רמת גן־גבעתיים | תחזית נדל"ן 2015

ברמת גן ובגבעתיים צומצם הקידום של תמ"א 38 - ומחירי הדירות החדשות צפויים לעלות

דירות עם מעלית, מרפסת וממ"ד זוכות לעיקר הביקוש ברמת גן ובגבעתיים, והן משאירות מאחור את הנכסים הוותיקים ■ המרכז הוותיק של גבעתיים מגלה סימני התעוררות

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

שוק הנדל"ן ברמת גן ובגבעתיים יעמוד בשנה הקרובה בסימן של צמצום הפרויקטים החדשים של תמ"א 38, שיצרו בשנים האחרונות שוק ער של בנייה חדשה. לפני קצת יותר משנה פסל בית המשפט את המדיניות הבלתי מרוסנת של הגדלת הצפיפות שנקטה עיריית רמת גן - ועל רקע גיבוש והטמעה של מדיניות תכנונית חדשה בעיר, חל צמצום משמעותי במספר הדירות החדשות הנמצאות "על המדף" בפרויקטים אלה - ולדבר עשויות להיות השלכות על רמות המחירים.

אם בתקופת ההיצע המרובה, שבא לידי ביטוי בתחזית של השנה שעברה, ניתן היה לרכוש במרכז רמת גן דירות 4 חדרים קטנות בפרויקטים של תמ"א 38 בכ–1.8 מיליון שקל, עשויה תקופת ההאטה להביא לעליית מחירים, בעיקר בחצי השני של 2015. הביקוש לנכסים הוותיקים יותר, לעומת זאת, ממשיך להיות מוגבל.

דירות 2.5–3 חדרים בלי מעלית ובלי חניה נמכרות כיום במרכז העיר, באזור הרחובות הרצל וביאליק, סביב 1.3 מיליון שקל, ובשכונות הקרובות יותר לתל אביב - שכונות עלית וראשונים - מגיע המחיר של נכס מסוג זה לכ–1.5 מיליון שקל. על רקע הדרישה בעיר בעיקר לנכסים חדשים עם חניה, מרפסת וממ"ד, צפויות דירות מהסוג הזה להיות פופולריות בעיקר להשקעה, אך לא מעבר לכך - והמחירים צפויים לשמור על יציבות. בשכונת מרום נוה - שבה הבנייה אמנם לא חדשה, אך כוללת מעלית וחניה - קיים ביקוש רב לדירות 4 חדרים, ואלה נמכרות כיום בטווח מחיר של 1.8–2 מיליון שקל.

בגבעתיים ההומוגנית יחסית, שומרים האזורים האיכותיים המסורתיים, כמו אזור הרחובות ארלוזורוב ובורוכוב, על רמת מחירים גבוהה. אף שההיצע של פרויקטי תמ"א 38 בעיר נמוך משמעותית מאשר ברמת גן השכנה, בכמה פרויקטים המקודמים בשכונות הוותיקות, בהן שכונת בורוכוב, טווח המחירים כיום הוא 2.3–2.4 מיליון שקל לדירה.

שכונת גבעת רמב"ם, הצמודה לתל אביב, ממשיכה בעליות המחירים. דירות 3 חדרים ותיקות בנות כ–70 מ"ר נמכרות שם במחיר ממוצע של 1.4–1.5 מיליון שקל. עם זאת, לאחר כמה שנים של עליות מחירים, ייתכן כי המחירים בשכונה הגיעו למיצוי.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

רחוב שינקין שבמרכז גבעתיים, שעבר מתיחת פנים בשנים האחרונות ונהפך למוקד בילויים עם מבחר בתי קפה וברים, צובר באחרונה פופולריות בקרב משקיעים. מחירה הממוצע של דירת 2 חדרים בשטח של 50–60 מ"ר ברחוב הוא כ–1.2 מיליון שקל. אזור נוסף שמתחיל לצבור תאוצה בעיר הוא רחוב כצנלסון, שבחלקו הקרוב לתל אביב נהפך גם הוא לפופולרי בקרב צעירים. מחירי דירות 4 חדרים בסביבתו הקרובה הם כיום 1.6–1.7 מיליון שקל - מחיר המשקף עלייה של כ–10%.

צילום: תומר אפלבאום

כמעט שאין כיום בגבעתיים היצע דירות חדשות, ובפרויקטים המעטים שבכל זאת מקודמים במרכז העיר נעים המחירים הממוצעים לדירות 4 חדרים סביב 2.5 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים סביב 3 מיליון שקל. המחיר משקף עלייה של 10%–15%. השאלה אם מגמה זו צפויה להימשך תלויה במידה רבה במדיניות העירונית, שכיום אינה מעודדת פרויקטי תמ"א 38. עם זאת, בשבועות הקרובים צפויה העירייה לפרסם מסמך מדיניות חדש בעניין זה, ובעקבותיו צפוי ההיצע של דירות מסוג זה לגדול.

מקורות לניתוח הנתונים: נועם דרסה, זכיין רימקס 100% רמת גן־גבעתיים; ליאור אקשטיין ודינור גומל, בעלי משרד L&D נכסים; ואורן זמיר, מבעלי משרד נכסים רמת גן־גבעתיים

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker