תחזית נדל"ן 2015 // באר שבע

מיעוט בבנייה חדשה מבטיח עוד שנה של עליות מחירים בבירת הנגב

בעוד המהלך להעברת בסיסי צה"ל לנגב מתקדם, חלה ירידה דרסטית בהתחלות הבנייה בבאר שבע ■ גם התשואה בשוק הדירות להשקעה בעיר ממשיכה להצטמק ■ הבאזז סביב העיר העתיקה מתגלה לעת עתה כלא מוצדק

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

לקראת סוף 2014 פורסמה באחד ממוספי הנדל"ן של TheMarker כתבה שסקרה את ההיקפים חסרי התקדים של שיווק קרקע חדשה בבאר שבע במהלך השנה, כאשר בתוך פחות משנה הסתיימו בהצלחה מכרזים לבניית 3,700 יחידות דיור ברחבי העיר.

באופן פרדוקסלי, בדיקה של מספר התחלות הבנייה באותה תקופה בדיוק מגלה תמונה הפוכה: ירידה דרסטית שחלה במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2014. בתקופה זו התחילה בנייתן של 638 דירות בלבד - כשליש פחות ממספר התחלות הבנייה ב–2013 שהסתכם ב–933.

באר שבע שכונה י"א צילום: דוד בוימוביץ / ג'יני

אם לא תגדל כמות הבנייה החדשה בעיר בשנים הקרובות, צפויות תוכניות הענק הממשלתיות - מעבר בסיסי צה"ל לנגב, שעל פי לוח הזמנים הנוכחי יושלם עד לסוף העשור, והקמת "מרכז סייבר" שיעסיק אלפי עובדים בעיר - להביא לזינוק אדיר במחירי הדירות בבאר שבע. כבר כיום ממוקמת העיר בראש רשימת הערים שבהן נרשמו עליות מחירי דירות, לאור ביקוש גבוה וקשיח לדירות חדשות בעיר, עוד בטרם הבשילו שני המהלכים.

התנהגות המחירים בשכונות רמות ונוה זאב - שני המוקדים המרכזיים של בנייה חדשה בעיר — מעלה כי עד לפני שנתיים־שלוש עוד ניתן היה לרכוש בהן דירות 4 חדרים חדשות ב–850 אלף שקל. בשנה שעברה נקבע הרף על 950 אלף שקל, וכיום נעשות העסקות בטווח מחיר של 1.0–1.1 מיליון שקל. לאורך שדרות רגר, הציר המרכזי שלאורכו נבנית כיום שורת מגדלים ושהבנייה בו ממותגת כיוקרתית יותר, נמכרות דירות 4 חדרים בהחל מ–1.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים בהחל מ–1.5 מיליון שקל.

בשוק הדירות להשקעה צפויות המגמות מהשנים האחרונות - של עליית מחירי הרכישה מחד וצניחת התשואות מאידך - להמשיך גם השנה. דירות בטווח מחיר של 300–400 אלף שקל כבר אינן בנמצא, למעט מספר מועט של דירות כאלה בשכונה ד', הסובלות מצב תחזוקתי ירוד ומיקום בעייתי. דירות 2 חדרים של 50 מ"ר בשכונה נמכרות ב–400–500 אלף שקל, ודירות 3 חדרים ב–550–650 אלף שקל.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בשכונה ו', הפופולרית בקרב סטודנטים, המחירים גבוהים יותר: דירות 2 חדרים נמכרות סביב 550 אלף שקל, ודירות 3 חדרים סביב 650 אלף שקל. במתחם וינגייט הצמוד לאוניברסיטה נמכרות דירות 3 חדרים ב–600–700 אלף שקל. בחינת מחירי הדירות לעומת גובה דמי השכירות המשולמים בהן מעלה כי בכל המתחמים התשואה השנתית נעה בין 4% ל–5% בשנה - נתוני שפל ביחס לרמת התשואה הגבוהה שממנה נהנו משקיעים בעיר בעבר.

ברחוב דרך המשחררים, המחבר את שדרות רגר עם מוקד נוסף של פיתוח עתידי - אצטדיון וסרמיל, נמשכות עליות המחירים שזוהו כבר בתחזית השנה שעברה: דירות 3 חדרים ותיקות של כ–70 מ"ר, שנמכרו לפני שנה במחיר של כ–600 אלף שקל, מתומחרות כיום ב–650–700 אלף שקל. מנגד, נראה כי ההערכות בדבר התעוררות מתחם העיר העתיקה בשנה שעברה היו מוקדמות, ומתחמי הסטודנטים שנפתחו בו עדיין מתקשים להפיח בו חיים של ממש. הסיבה לכך, לטענת אנשי נדל"ן בעיר, היא מדיניות שימור מחמירה, שעדיין מרתיעה יזמי נדל"ן מלנהור למקום.

האזור שמסתמן בימים אלה כלהיט הנדל"ני בבאר שבע, במיוחד בקרב זוגות מקומיים ממעמד הביניים, הוא שכונת סביונים - שכונה חדשה של בתים צמודי־קרקע בצפון־מזרח העיר, סמוך לשכונת צמודי־הקרקע נוה מנחם - שמכרזים עבור 560 המגרשים הראשונים בה, מתוך 1,200 מתוכננים, צפויים להיסגר בעוד כחודש. יש לציין כי רבות מתוכניות הבנייה העתידיות של העירייה מתמקדות בבנייה צמודת־קרקע, ככל הנראה על רקע המאבק על השארת האוכלוסייה האיכותית בעיר, המתנהל מול יישובי הלוויין האיכותיים - עומר להבים ומיתר, היישוב חירן שאושר השנה, ו"תוכנית עשרת היישובים" שהממשלה ממשיכה לקדם באזור.

מקורות לניתוח הנתונים: תומר בוחבוט, בעל משרד התיווך פרימיום נכסים; יהודה אמיר, תיווך ברק; המרכז להתיישבות בנגב ובגליל

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker