בדרך לתמ"א 38 עוצרים בביורוקרטיה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בדרך לתמ"א 38 עוצרים בביורוקרטיה

פרויקטים של תמ"א 38 הם מיזמי בנייה לא פשוטים ■ כל אחד מהמעגלים שמהם הם מורכבים - החל בדיירים וביזם הפרויקט ועד לרשויות התכנון, הקבלן המבצע והבנק המלווה - זרוע מכשולים רבים, שעליהם יש להתגבר בדרך למימוש הפרויקט

נפתח בברכות לרגל חגיגות העשור לתמ"א 38. כן, חלפו עשר שנים מאז שנוסדה תמ"א 38. ואולם דומה כי דרכה של תוכנית המתאר הארצית אינה סוגה בשושנים. אין חולק על חשיבותה הרבה של התוכנית, שנועדה ליצור תמריצים כלכליים לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, אם כי דומה כי רציונל זה נשתכח במרוצת השנים, ואת מקומו תפסו שיקולים כלכליים של מקסום שווי ומיצוי פוטנציאל הזכויות שבהן אנו מחזיקים.

כך או אחרת, נוכח מצוקת הקרקעות לבנייה, הרי שניצול קרקעות קיימות, בין אם על גבי בניינים קיימים ובין אם לאחר הריסתם ובניית בניינים חדשים תחתם, היה ונותר בעשור האחרון ה"דבר הבא". רבים כבר התנסו בבחינת היתכנות התמ"א בבניין שבו מצויה דירתם. אחרים שוקלים זאת בינם לבינם, אבל טרם גיבשו קבוצת כוח מבין הדיירים כדי להוציא את העגלה לדרך. אחרים ניסו, אבל כבר בשלב ההתחלה נתקלו בקשיים מול שכנים, או מול יזמים שהגיעו אליהם והציעו לבצע פרויקט כזה אצלם. לבטים, חששות, ציפיות לתמורות גדולות וספקנות, יחד עם שאלות תכנון והיתכנות כלכלית, כל אלה הם הסיבות העיקריות להיתקעות של פרויקטים כאלה.

פרויקט של תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב. ניתן לנתח אותו ככזה הנע בכמה מעגלים: המעגל הראשון הוא המעגל הפנימי, שבו חגים זה לצד זה בעלי הדירות בבית המשותף, העתידים למצוא את עצמם שותפים לפרויקט גדול ממדים ומורכב זה; המעגל השני הוא מעגל הביניים, שבו חגים זה לצד זה כלל הדיירים (כגוף אחד לאחר גיבושו) והיזם שנבחר על ידם לביצוע הפרויקט; והשלישי הוא המעגל החיצוני, שבו חגים זה לצד זה כלל הדיירים והיזם (כגוף אחד לאחר גיבושו) וכן יתר הגורמים הדרושים לקידום הפרויקט — בנק מלווה, ועדות התכנון, רשות המסים, קבלן מבצע ואחרים. בכל אחד מהמעגלים זרועים מוקשים רבים, שמהם רצוי להיזהר.

עופר וקנין

מעגל מוקשים ראשון: לעולם לא יהיה שוויון בין הדיירים

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הקושי העיקרי במעגל הפנימי נעוץ בדיירים. כדי להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית, דרושה הסכמה של כלל הדיירים. כן, כולם. אמנם המחוקק דאג, ובצדק, לגבש הסדר שיאפשר את הוצאתו לפועל של הפרויקט גם ללא הסכמת כלל הדיירים, אך זאת בהתקיים תנאים מסוימים: למשל, נדרש רוב דיירים - 66% בתמ"א 38/1 (תוספת בנייה) או רוב של 80% בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה); כמו כן, מועד הגשתה של תביעה נגד דייר "סרבן" יהיה רק לאחר החלטת ועדה. ואולם עדיף תמיד לגבש הסכמות של כלל הדיירים לפרויקט, ולא לתלות את יהבנו בהליך משפטי ארוך, יקר ומזיק נגד דיירים "סרבנים".

כך או אחרת, גם גיבוש הסכמה של הרוב הדרוש על פי החוק אינו משימה קלה. בל נשכח שמדובר בקבוצת אנשים הגרים זה לצד זה, לעתים במשך עשרות שנים, שבמהלכן גיבשו לעצמם דעה מוצקה (יותר מקיר של ממ"ד) ביחס לכל אחד מהדיירים האחרים, וזה כולל חשדנות, קנאה, סכינאות ובעיקר חוסר אמון (כל זאת, כמובן, בהקצנה המתבקשת לצורך הבהרת העניין). עתה קחו את כל אלה, ונסו לרתום אותם כשותפים לעסקה גדולה ומורכבת. זה קשה.

אם השלב הראשוני, הרעיוני, אינו קל, תארו לעצמכם כמה קשה הוא השלב שבו מעלים את נושא חלוקת התמורה בין הדיירים. בשלב כלשהו חייבים לקבל החלטה קולקטיבית, ולהגדיר מה יקבל כל אחד מהדיירים. למשל, האם ההרחבה בכל דירה מבוצעת בשיטת האחוזים (שיעור קבוע ביחס לשטח הקיים של כל דירה) - שיטה שבה בעלי הדירות הגדולות מרוויחים יותר, ולכן הם ישאפו לאשר אותה)? או שמא השיטה הנכונה היא שיטת השטח הגלובלי - שבה כל הדירות בבניין ללא יוצא מן הכלל מקבלות תוספת בשטח זהה, ללא תלות בשטח הדירה הקיימת. בשיטה זו מרוויחים בעלי הדירות הקטנות, והם ישאפו לאשר שיטה זו. קשה להחליט.

וחמור מכך, לעתים אילוצי תכנון מונעים מתן תמורה זהה לדיירים. קחו למשל מקרה שבו עורף הבניין מאפשר תוספת בנייה (לעבר חצר אחורית), בעוד החזית שלו אינה מאפשרת בנייה כלל (עקב קרבה לקו בניין). מה עושים? מאפשרים הרחבה רק לחלק מהדירות? כיצד מפצים את הדירות "מנועות ההרחבה"? קשה.

מוקש נוסף מסתתר אי־שם בנבכי נסח הרישום של הבניין (הלא הוא "נסח הטאבו"), שם מגלים לרוב אוצרות (או נכון יותר, צרות). חשוב להקפיד ולבחון את נסח הטאבו כבר בראשית הדרך, מבעוד מועד. בנסח הטאבו נגלה לא אחת דירות מסוימות שהבעלות בהן טרם נרשמה על שם הדייר (למשל, במקרה של הורשה שטרם נרשמה); דירות שעליהן מוטלים עיקולים או הערות אזהרה לטובת צדדי ג' בלתי מוכרים; דירות שעליהן רשומות משכנתאות לטובת אנשים פרטיים (לא לטובת בנק) ובעל המשכנתא נעלם; דירות הרשומות על שם חברה, שזה שנים מחוקה ממרשם החברות. כל אחד מאלה, ויש עוד דוגמאות רבות, מונע את ביצוע הפרויקט, הן משום שקניינית נדרשת חתימה של כל הדיירים שלטובתם רשומות הזכויות בדירות על הסכם התמ"א, הן משום שהאמור עלול לסכל ליווי בנקאי (מפני שהבנק המלווה לא יוכל לרשום שיעבוד ראשון) - והן, ופה טמונה הבעיה המרכזית, מכיוון שהדבר יוצר חוסר שוויוניות.

מדוע? מכיוון שאם יידרש היזם (שמאוד רוצה לקדם את הפרויקט) לשאת, למשל, בחוב של אחד הדיירים כדי להסיר עיקול הרשום על דירתו או לפעול ל"החייאת" חברה מחוקה, כדי שניתן יהיה לחתום בשמה על ההסכם (דבר הדורש ניהול הליך משפטי בפני בית המשפט המחוזי), או לממן פנייה לבית המשפט כדי למנות אפוטרופוס לדייר מסוים, שאינו מסוגל עוד לנהל בעצמו את ענייני רכושו, הרי בכך הוא משקיע בדייר זה יותר מאשר בדייר אחר, שדירתו רשומה באופן תקין. כמו שאמרנו, קשה.

ואם בכל האמור אין די, קיים מוקש נוסף, שעניינו מיסוי הפרויקט. כידוע, בפרויקטי התחדשות עירונית נוטל היזם על עצמו את כל החיובים הכספיים, לרבות חיובי המס, ובהם מס השבח המוטל על הדיירים, שלמעשה מוכרים ליזם את זכויות הבנייה שלהם. מיסוי בעסקת תמ"א 38 יכול להיווצר ככלל הן בגין ניצול או מכר של זכויות תמ"א 38 (בגין כך מעניק החוק פטור מיוחד, שמוקנה לכל דייר), והן בגין ניצול זכויות תב"עיות, שהן זכויות מכוח תב"ע החלה על הבניין, שהיזם ישאף לנצל גם אותן (ככל שקיימות) במסגרת הפרויקט ובנוסף לזכויות התמ"א. היזם מצדו מסכים לשלם את חיובי המס, אך מתנה זאת בכך שהדיירים יתחייבו לעשות שימוש בשני הפטורים האלה - הפטור המיוחד לתמ"א והפטור האישי (כיום קיים יותר מפטור אחד כזה). ואולם מה נעשה במצב שבו מי מהדיירים אינו זכאי לפטור ממס, משום שעשה בו שימוש אחר קודם לכן? דייר זה, למעשה, מרוויח הרבה יותר מהדיירים האחרים, שיאלצו לשלם מס על מכירת דירתם הנוספת, ולא יוכלו לעשות שימוש בפטור האישי שאותו הקדישו לטובת פרויקט התמ"א.

זוהי ראשיתה של רשימת המוקשים שבמעגל הפנימי. קצרה היריעה מתיאורם המלא. אך מה בכל זאת עושים כדי לנטרלם? פועלים בהגינות, בשקיפות מלאה ובנחישות; יוזמים מפגשים של הדיירים, מסבירים את חשיבות הפרויקט (גם בהיבט הבטיחותי שנשתכח); ובעיקר, מסבירים שחשוב להתבונן על התמונה הרחבה, ולא לעסוק בזוטות. חשוב לעסוק בעיקר ולהתעלות מעל לטפל. לא צריך לחפש את השוויון המלא ואת האיזון המושלם בין הדיירים - קשה יהיה למצוא אותו. חשוב שכל אחד יתבונן אל עצמו פנימה, ויפנים את התועלת הרבה שתצמח לו מביצוע הפרויקט, גם כשצומחת תועלת לשכנו.

תומר אפלבאום

מעגל מוקשים שני: 
ההסכם בין הדיירים ליזם

והנה משבאנו עד כאן, ולאחר שגובשו הדיירים לכלל יחידת כוח אחת, המעוניינת לקדם את הפרויקט, הבה נתקדם הלאה ל"מעגל הביניים". תחילה, יש להסמיך מספר (עדיף אי-זוגי) של דיירים כנציגות בעלי הדירות. לנציגות זו ממתינה עבודה לא קלה (לרוב בהתנדבות), אבל אין ספק כי מלאכתה חשובה והכרחית לקידום הפרויקט. לצד הנציגות, יש לבחור אנשי מקצוע מיומנים ומנוסים, שילוו את הנציגות ובתורם את כלל בעלי הדירות בפרויקט. כך, יש לבחור עורך דין, מפקח ולעתים שמאי מקרקעין, שיחד עם הנציגות יפעלו לבחינת הצעות יזמים ולבחירת ההצעה המיטבית עבור הדיירים.

בחירת היזם הראוי לפרויקט היא מלאכה מורכבת. רשימת הקריטריונים אינה רשימה סגורה, וכלולים בה פרמטרים כמו ניסיון היזם בייזום עסקות בכלל ועסקות התחדשות עירונית בפרט, חוסנו הכלכלי, זמינותו, אמינותו ועוד. צוות טוב ומיומן יוכל לסייע לדיירים לעשות בחירה נכונה, ולמצות היטב את המשא ומתן המסחרי והמשפטי מול היזם. מורכבותו של הפרויקט מזמנת סוגיות רבות, מסחריות ומשפטיות, שעליהן יש לתת את הדעת בשלב המשא ומתן מול היזם. נכון, מקסום התמורה שמעניק היזם הוא יעד חשוב, אך יש סוגיות חשובות הרבה יותר, שעליהן יש לתת את הדעת.

כזה הוא נושא הבטוחות, שהוא ללא ספק אקוטי ומהותי (לדעתי, יותר מכל היתר). קחו, למשל, עסקת תמ"א 38/2 או פינוי־בינוי, שבמסגרתה הורסים בניין קיים ואמורים להעניק לדיירים דירה חדשה. אם בטווח שבין הריסת הבניין הקיים ועד להקמת הבניין החדש, מתרחש אירוע ביש של קריסת היזם (לא עלינו, אבל קרו דברים מעולם), אזי במקרה זה ייוותרו הדיירים עם ערימה של חול במקום הדירה שהיתה להם.

כדי למזער סיכונים יש לעמוד על קבלת ביטחונות ראויים מהיזם. כך למשל, נדרוש ערבות חוק מכר מהבנק המלווה (ערבות הנהוגה בשוק הנדל"ן גם ברכישת דירות קבלן רגילות), אבל שווי הערבות יהיה שווי הדירה החדשה שצפוי כל אחד מהדיירים לקבל בבניין החדש. שימו לב שבעוד ברכישת דירה רגילה מקבלן אנחנו מקבלים ערבות חוק מכר בגין כל תשלום ותשלום שאנו משלמים לקבלן, הרי שבפרויקט תמ"א 38/2 או פינוי־בינוי, הדיירים משלמים למעשה את מלוא התמורה בתחילת הפרויקט (מוסרים את הדירות הקיימות וזכויות הבנייה) - ולכן ראוי ששווי ערבות חוק המכר יהיה בשווי הדירה החדשה.

לצד ערבות חוק המכר, נדרוש ערבות להבטחת דמי השכירות המשולמים על ידי היזם לכל הדיירים (בתמ"א 38/2 - מעת עזיבתם את הדירה הקיימת ועד לחזרתם לדירה החדשה) ונדרוש גם ערבות מיסוי, להבטחת שומות אפשריות שייפתחו על שם הדיירים. למרות התחייבות היזם לשאת בתשלומי המס, לא נרצה לעמוד חשופים מול רשויות המס בעת קריסת היזם. כמו כן, קיימות ערבויות נוספות, כמו ערבות ביצוע, ערבות בדק וערבות להבטחת תיקון או רישום צו הבית המשותף.

לצד כל אלה, יש לשקוד כמובן על גיבוש הסכמות מסחריות בעניינים רבים ושונים, כמו שטח הדירות החדשות (או התוספת לכל דירה בתמ"א 38/1), מרפסת, חניה (חלוקת החניות בין הדיירים לבין היזם, וכן בין הדיירים עצמם), מחסן (גם כאן, הבטחת מחסנים לדיירים); תשלום דמי שכירות לדיירים (יש לקבוע מהו סכום דמי השכירות שישולם, או לקבוע מנגנון לקביעתו בהמשך); תשלום עלות הובלה הלוך ושוב; לוחות זמנים לכל אחת מהפעולות שעל היזם לבצע (תכנון, היתר, עלייה על הקרקע, בנייה, מסירת דירות); הנחה ממחירון עבור ביצוע שינויים או שדרוגים בדירות; מימון כל עלויות הפרויקט ללא יוצא מן הכלל, לרבות שכר טרחת בעלי המקצוע הפועלים עבור הדיירים; מימון עלויות המתכננים, היועצים, הבנייה וכדומה; וכמובן, סנקציות בגין אי קיום הוראות ההסכם.

סוגיות משפטיות יש למכביר בפרויקט מורכב זה - וקצרה היריעה מלפרטן. לכן, נטיל בעניין זה את מלוא האחריות להסדרתן באופן המיטבי והראוי על עורך הדין המלווה את הדיירים בפרויקט.

מעגל מוקשים אחרון: 
המלחמה בביורוקרטיה

והנה גובש הסכם (בדרך כלל מסמך עב כרס, בן 50-40 עמודים), ובאנו, הדיירים והיזם, שלובי זרוע, להוציא סוף־סוף את הפרויקט לפועל - משמע הגענו לפתחו של "המעגל החיצוני". או אז משתרעת לעברנו במלוא עוזה הביורוקרטיה, שנחה לה עד עתה והמתינה לשעת כושר.

בשלב זה, עיקר המלאכה מוטלת על היזם, שצריך לפעול לקבלת היתר בנייה מהוועדה המקומית, לאחר ביצוע תכנון מפורט של הבניין והגשת בקשה מתאימה לקבלת היתר; התקשרות עם בנק מלווה ועם קבלני ביצוע לביצוע הבנייה; דיווח לרשויות המס על הפרויקט; טיפול בתופעות של דיירים סרבנים, המסרבים לפנות את דירתם ומעכבים את הפרויקט כולו; ועוד ועוד, ארוכה הדרך - ובהחלט לא קלה.

אם הגעתם עד כאן, ואתם מותשים וסקפטיים בנוגע ליכולתכם להוציא לפועל את הפרויקט המיוחל נוכח כל הקשיים שמתוארים לעיל, אל תאמרו נואש. התעודדו, קחו נשימה עמוקה - וצאו לדרך. אמנם ארוכה ולא קלה היא הדרך, אבל שיתוף פעולה בין הדיירים ליזם ועבודה יעילה יאפשרו את הוצאתו לפועל של הפרויקט. 
הרי אין כל מחלוקת על כך שמימוש הפרויקט משפר באורח פלא את בטיחותכם בעת רעידת אדמה (או לא עלינו, מתקפת טילים), וכמובן משביח את הנכס לאין שיעור - וזהו, כאמור, "הדבר הבא".

הכותב הוא מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, בעל משרד עורכי דין ונוטריון



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#