מ-2008 ועד היום הדירה מתרחקת מהישג ידנו ב-7% בשנה

ניתוח השינויים במחירי הדירות ובשכר הדירה מאמצע שנות ה-90 ועד היום, מספק עוד הוכחה ניצחת לטענה שכיום קשה יותר לרכוש או לשכור דירה בהשוואה לתקופה המקבילה לפני עשר שנים. התייקרות הדירות בישראל ב-20 השנים האחרונות ■ מאמר ראשון בסדרה

חיים לוי
חיים לוי

"דיבורים כמו חול - ואין מה לאכול". לאחר שנים של דיבורי־סרק ושתי מערכות בחירות לכנסת, אנו חוזרים לאחת הבעיות הבוערות במשק - מחירי הדיור. ובכן, מה היה לנו? "מחיר מטרה", "מע"מ 0%", הבטחות אינסוף ואפילו "סופר־טנקר" - ובמקביל, העולם ממשיך להסתובב, ומחירי הנכסים בישראל ממשיכים לעלות.

במאמרים הבאים בטור זה ננתח את השתנות מחירי הנכסים בשני העשורים האחרונים, כולל מחירי השכירות. בכל מאמר ננתח את השתנות המחירים באזור אחר במדינה, נבחן את ההשתנות הנומינלית אל מול ההשתנות הריאלית (בניכוי מדד) וננסה להבין אם זה עדיין הזמן להשקעה נדל"נית - ואם כן, היכן.

דירות ועליהן שלטי "למכירה" בירושלים
דירה למכירה בירושליםצילום: טס שפלן

נתחיל במחירי הנכסים בהתייחס לדירה ממוצעת בישראל, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). לפני 20 שנה מחיר דירה ממוצע היה כ–430 אלף שקל. לפני 10 שנים עלתה אותה דירה 722 אלף שקל - עלייה נומינלית (ללא התייחסות למדד) של כ–67%. מ–2005 ועד 2015 עלה מחירה של דירה ממוצעת בשיעור של 81%, וכיום הוא מסתכם ב–1.312 מיליון שקל (ראו תרשים).

כמובן שהתייחסות כזו או אחרת למחירים נומינליים מעוותת את המציאות, במיוחד לאור העובדה שרמת האינפלציה השנתית בעשר השנים הראשונות לחישוב (1995–2005) היתה גבוהה משמעותית מזו של עשר השנים האחרונות (2005–2015). מבט מהיר בגרף המתייחס לשינוי הריאלי במחירי הנכסים מדגיש את הפער והשינוי המהיר במחירי הנכסים בתקופה האחרונה. ואכן, מחיר דירה ממוצעת בשנים 1995–2005 כמעט ולא השתנה במונחים ריאליים - שינוי של 12% בלבד בעשר שנים, המהווה שינוי ריאלי ממוצע של 1.2% בשנה.

לעומת זאת, השינוי הריאלי בשנים 2005 עד 2015 הוא בשיעור של 48% - כמעט 5% בשנה - כלומר, פי ארבעה מההתייקרות ב–1995–2005. אם נתייחס לחלק המהותי יותר של השינוי, שחל בין 2008 ל–2015, נגלה שינוי שנתי ריאלי ממוצע של כמעט 7%. בהנחה שהשכר שלנו צמוד "רק" למדד המחירים לצרכן, משמעות הדבר שדירה ממוצעת התרחקה מהישג ידנו בשיעור של 7% בשנה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עלייה ריאלית של כ-35% 
בשכר הדירה מ-2008

שוק השכירות מהווה בצורה זו או אחרת שוק חלופי לשוק הדיור. חלק ממחפשי הדירות שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה, מחפשים אלטרנטיבה שפויה בדמות דירה שכורה. מה קרה לשוק השכירות בתקופה זו?

שיעור השתנות המחירים בשוק זה היה נמוך משמעותית מזה של מחירי הנכסים. להוציא את נקודת הקיצון ב-2012 (ראו תרשים), מחירי השכירויות של דירה ממוצעת כמעט לא השתנו נומינלית בין 1998 ל-2008 והסתכמו ב-2,200–2,300 בממוצע. במקביל לשינוי החד במחירי הנכסים שהתחיל ב-2008, חל שינוי מהותי גם במחירי השכירויות. תמורת הזכות להתגורר בדירה ממוצעת בישראל ב–2008, נדרשו שוכרי הדירות להיפרד מסכום חודשי של כ-2,330 שקל - וכיום, בגין דירה דומה, הם נדרשים להיפרד מסכום של כ–3,700 שקל בכל חודש - עלייה נומינלית של כ–57% בתקופה של שבע שנים.

אם נתייחס לשינוי במחירים באופן ריאלי, ניווכח כי הפער בין שיעור ההתייקרות מ–1998 עד 2008 לבין שיעור ההתייקרות בתקופה האחרונה גבוה הרבה יותר (ראו תרשים). בגרף השינוי הריאלי במחירי השכירות ניתן לראות כי בעשר השנים שבין 1998 ל–2008 חלה ירידה ריאלית של כ–10%, לעומת התייקרות ריאלית של כ–35% מ–2008 ועד היום. זוהי עוד הוכחה ניצחת לעובדה שכיום קשה יותר לרכוש או לשכור דירה בישראל בהשוואה לתקופה המקבילה לפני עשר שנים.

האם העלייה המטאורית במחירי הנכסים והשכירויות בעשור האחרון אופיינית לכל האזורים בישראל באופן דומה, או שמא ניתן לאתר אזורים שעליהם פסח "צונאמי" הנדל"ן המקומי? על כך נדון בהרחבה במאמרים הבאים בטור זה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker