כחלון רוצה להוריד את מחירי הדירות? תראו כמה צריך לבנות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כחלון רוצה להוריד את מחירי הדירות? תראו כמה צריך לבנות

מחקר חדש של המועצה הלאומית לכלכלה בוחן את צורכי הדיור העתידיים של ישראל בהתאם להתפתחויות דמוגרפיות, ומעלה כי בעוד חמש שנים יצטרך מספר התחלות הבנייה לגדול משמעותית ■ בעוד 20 שנה 40% מהדירות ייועדו לאוכלוסייה החרדית והערבית

26תגובות

בעוד הממשלה אמורה להתמודד עם הגדלת היקפי הבנייה, הנדרשת כדי להתמודד כיום עם המחסור בעשרות אלפי דירות, פירסמה באחרונה המועצה הלאומית לכלכלה מסמך שממנו עולה כי בקרוב מאוד תידרש המדינה למספר התחלות גבוה בהרבה מזה הנדרש כיום.

את המסמך, שנחשף כאן בראשונה, הכינה המועצה לבקשת הנהלת מינהל התכנון במשרד הפנים, ובו נאמדים צורכי הדיור העתידיים בישראל, החל ב-2015 ועד 2035. בעוד שבחמש השנים הקרובות, על פי האומדן, נדרש מספר התחלות בנייה של 50-45 אלף דירות בשנה, החל ב-2021, ולאורך כל העשור השלישי של המאה, כבר ינוע הצורך בבנייה חדשה בטווח של 55–60 אלף התחלות בנייה בשנה. הממצאים צריכים להדליק נורות אזהרה אדומות לנוכח ההצלחה המוגבלת של הממשלה להגדיל את היצע הדירות כיום, שנבלמה בשנים האחרונות על רמות של 45-40 אלף התחלות בנייה בשנה.

"הגידול המאסיבי בהיקף הבינוי הנדרש יתחיל להיות מורגש לאחר 2020", נכתב במחקר, שעליו חתומים עופר רז־דרור ונעה ליטמנוביץ מהמועצה. "בשנים 2021 עד 2035 יידרש בישראל בינוי ממוצע של כ–55–60 אלף יחידות דיור בשנה. בתקופה האחרונה שנאמדה, 2031–2035, יידרש בינוי ממוצע בהיקף של כ–60–65 אלף יחידות דיור בשנה".

משמעות הדברים מדאיגה מאוד, משום שהשנים האחרונות היו אמורות להיות שנות פריחה גדולה בבנייה, עקב עליית המחירים הגדולה, שהיתה אמורה לעודד קבלנים להתחיל בבנייה נרחבת. ואמנם, בצד העובדה שהקבלנים אכן הגדילו את התחלות הבנייה שלהם, קשה לדבר על פריחה יוצאת דופן. ב–2014 הסתכם מספר התחלות הבנייה ב–43.6 אלף - נתון מעט נמוך מזה של כ–44.5 אלף יחידות דיור שבבנייתן הוחל ב–2013.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כך או כך, על פי הנתונים שפורסמו באומדן, בקרוב מאוד יהיה על ענף הבנייה להתחיל לבנות בסדר גודל אחר לגמרי. עבור מי שסבור כי להתמודדות עם קושי זה צפויות להידרש הממשלות שיכהנו כאן רק בעשורים הבאים, דואגים רז־דרור וליטמנוביץ להבהיר כי מדובר בטעות חמורה: "עקב משך הזמן הארוך מאוד הנדרש בישראל לייצור דירה - יותר מעשור - וכתוצאה מהקשיים הניכרים להביא לשינוי בהיקפי הפעילות בשוק הדיור, יש להתחיל להיערך לשינויים אלה זמן רב מראש. במונחי עולם התכנון, 2030 כבר כאן", נכתב במחקר.

נקודה חשובה נוספת שכדאי לציין היא שמספר התחלות הבנייה הנדרש הנוכחי על פי האומדן - 45 עד 50 אלף דירות בשנה - מתבסס על צורכי הגידול באוכלוסייה, מבלי להתייחס לצורך להשלים את המחסור בדירות בשוק, שבמקומות שונים הוערך בכ–100 אלף דירות.

יותר מ–40% ערבים וחרדים

רבי משה יהושע הגר
תומר אפלבאום

האומדן שנעשה מבוסס על מודל שפותח בבנק ישראל, שאמד את צורכי הדיור כתולדה של התפתחויות דמוגרפיות. במסגרת זו, נכתב, "נאמדים צורכי הדיור במשק על בסיס גודלן של קבוצות גיל שונות, המאופיינות בדפוסי התנהגות שונים, כמו מגורים בדירה לבד, בזוג, עם שותפים או עם ההורים. דפוסי התנהגות אלה מכתיבים את צורכי הדיור של קבוצות האוכלוסייה וכן את סך הצרכים במשק".

העלייה הנחזית, מסבירים מחברי המסמך, מבוססת על הגידול הצפוי בשכבות הגיל 21 עד 35: "שכבת גיל זו, המייצרת את מרבית צורכי הדיור החדשים במשק, גדלה והולכת בקצב מהיר, לאחר כמה שנים של גידול מתון. בגילאים אלה מרבית הפרטים עוזבים את בית ההורים, חלקם תחילה למגורים בדירות שותפים ואחר כך למגורים במשק בית נפרד, בגפם או כזוג", נכתב במחקר.

לשם המחשה, מציגים החוקרים את הגידול הנצפה בשנתון ממוצע בטווח הגילאים 25–29. בעוד שב–2015 גודלו של שנתון ממוצע בטווח הוא פחות מ–120 אלף איש, ב–2035 צפוי גודלו של שנתון ממוצע להיות יותר מ–160 אלף איש. בסך הכל צפוי גידול של 38% בגודל השנתונים בתוך 20 שנה.

ואולם לא רק גודל השנתון צפוי להשתנות על פי המסמך, אלא גם הרכבו האנושי. בעוד שב–2015 בכל שנתון בטווח הגילים האמור יש בממוצע 13 אלף חרדים ו–26 אלף ערבים, ב–2035 יהיו בכל שנתון כזה בממוצע 29 אלף חרדים וכ–39 אלף ערבים. "כלומר, בעוד כ-20 שנה יהוו צורכי הדיור של החרדים והערבים יותר מ-40% מצורכי הדיור החדשים", מדגישים החוקרים, ולכן לדבריהם, על מערכת התכנון לזהות את המאפיינים התכנוניים הייחודיים לכל אחד מהמגזרים האלה כדי להיערך בהתאם.

"האומדן במסמך זה מצביע על גידול מהותי בצרכים העתידיים", נכתב. "גידול אוכלוסין זה אינו גידול תיאורטי או גידול המבוסס על הנחות לגבי רמת הפריון העתידית. הגידול הרלוונטי כבר התרחש, שכן האוכלוסייה האמורה, שתגדיל מהותית את צורכי הדיור העתידיים, מורכבת מילידי שנת 2000 ואילך".

"להפוך את הוותמ"ל לקבוע"

בחלקו האחרון של המסמך יש כמה המלצות לגבי האופן שבו צריכה הממשלה לפעול כדי להתמודד עם הגידול החזוי במספר יחידות הדיור הנדרשות. מרבית ההמלצות, יש לציין, עולות בקנה אחד עם מדיניות התכנון מוטת הפיתוח שהנהיגה יו"ר מינהל התכנון הנוכחית, בינת שוורץ, וכלל לא יערבו לאוזני הגופים הירוקים וחלק מארגוני השלטון המקומי.

ראשית, ממליץ המסמך על הגדלת היקף השטחים המיועדים למגורים במסגרת תמ"א 35 - תוכנית המתאר הארצית המסדירה את התכנון עד 2030. המלצה נוספת מתייחסת להיקפי התכנון של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי, בין היתר באמצעות גופי תכנון שהוקמו במיוחד כדי להתמודד עם המחסור בקרקעות מתוכננות, כמו ועדות הדיור הלאומיות (וד"לים) והוועדה לקידום מתחמים מועדפים (ותמ"ל).

"בשנים הקרובות, כדי להתמודד עם משבר הדיור הנוכחי, פועלת ממשלת ישראל להגדיל משמעותית, באופן זמני, את היקפי התכנון של רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי ואת היקפי האישור הסטטוטורי של ועדות התכנון. מהממצאים של עבודה זו עולה כי על גידול זמני זה בהיקפי הפעילות להפוך לקבוע", נכתב.

לבסוף ממליצים מחברי המסמך על האצת הליכי התחדשות עירונית, שלמרות כל הדיבורים והתוכניות, טרם מיושמים בהילוך גבוה: "למרות הקשיים הגלומים בציפוף המרקם הבנוי, הבינוי במרקמים אלה הוא העתיד של שוק הדיור בישראל", נכתב. "כדי שהגידול החזוי בבינוי הנדרש יהיה בר־קיימא מבחינת שימור שטחים פתוחים במרכז המדינה, על הממשלה להגביר פעולותיה לקידום החידוש והציפוף של מרקמים ותיקים".

ואם כל זה לא מספיק, מסכמים מחברי המסמך וממליצים כי מערכות התכנון יפעלו לתכנון בהיקפים גבוהים מהנדרש, בנימוק כי "הסכנה בתכנון בהיקף גדול מהנדרש היא קטנה יחסית, ועיקרה הקדמה של השקעת המשאבים בתכנון ובאישורו. לעומת זאת, במשבר הדיור הנוכחי למדה מדינת ישראל על בשרה את הסכנה בתכנון בהיקף קטן מהנדרש: יצירת לחצים לעליות מחירים, הקשחת המערכת ומניעת היכולת להפעיל מדיניות מרחיבה בעת הצורך".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#