המגדלים חסמו את האור והנוף אבל הדיירים נזכרו מאוחר - האם מגיע להם פיצוי?

בהליך נדיר של תביעת נזיקין שהגישו שכנים לשני מגדלי מגורים בנשר, קבע בית המשפט השלום חיפה כי אף שלא הוגשה תביעה בגין ירידת ערך לפי חוק התכנון והבנייה, מגיע לתובעים פיצוי על עוגמת הנפש

יסמין גואטה
יסמין גואטה
יסמין גואטה
יסמין גואטה

ביום בהיר אחד גילו דייריו של בניין מגורים ישן ברחוב הוותיקים בנשר טרקטורים שהתחילו לחפור בקרקע על ההר שמול ביתם. בתוך כמה ימים התמלא השטח בקבלנים, מפקחים ופועלי בניין. כשהדיירים המופתעים שאלו לפשר הדבר, אמרו להם שצפויים להיבנות שם בתים. כמה מהשכנים בבניין הסמוך נזכרו שקיבלו בדואר מכתב סתום, שבו התבשרו על הבנייה הצפויה ליד ביתם. התושבים, שלא הבינו את משמעות הדברים במלואה, לא הביעו התנגדות. גם את רעש הקידוחים והאבק הם קיבלו בשתיקה ובהבנה. החברה שהיתה אחראית לבנייה מול ביתם היתה אזורים. היא רכשה את הקרקע מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תמורת 3.5 מיליון שקל ובנתה על השטח על פי היתר בנייה שקיבלה שני מגדלי מגורים בגובה 15 קומות - ובסך הכל 84 יחידות דיור.

ואולם רק כשהגיעה הבנייה לקומה השישית של המגדלים, הבינו השכנים את גודל הנזק שנגרם להם. התברר להם כי שני רבי-הקומות החדשים חוסמים כליל את אור השמש, שממנו נהנו עד אז בכל שעות היום, וחוסמים גם את האוויר ואת הנוף של מפרץ חיפה מצד אחד ושל יערות הכרמל מצד שני.

הדיירים פנו לעו"ד אמיר חי וביקשו ממנו להגיש לבית המשפט צו מניעה שיעצור את הבנייה. הם שילמו לו 9,000 שקל, אבל לרוע מזלם, חי נעלם עם הכסף ולא הגיש לבית המשפט שום בקשה בשמם. רבי-הקומות המשיכו להיבנות באין מפריע. מיום שהוגשה הבקשה להיתר בנייה ועד ליום קבלת טופס 4, לא הוגשה כל התנגדות ולא הוגשה כל בקשה להפסקת הבנייה על ידי מי מהדיירים, אף שמדובר בבנייה של שני מגדלי מגורים לאורך תקופה ארוכה.

הבניין ברחוב הוותיקים בנשרצילום: רמי שלוש

שופטת בית המשפט השלום בחיפה חנה לפין-הראל פסקה באחרונה כי אזורים תפצה כל אחת מארבע משפחות השכנים בסכום של 15 אלף שקל (בסך הכל 60 אלף שקל) כפיצוי על עוגמת הנפש שנגרמה להם. "אין ספק שהתובעים סבלו ויסבלו כל חייהם מהמטרד בדבר חסימת אור שמש ואוויר - מטרד יומיומי שיש בו כדי לפגוע פגיעה של ממש באיכות חייהם", כתבה לפין-הראל בפסק הדין. כמו כן, נקבע כי אזורים תישא בהחזר היחסי של אגרת המשפט ושכר טרחת עו"ד בסך 12.5 אלף שקל.

עו"ד עידן יוחאי אדרי, שייצג את הדיירים בהליך החריג הזה, מספר: "הם הגיעו אלי רק אחרי שהבנייה כמעט והושלמה והחל אכלוס הבניינים". לדבריו, במועד הזה, תקופת ההתיישנות להגשת תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה כבר חלפה. אדרי ניסה לבקש להאריך את המועד, אך נחל כישלון. הוא לא התייאש, והחליט להגיש לבית המשפט תביעת נזיקין. הוא פנה למומחה שבחן את הנזקים שנגרמו לתובעים, ומצויד בחוות הדעת הזו הוא פנה לבית המשפט. "האמנתי בתיק הזה לא כמשפטן, הלכתי מהלב", הוא אומר. "היתה לי תחושה שבית המשפט לא יתעלם מהנזק שנגרם לתובעים. ואכן בית המשפט ראה את התמונות וכבר מהדיון הראשון הבין שנגרם פה נזק, גם אם לפי חוקי התכנון הדברים נעשו כמו שצריך".

התביעה הוגשה בעילה של מטרד ליחיד לפי פקודת הנזיקין, שקובעת כי "מטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין, באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם". התובעים טענו כי מאז שהוקמו הבניינים נמנע מהם אור השמש בצורה קשה, הבניינים מטילים צל על דירותיהם והן נהפכו לחשוכות יותר; נוסף על כך, גם חום השמש נמנע מהם, והם נאלצים להשתמש יותר בחשמל לחימום ולתאורה - מה שגורם להוצאות כספיות נוספות; כמו כן, נגרעה מהם ההנאה מצמידות לשטח ציבורי פתוח - נוף הר הכרמל על עציו; וכן, לטענתם, נפגעה פרטיותם.

"הניסיון הזה עלול לגרום לעיכוב בקידום פרויקטים"

התביעה שהגישו הדיירים נדירה, ופסק הדין של השופטת לפין-הראל אינו שגרתי. הוא מטיל על אזורים לשלם פיצוי כספי לתובעים, אף שנהגה על פי החוק, קיבלה את היתרי הבנייה והודיעה על הבנייה. האם התוצאה של פסק הדין היא ראויה? בקרב עורכי דין שעוסקים בתכנון ובנייה הדעות חלוקות.

"יש לקוות שמדובר בסנונית המבשרת את בוא האביב, אך הדרך לשם עוד רחוקה, תלויה ביוזמות חקיקתיות ובפסיקות של ערכאות גבוהות יותר", אומר עו"ד ליאור אלדר. לדבריו, הרטוריקה של פסק הדין נראית מבטיחה. "בית המשפט התייחס לשיקולים של צדק, להבדיל משיקולים של משפט, והדגיש את חולשתו של הנפגע מול גופי תכנון וביצוע עתירי ידע וממון", הוא מוסיף. בצורה הזו, לדבריו, נטה בית המשפט לקבל את טענות התובעים, כפי שהיה מצפה אדם סביר שחש נפגע. אלדר מוסיף כי מן הראוי לצפות כי התכנון יבוצע כהלכה ויטמון בחובו שקלול מחושב מראש של סיכונים, כמו פיצוי לנפגעים במקרים שבהם לא ננקטו פעולות נדרשות או מצופות מראש.

ואולם לא ניתן להתעלם מהנטל שפסק הדין הזה מטיל על הקבלנים והיזמים. עו"ד חיים וינטרוב ורונן ירדני, שותפים במשרד המבורגר עברון, שמייצגים בעיקר חברות בנייה, מותחים ביקורת על התוצאה. "הניסיון ליצור מסלול אלטרנטיבי לפיצוי במקרים שבהם ההליכים הנדרשים על פי החוק לא ננקטו על ידי התובעים, הוא שגוי ועלול להוביל לתוצאות בעייתיות ביותר", הם אומרים. לדבריהם, עלול להיווצר מצב שבו תובעים יוכלו לקבל פיצוי כפול בגין אותה פגיעה - תחילה במסלול לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה על ירידת ערך, ובהמשך במסלול הנזיקי "העוקף" על עוגמת הנפש.

הבניין ברחוב הוותיקים בנשרצילום: רמי שלוש

מעבר לכך, מציינים השניים, עלול להיווצר מצב בעייתי ביותר, שבו קונה של קרקע, שכלל לא נטל חלק בהליכי קידום התוכנית "הפוגעת" כביכול, יחויב בעתיד בתשלום פיצויים נזיקיים בגין בנייה חוקית לחלוטין, על פי תב"ע מאושרת ועל פי היתר בנייה שהוצא כדין. "הדבר עלול לגרום לכך שקונים פוטנציאליים של קרקעות יצטרכו, בנוסף לכל הבדיקות שהם נדרשים לעשות כיום טרם רכישת הקרקע, להפעיל סוללה של מומחים, שתנסה להעריך עבורם את פוטנציאל הסיכון הנובע ממימוש הקרקע, ביחס למגרשים הסמוכים ולכל עשרות הדיירים שבקרבת מקום", טוענים וינטרוב וירדני. "כל זה עלול לגרום לאי־ודאות כה גדולה בתחום הנדל"ן, עד שהדבר יביא לעיכוב משמעותי נוסף בקידום פרויקטים של בנייה, בעיקר של פרויקטים גדולים".

לדברי עו"ד יגאל קרט, התוצאה של פסק הדין אינה נכונה מבחינה משפטית. "השופטת עשתה לוליינות משפטית כדי להגיע לתוצאה שאליה הגיעה", הוא אומר. "פסק הדין הזה מטריד - ופוגע באינטרס ההסתמכות של היזמים".

עו"ד וינטרוב וירדני מוסיפים כי מידת האחריות המוטלת על פי פסק הדין על יזם או קבלן, שיבנה על פי היתר שיינתן לו כדין, אינה ברורה. "כיצד יש לפצות אדם על עוגמת נפש בגין בנייה על פי היתר כדין ובהתאם לתוכנית תקפה, כשהפסיקה קובעת במפורש כי אדם הגר בעיר, חובה עליו לצפות כי איכות חייו לא תהיה כאיכות החיים בכפר. אם מוסד התכנון אישר את התוכנית, חזקה עליו שהוא בחן גם את כל היבטיה הסביבתיים, לרבות השפעת הבנייה על הסביבה הסמוכה - ואם נמצאה התוכנית ראויה, כיצד זה יכול להיות שהשפעותיה הסביבתיות יוכרו כמטרד המזכה בפיצוי?" הם תוהים.

גם עו"ד מרים דונין סבורה כי התוצאה של פסק הדין אינה ראויה. "לתובעים ניתנה ההזדמנות להגיש התנגדות בזמן אמת, אבל הם לא עשו כך. אני מעריכה שיש סיכוי גדול שפסק הדין יתהפך במחוזי, אם יוגש ערעור. לא היתה כאן פעולה לא נכונה של אזורים, הם קנו ומימשו זכות קיימת", היא אומרת.

"לא צריך להיות משפטן גדול כדי להבין את הנזק לדיירים"

במקרה של אזורים, החולשה של התובעים מול הכוח העצום של החברה זעקה, ולדברי עו"ד אדרי, הוא החליט לייצג אותם אף שתקופת ההתיישנות כבר חלפה. "במקרים כאלה, עורכי דין בדרך כלל יגידו ללקוחות שלהם שהם איחרו את הרכבת - אבל אני תושב המקום, והמקרה הזה חרה לי. ראיתי את סוג האנשים, מעוטי יכולת שמשתכרים שכר מינימום ושבאמת נפגעו. לא צריך להיות משפטן גדול כדי להבין את הנזק שנגרם להם על ידי חברה גדולה כמו אזורים, שהתעלמה מהם לחלוטין", הוא מסביר.

ואכן השופטת לא יכלה להתעלם ממאזן הכוחות בין הצדדים, ונראה כי זה היה השיקול המרכזי שלה בקביעת הפיצוי. היא התייחסה לשווי השוק של אזורים, שעל פי אתר האינטרנט שלה מסתכם ב-600 מיליון שקל. מנגד, היא נתנה דעתה לתובעים עצמם, וציינה כי מדובר באנשים שאינם אמידים, שאיתרע מזלם ועורך הדין הראשון שטיפל בהם מעל בכספם. "האם המשמעות היא כי אף שנגרם לתובעים נזק, כפי שקבעתי, ייצאו וידיהם על ראשם ללא כל פיצוי? סבורני כי תוצאה זו תהיה בלתי צודקת בעליל", אמרה.

עורך דינה של אזורים טען כי יש לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בתשלום הוצאות משפט משמעותיות. "כל תוצאה אחרת תהיה בגדר פרס לסחטנות, פרס לשימוש מקצועי ב'מסכנות', פרס לשימוש בוטה שעשו התובעים בהליכי בית המשפט. מתברר כי ב'עולם הפוך' עסקינן. 'החלש' הוא החזק. החלש הוא סחטן, והקבלן 'האדיר' הוא זה שצריך להתגונן", טען.

השופטת מתחה ביקורת על ההתבטאות הזו ואמרה: "לא היה מקום למלים בוטות אלה. התובעים הם הצד החלש, ואזורים היא הצד החזק. 
הליכי בית המשפט התאפשרו על ידי בית המשפט - כך שאם יכולה כלל להיות טענה של ניצול לרעה של הליכים, היא מופנית כלפי בית המשפט, ולא היה לכך מקום".

ההתלבטות במקרה הזה היתה קשה. השופטת התייחסה לאחריות של אזורים, וציינה כי הניסיון שלה להסיר מעצמה אחריות בטענה כי פעלה על פי היתר בנייה כדין "עולה כדי היתממות ועצימת עיניים". לדבריה, ברור כי הקמת שני מגדלי דיור בגובה של 15 קומות עלולה לגרום לנזקי מטרד, כמו חסימת אוויר ושמש, לדיירים המתגוררים במקרקעין הסמוכים.

"מצופה מחברת הבנייה, אף שקיבלה היתר בנייה כדין, לבצע את הבנייה באופן שימזער את ההפרעה לשימוש ולהנאה במקרקעין של הדיירים המתגוררים במקרקעין הסמוכים. עצם קבלת היתר הבנייה אין משמעה שחברת הבנייה יכולה לנהוג כראות עיניה, מבלי להתחשב בזכויות ובאינטרסים של אותם דיירים", הדגישה.

מצד שני, השופטת לא יכלה להתעלם ממחדלם של התובעים, שלא פנו לוועדה לתכנון ובנייה, והיא קיבלה את טענותיה של אזורים כי התובעים "ישנו על זכויותיהם". היא התייחסה לכך שהתובעים לא הגישו תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בתוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית, ולכן תביעה זו התיישנה. "מעדויות התובעים עולה כי קיבלו מכתב המודיע להם על שינוי הייעוד במקרקעין, כי ראו את הבנייה מתבצעת בפועל אל מול עיניהם, ולא עשו דבר כדי לבדוק מה הולכים לבנות שם. רק כשהבינו שהולכים להיבנות מגדלי דיור בני 12 קומות ומעלה, פנו לעורך דין", ציינה בפסק הדין. במקרה הזה אזורים פעלה כדין. בדרך כלל הפרסומים של החברות הקבלניות והיזמים נערכים לפי המתווה שקבוע בחוק - אבל האם הם מספיקים? לדברי עורכי דין שעוסקים בתחום, אין בהם די: "החברות הקבלניות מקבלות את האישורים במחטף", מדגיש אדרי.

במהלך הדיון נשאל על דוכן העדים אחד הדיירים, צבי מלמד, אם ידע על הבנייה הצפויה מול ביתו. "אתם קיבלתם הודעה שהולכים לשנות את התכנון משטח ציבורי פתוח לשטח לבנייה למגורים, נכון?" הטיח בו עורך דינה של אזורים. מלמד השיב: "כן, אבל לא היה לי מושג מה הולך להיות. היתה איזו שהיא הודעה שהולכים לעשות איזו חריגה או משהו, זה הכל. קיבלנו את ההודעה מזמן, לפני שהתחילו לבנות". השופטת התערבה: "קיבלתם את ההודעה, מה עשיתם עם זה? מה חשבתם?" מלמד השיב: "לא חשבנו שהולכים לבנות שם מגדל של 15 קומות". עורך הדין של אזורים המשיך להקשות: "ידעת שהולכים לבנות משהו חריג. לא ידעת מה זה, כי לא טרחת לבדוק?" מלמד: "ידעתי שהולכים לבנות שם משהו, זה הכל. אמרו שתהיה חריגה במשהו, אבל לא הבנתי במה מדובר. אין ספק שאם הייתי יודע, אז הייתי עושה כן. ידעתי שהולכים לבנות, לא ידעתי מה".

עו"ד אדרי מסביר כי בדרך כלל הפרסומים בנוגע לתוכניות עתידיות מנוסחים בצורה גבוהה. "רק מי שמשפטן, או שביצע פעם עבודת בנייה, יכול להבין את המשמעות של הדברים, ואנשים לא תמיד מתייחסים לפרסומים האלה", הוא אומר. לדבריו, כשהדברים נעשים כך, הנפגעים הפוטנציאליים לא באמת יודעים מה צפוי להיבנות, אלא אם כן הם מוציאים הרבה כספים לצורך הבירורים האלה. "פעמים רבות הפרסום מפנה את הדיירים הנפגעים לוועדה לתכנון ובנייה - ולא פעם הם צריכים לשלם גם לאדריכל, שיפרש עבורם את משמעות הדברים", הוא מוסיף.

"אין ספק שאין בזה די כדי להעיר תשומת לב לכל המעוניין ביחס לנעשה בסביבתו", אומר עו"ד אלדר. "מרבית האנשים מתקשים להבין את משמעות הפרסומים או את העומד מאחוריהם, בפרט בהיעדר ייעוץ מקצועי". הוא מביא כדוגמה לכך קרקע חקלאית שמשנה ייעוד. "שילוט בשטח חקלאי אינו אפקטיבי", הוא אומר. "ההודעות בעיתון ומשלוח הודעות לבעלים לא תמיד נצפים או מתקבלים. במקרים רבים בעלי הקרקע נפטרו ויורשיהם טרם הסדירו את העיזבון או נרשמו כבעלים, אם בכלל ידוע להם על זכאות לזכות כלשהי בקרקע, כפי שקורה עם קרקעות שנרכשו לפני קום המדינה, למשל. נוסף על כך, חלק מהבעלים המקוריים או הממשיכים מתגוררים בחו"ל. לעתים ההודעה התכנונית נודעת לאלה רק בדיעבד, משמועות או מפה לאוזן, ולעתים בכלל לא".

גם לדברי דונין, המצב החוקי כיום רחוק מלהיות מספק. "החברות במכוון מפרסמות הודעה עמומה כדי למנוע התנגדויות", היא אומרת. "יש בעייתיות מול אנשים שיש להם נכס, אבל הם לא מתגוררים בו, ואז לא בטוח שיראו את ההודעה". לדבריה, טוב היה עושה המחוקק לו היה מחייב את היזם ואת הרשות המקומית לתת הודעה אישית לכל אחד מבעלי הנכסים הגובלים בשטח התוכנית. "נכון להיום, הדרך היחידה שיש לשכן לבדוק היא במעקב אחר פרסום הודעות תכנון או בנייה או קריאת השלט במקום", היא מוסיפה.

אדרי סבור כי על המחוקק לחייב את החברות הקבלניות לקיים ישיבה עם כל הדיירים שגובלים בקרקע, ולהציג להם במצגת את הבנייה העתידית. "במקום שאותו דייר שצפוי להיפגע מהתוכנית יהיה עירני לפתק בגודל A4 שתלו אצלו בשכונה, ואז יצטרך לרוץ בין ועדות לתכנון ובנייה בשעות הפעילות שלהן, יש צורך לקבוע ישיבה שבה החברות יציגו בפני הדיירים בשטחים הגובלים מה הולכים לבנות שם". לדבריו, שיטה זו נהוגה בכמה מדינות באירופה.

עו"ד קרט דווקא סבור כי בדרך כלל הפרסום של החברות מספק, למרות השפה התכנונית והמשפטית. "כשאדם רואה את הפרסום, הוא צריך להתעניין ולשאול, ובמקרה הצורך גם לקחת בעל מקצוע שייעץ לו בעניין", הוא אומר. "היזם לא יכול ללכת לכל אחד ולהסביר לו איך הדברים עובדים. לכל בר־דעת שמקבל הביתה הודעה על תוכנית מסוימת, צריכה להידלק 'נורה אדומה', גם אם הוא לא מבין את השפה הזו".

תוכנית הבנייה פוגעת בכם? כך תגישו התנגדות

במקרה של תוכנית פוגעת, קובע סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה לוח זמנים מוגדר של שלוש שנים מיום כניסת התוכנית לתוקף. החוק מאפשר להגיש התנגדות בתוך 60 יום מפרסום המודעה ולתמוך את ההתנגדות בתצהיר. כל מי שרואה עצמו כנפגע מהתוכנית, כולל גופים ציבוריים, רשאי להגיש התנגדות. ההתנגדות מוגשת לרשות שאמורה לאשר את התוכנית - למשל, הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית.

החוק גם קובע הוראות בדבר הליכי פרסום של תוכניות בהתאם לסוגן ולשלב התכנוני שבו הן מצויות. הליכי הפרסום חלים הן בשלב הפקדתה של תוכנית במוסד התכנון הרלוונטי, והן בשלב אישורה למתן תוקף. הוראות החוק קובעות את אופן הפרסום של ההודעה, בין היתר, בעיתון, ברשומות ואף בשלטים המוצבים במקום התוכנית. כמו כן, קובעות הוראות החוק את תוכן ההודעה הנדרש, כולל פרטים בדבר המועד להגשת התנגדויות לתוכנית.

בתום התקופה המוקצבת להגשת התנגדויות, מוסד התכנון הרלוונטי ידון בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית. במידה והוגשו התנגדויות רבות, רשאי מוסד התכנון למנות חוקר שידון בהן במקומו. הדיון בהתנגדויות יהיה בנוכחות המתנגד ומגיש התוכנית, ובמקום שבו הוגשו כמה התנגדויות זהות במהותן, רשאי מוסד התכנון להזמין רק כמה מתנגדים. לאחר שמיעת ההתנגדויות, מקיים מוסד התכנון דיון פנימי בנושא התוכנית וההתנגדויות לה. הליך הדיון בהתנגדויות עשוי לארוך זמן רב במקום שבו הוגשו התנגדויות רבות.

כיצד משפיעות ההתנגדויות האלה על היזמים והקבלנים? לדברי עוה"ד חיים וינטרוב ורונן ירדני, שותפים במשרד המבורגר עברון, הליכי התנגדויות ומורכבותם משתנים בהתאם לתוכנית הנדונה באותה עת, ולרוב ישנו יחס ישיר בין מורכבות התוכנית למספר ההתנגדויות שהוגשו בעניינה. "הליכי התנגדויות עלולים לעכב יזמים בקידום הליכי תכנון", הם אומרים.

לדברי עו"ד ליאור אלדר, נוסף על הגשת ההתנגדות ניתן גם לתבוע פיצוי. על פי החוק, תביעת הפיצוי של הנפגע מתוכנית מוגשת לראשונה לוועדה המקומית, ועליה לאפשר לכל מי שעלול להיפגע מהתביעה לטעון את טענותיו. על הוועדה לדון בתביעה ולהחליט לגביה, ועל החלטתה עומדת זכות ערר לוועדת הערר. על החלטת ועדת הערר נתונה זכות ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים. בהתקיים תנאים מסוימים, קיים גם מסלול בירור מקביל בדרך של מינוי שמאי מכריע לצורך הכרעה במחלוקת על סכום הפיצוי. ואולם אלדר מדגיש כי "בשנים האחרונות יותר ויותר תביעות לפיצויים מתוקף סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה נדחות על ידי ועדות הערר. גם כשהן מתקבלות, אם נפסק פיצוי - הרי שהוא על הצד הנמוך".

עו"ד מרים דונין מציינת כי מלבד הגשת התנגדות ניתן להפעיל לחץ ציבורי על הרשות המקומית, שהיא בדרך כלל רגישה יותר ורוצה לרצות את התושבים בתחומה. לכן, הרשות לא תרבה לתמוך ביזמים שאינם רואים את טובת הציבור. מתנגדים מתוחכמים יותר, לדבריה, יציעו אלטרנטיבות אחרות לבנייה פוגענית פחות - כך ששני הצדדים יהיו מרוצים.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ