S&P מעלות: מחירי הדירות בישראל יעלו ב-6% ב-2015 וב-3% ב-2016

בניגוד להערכות של בנק ישראל שפורסמו השבוע, אשר לפיהן מחירי הדירות ישמרו על יציבות, בחברת הדירוג Sַ&P מעלות סבורים כי נתוני המאקרו של המשק מבטיחים עליית מחירים גבוהה יחסית, שתתמתן רק ב-2016 ■ הריבית הנמוכה במשק תחזק את הביקושים לדירות

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רז סמולסקי

בשבוע שבו מתפרסמות , שלפיהן מחירי הדירות בישראל ישמרו בעתיד הקרוב על רמתם הנוכחית, מפרסמת חברת דירוג האשראי S&P מעלות תחזית משלה למחירי הדירות, שבה היא מעריכה כי ב–2015 עליות המחירים יימשכו ויגיעו לשיעור ממוצע של 6%, וכי ב–2016 צפויה התמתנות ועלייה של 3% בלבד. בסקירת המגמות בשוק הדיור שפירסמה החברה, היא מסבירה כי עליות המחירים נובעות ברובן מהנתונים הכלכליים הטובים של המשק הישראלי - הצמיחה, היצוא, שוק העבודה והמדיניות המוניטרית של בנק ישראל.

S&P מעלות מתייחסת גם לציפייה שהממשלה הבאה תמשיך להתערב בשוק הדיור, וטוענת כי הצעדים שיינקטו עשויים להתמקד בצד הביקוש - כלומר, יצירת אמצעים שמקלים על הרוכשים לקנות דירה - וצעדים אלה יגבירו את הביקושים לדירות, ובכך דווקא יסייעו לעליות מחירים.

על פי חברת הדירוג, שני גורמים שמדכאים עליות של מחירי הדירות הם היחלשות כוח הקנייה של הרוכשים, בהתחשב בעובדה שהמחירים עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, לעומת עלייה בשיעורים זניחים ברמת השכר במשק; והתערבות ממשלתית בצד ההיצע, לצד הניסיון של בנק ישראל "לצנן" את שוק הנדל"ן באמצעות הגבלות במתן משכנתאות.

בסקירה בוחנת S&P מעלות את שוק הדירות בהקשר רחב, ולא רק בהתייחסות לביקוש ולהיצע בשוק הדירות. על פי הסקירה, 2015 נפתחה במצב חיובי: התמ"ג (תוצר מקומי גולמי) הריאלי התאושש ברבעון האחרון של 2014 וצמח ב–7.2% במהלך השנה שעברה. הדבר בישר על חזרה של המשק לשגרה אחרי שני רבעונים חלשים, שבהם התנהל מבצע צוק איתן. היצוא באותה תקופה דישדש בגלל שני גורמים: היחלשות הביקושים בשוק הגלובלי והתחזקות השקל אל מול הדולר במחצית הראשונה של 2014. עם זאת, 2015 נפתחה במגמת היחלשות של הדולר. S&P מעלות צופה כי הצמיחה בתמ"ג הריאלי תואץ ב–2015 ב–3.2% וב–2016 ב–3.5%, וגם היצוא יתחזק השנה בעקבות היחלשות השקל אל מול הדולר במחצית השנייה של 2014 והשיפור שחל בביקושים, בעיקר מצד ארה"ב.

פרויקט מגדלי צמרות דןצילום: עופר וקנין

לפי הסקירה, השיפור שחל בשוק העבודה והגידול בהכנסה הפנויה ימשיכו להניע את הביקושים לדירות בשנה הקרובה. הנתונים לגבי שוק העבודה ממשיכים להיות חיוביים: שיעור האבטלה ירד ל–5.7% ברבעון האחרון של 2014, בהשוואה ל–6.2% ברבעון שלפניו. מעבר לכך קיימת במשק ציפייה לעלייה בשכר, לאור אישור ההעלאה של שכר המינימום מ–4,300 ל–5,000 שקל בחודש בשלושה שלבים, שהאחרון שבהם יתבצע בינואר 2017.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אינדיקטור נוסף שמשפיע מאוד על הביקושים לדיור, לפי S&P מעלות, הוא הריבית. ככל שהיא נמוכה יותר, המשכנתאות זולות יותר וקל יותר לרכוש דירות — וככל שיותר אנשים קונים דירות, המחירים שלהן עולים. ולהפך: עליית הריבית מובילה להאטה בגידול בהיקף המשכנתאות ובעליות המחירים. ריבית בנק ישראל הגיעה באחרונה לשפל של 0.1% - ומגמה זו מעודדת את המתעניינים בדירות לבצע רכישה. זאת, בניגוד למדיניות של בנק ישראל שמגבילה את המשכנתאות כדי להגן על הבנקים מפני תרחיש של קריסה.

מה מסביר את הצעדים המנוגדים של בנק ישראל? הגורמים שמשפיעים על שיעור הריבית אינם רק מחירי הדירות ומשכנתאות מנופחות, אלא שורה של פרמטרים מאקרו־כלכליים וכן הריביות בשווקים העולמיים. כל עוד הריביות בארה"ב ובאירופה נמוכות מאוד, קשה לבנק ישראל להעלות את הריבית. ב–S&P מעלות סבורים גם כי שיעור אינפלציה נמוך יגביל את יכולת בנק ישראל להעלות את הריבית. אינפלציה נמוכה מעידה על האטה במשק, וריבית נמוכה היא כוח שפועל בכיוון הפוך ומעודד פעילות עסקית - מכיוון שעלות המימון של השקעות וצריכה יורדת, יותר עסקים נפתחים והצריכה עולה.

ב–S&P מעלות סבורים כי הריבית תישאר נמוכה עד סוף 2015 ותמשיך לעודד את הביקושים לדירות. "אנו צופים שבנק ישראל יתחיל בהדרגה לצמצמם את המדיניות המוניטרית (להעלות את הריבית) ב-2016, כשהאינפלציה צפויה לחזור לאמצע טווח היעד שלה וליציבות מחירים", נכתב בסקירה. בין הסיבות לעליית שיעור האינפלציה, לפי S&P מעלות: הצפי לעליית מחירי הנפט והמשך היחלשות השקל אל מול הדולר.

מדיניות הממשלה הבאה צפויה לחזק את הביקוש לדירות

אחד מסימני השאלה שמקשה על קביעת תחזית מדויקת למחירי הדיור הוא הכוונה של הממשלה הבאה להתערב בשוק הדיור כדי להוריד מחירים. אם לשפוט על פי הצהרות השרים בממשלה הקודמת והפוליטיקאים שצפויים לכהן כשרים בממשלה הבאה, הורדת מחירי הדיור היא בין המטרות העיקריות שלהם. שני שרי הבינוי האחרונים, אריאל אטיאס ואורי אריאל, לא הצליחו להוריד את מחירי הדירות ואפילו לא לבלום את העליות, אך "השפנים" שישלוף שר הבינוי הבא מכובעו הם עדיין בגדר נעלם.

ב–S&P מעלות צופים האטה בפעילות השוק, עד שיתברר אילו רפורמות מתוכננות ואם הן יבוצעו. נוסף על כך סבורים בחברה כי האמצעים שהממשלה תנקוט יטפלו דווקא בצד הביקוש, ויתמכו בחיזוק כוח הקנייה של רוכשי הדירות (בדומה לחוק מע"מ 0% או סובסידיות אחרות) - ולכן, בסופו של דבר, הם יגרמו להגדלת הביקושים ולעליית מחירים.

יריד דירות בתל אביבצילום: דודו בכר

התחזית של S&P מעלות לעלייה של 6% במחירי הדירות השנה מביאה בחשבון שני גורמים מרכזיים שצפויים להגביל את עליות המחירים: כוח הקנייה והיקף החוב של משקי הבית. כוח הקנייה בישראל נשחק מאוד מאז 2009, עקב עלייה של 85% במחירי הדירות - ובאופן טבעי, פחות אנשים יכולים לרכוש כיום דירות. היקף החוב של משקי הבית זינק בשנים האחרונות, במקביל לעלייה במחירי הדירות, והוא כיום כ–40% מהתמ"ג. עם זאת, זהו שיעור נמוך בהשוואה למדינות מפותחות אחרות. במדינות הגוש האירופי, למשל, החוב של משקי הבית הוא בממוצע כ-60% מהתמ"ג.

היקף החוב של משקי הבית והמשכנתאות מהווים סיכון למערכת הבנקאית, במקרה שבו הריבית תעלה או שהמחירים יירדו בחדות. עלייה בריבית תגרום לעלייה בהחזר החודשי של המשכנתא, ומשקי הבית יצטרכו לממן את התוספת בדרך כלשהי - ככל הנראה באמצעות הורדת הצריכה, שתביא להאטת הפעילות המשקית. משק בית שלא יצליח להחזיר את המשכנתא מדי חודש, ייאלץ להחזיר את הבית לבנק - והצטברות של הרבה נכסים בידי הבנקים עלולה לגרום לירידה במחירי הדירות. במקביל, קיים חשש מפני ירידת מחירים קיצונית, שיכולה לגרום לכך שהחוב על הבית יכול להיות גבוה מהשווי שלו בשוק, בדומה למה שקרה במשבר הסאבפריים בארה"ב ב-2008.

בנק ישראל מנסה להתמודד עם הסיכונים הבנקאיים, שנגרמים כתוצאה מהעלייה המהירה בהיקף המשכנתאות, ולצנן את שוק הנדל"ן. בין הפעולות שנקט היו הגבלת המשכנתאות, הגבלה של שיעורי המימון המקסימליים, הגבלת שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה של משק הבית והגבלת המשכנתאות הצמודות לריבית.

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker