין העיר תהיה צפופה רק במחצית ממנהטן, למשל.

דטרויטצילום: בלומברג

הממשלות צריכות להטיל מסים גבוהים יותר על ערך הקרקע

חוקי התכנון גובשו כדרך לאזן בין האינטרס החברתי של עיר צומחת ויצרנית לבין העלויות הפרטיות שכרוכות לעתים בצמיחה. ואולם חוקי השימוש בקרקעות התפתחו למשהו הרסני הרבה יותר — מנגנון שדרכו בעלי קרקעות מקבלים גם רווחים לא מוצדקים וגם את היכולת למנוע מאחרים להשיג שליטה על הנכסים שלהם. אפילו צעדים קטנים ליצירת איזון בריא יותר בין טובת הפרט לכלל יניבו תשואות נאות.

מקבלי ההחלטות צריכים להתמקד בשני דברים. ראשית, עליהם להבטיח שהחלטות התכנון העירוני מגיעות מלמעלה. כשההחלטות מתקבלות ברמה המקומית, חוקי השימוש בקרקעות נוטים להיות מחמירים יותר. שכונות אינדווידואליות נהנות מפחות הטבות של אוכלוסיית המטרופולין (משרות ומסים) ומשלמות מחיר יקר יותר (נופים מוסתרים ורחובות פקוקים). אם ההחלטות לגבי היצע הבתים יעברו לרמת העיר, יהיה יותר משקל להטבות כתוצאה מהצמיחה. על כל הגבלה על בנייה בשכונה אחת צריך לפצות גידול בהשקעה בשכונה אחרת - כך שהעיר במכלול תשמור על תקציב הפיתוח שלה.

שנית, ממשלות צריכות להטיל מסים גבוהים יותר על ערך הקרקע. ברוב המדינות העשירות, מסים על ערך הקרקע מהווים נתח קטן מכלל ההכנסות. מסים על קרקעות הם יעילים. קשה להתחמק מהם - אי־אפשר להכניס את הקרקע לכספת בבנק בלוקסמבורג. באשר לטענה כי העלאת מסי נדל"ן תעצור השקעות בשוק, הרי שמיסוי גבוה על קרקעות יוצר תמריץ לפיתוח אתרים שאין בהם שימוש. מיסוי על ערך הקרקע יכול גם לשרת תושבים חדשים. תשתיות חדשות מעלות את ערך הקרקעות הסמוכות אליהן, ובאופן אוטומטי תורמות כך להכנסות - מה שעוזר לממן את השיפורים.

קל לאכוף חוקי תכנון משופרים או מיסוי קרקעות טוב יותר. יש כמובן מכשולים לוגיים, כמו הערכת ערך הקרקע ללא המבנה. הפוליטיקה עדיין מסובכת, אך בעיות מורכבות מבחינה פוליטית הן שכיחות. רק מעטות מהן מציעות לפותרים אותן פרס של טריליון דולר.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker