תחזיות נדל"ן 2015 | רחובות ונס ציונה |

ברחובות ההיצע אוזל - והמחירים עולים; בנס ציונה דירות חדשות ממשיכות להתייקר

מחירי הדירות החדשות בנס ציונה מוסיפים לעלות בשיעורים של 5%–10% לעומת השנה שעברה, בעוד הדירות הישנות שומרות על מחירן ■ ברחובות הצטמצם באחרונה מספר היתרי הבנייה - וברוב השכונות המחירים עולים

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

למרות השכנות ההדוקה בין רחובות לנס ציונה, במושגי שוק הנדל"ן מדובר בשתי ערים שונות לגמרי - מה שבא לידי ביטוי מובהק ברמות מחירי הדירות בהן: על פי משרד הבינוי, המחירים הממוצעים של דירות 4 חדרים (חדשות ויד שנייה) בנס ציונה מגיעים לכ–1.63 מיליון שקל, לעומת 1.36 מיליון שקל בלבד ברחובות.

נפתח בקטנה מבין השתיים, נס ציונה. מחירי הדירות בעיר, במיוחד בפרויקטים חדשים או כאלה שנבנו בשנים האחרונות, מוסיפים לעלות בשיעורים של 5%–10% לעומת שנה שעברה, בעוד הדירות הישנות שומרות על מחירן מ–2014 או רושמות עליות מחירים נמוכות בהרבה.

שכונת סביוני נצר סירני במזרח נס ציונה רשמה בסוף 2013 ובתחילת 2014 עליות מחירים מרשימות של כ–15%. השנה מחירי הדירות בשכונה המשיכו לעלות - אך בשיעור נמוך יותר, של כ–5%, שנחשב לבין הנמוכים שנרשמו בעיר - אולי כ"תיקון טכני" לזינוק הגדול משנה שעברה. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרות תמורת 1.6–1.8 מיליון שקל, אבל יש להפריד בין השכונה הוותיקה, שנמצאת באזור רחוב האמהות, במזרח השכונה, סמוך למסילת הברזל, שבה המחירים לאותן דירות נעים בין 1.6 ל–1.72 מיליון שקל; לבין האזור החדש יותר, הפנימי, סביב רחוב אבנר בן־נר, שם דירות 4 חדרים יכולות להגיע אף לרמות של 1.7 מיליון שקל ויותר, ומחירי דירות 5 חדרים מגיעים ל–1.9–2.1 מיליון שקל, לעומת מחירים של 1.8–1.9 מיליון שקל באזור הוותיק יותר.

שכונת הדרי סמל, שברובה נבנתה על ידי הקבלן שמשון זליג, רשמה אף היא עלייה של כ–5% במחירי הדירות. המחירים של דירות 4 חדרים בשכונה מגיעים כיום ל–1.8–1.9 מיליון שקל, ושל דירות 5 חדרים - ל–2.1–2.2 
מיליון שקל.

במרכז נס ציונה, שם נמצאות בעיקר דירות ישנות, ניתן למצוא דירות 3 חדרים במחירים של 1.0–1.2 מיליון שקל, בדיוק כמו בשנתיים שעברו, ודירות 4 חדרים ב–1.35–1.45 מיליון שקל - עלייה של כ–10% משנה שעברה. דירות שהוקמו בשנים האחרונות יכולות להגיע לרמות מחיר של 1.6–1.7 מיליון שקל - עלייה של כ–7% משנה שעברה, שמוכיחה שוב את ההעדפה בביקושים לנכסים חדשים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הדירות היקרות יותר במרכז העיר נמצאות בסמיכות למרכז הקניות קניותר - למשל, בשכונת נוה כרמית, שם מחירי דירות 4 חדרים נעים סביב 1.5–1.6 מיליון שקל - עלייה של 7% לעומת שנה שעברה.

רחובות צילום: דודו בכר

אשדר משווקת מגדלים אחרונים ברחובות ההולנדית

העיר רחובות בולטת מאוד בבנייה החדשה שבה. ב–2011–2014 הוצאו בעיר 4,100 היתרי בנייה, אבל באחרונה נרשמה נפילה גדולה במספר היתרי הבנייה - מה שמלווה גם בהקטנת היצע הדירות.

רוב הבנייה היתה בשכונות החדשות - רחובות החדשה בדרום, שם בונה בעיקר חברת אזורים; שכונת ויסגל במערב, שם בנו צרפתי, פרץ בוני הנגב וחברות אחרות; ורחובות המדע בצפון - שם יצאה באחרונה חברת אביסרור בשיווק, ולפניה בנו חברות כמו גינדי ואחרות. כמו כן, יש לציין את הבנייה של חברת אשדר בשכונת רחובות ההולנדית. במרכז העיר מוקמים פרויקטים נקודתיים, אבל אין כמעט הליכים של התחדשות עירונית או תמ"א 38.

שכונת רחובות החדשה, בדרום־מערב העיר, פונה לאוכלוסייה הצעירה ולבני מעמד הביניים. הדירות בשכונה מדורגות כזולות ביותר באזור השפלה. והנה, למרות ההיצע הגדול, הביקושים הגדולים כבשו חלק ניכר משכונה זו - מה שגרם למחירי הדירות במקום לעלות יחסית לפסח שעבר, אם כי בשיעורים של כ–5%. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרות ב–1.4–1.5 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים - ב–1.6–1.7 מיליון שקל.

בשכונות הוותיקות בצפון ובמרכז רחובות, מחירי דירות 3 חדרים נעים בין 800 אלף שקל ל–1.1 מיליון שקל, בדיוק כמו בשנה שעברה ובזו שלפניה. המחיר המדויק תלוי בהימצאות מעלית בבניין, במיקומו של הבניין ובמצבו הפיזי. עצם זה שמחירי הדירות בשכונות האלה לא עולים זה שנתיים, למרות המצב בכל השוק, מרמז על הביקושים היחסית נמוכים אליהן. לעומת זאת, דירות חדשות שנמכרות בפרויקטים קטנים בשכונות האלה, מצליחות להשיג מחירים של 1.2–1.25 מיליון שקל - מה שמראה שוב את הנהירה לפרויקטים חדשים.

דירות 4 חדרים ישנות ממוצעות באזור זה נמכרות במחירים של 1.1–1.3 מיליון שקל - רמה דומה לשנתיים שעברו, עם אפשרות לחריגה מהטווח הזה למעלה ולמטה, בהתאם לאיכות הדירה ולמיקומה. כשמדובר בפרויקטים חדשים, מחירי הדירות במרכז עלו בכ–5% ל–1.45–1.5 מיליון שקל.

דירות 3 חדרים בדרום העיר, בשכונת אושיות, הן בין הזולות בעיר. דירות אלה רשמו עלייה קלה במחירים ל–700–900 אלף שקל.

שכונת אחוזת הנשיא במזרח רחובות שומרת על הבכורה העירונית כשכונה היקרה ביותר, והיא רשמה עליית מחירים מרשימה של כ–10%. מחירי דירות 4 חדרים בשכונה נעים בין 1.6 ל–1.7 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים - בין 1.8 ל–1.9 מיליון שקל. מחירי הדירות תלויים במידה רבה בגובה הדירות ובטיפוסי הדירות, וכבר היו עסקות על דירות 5 חדרים בשכונה שחצו את הרף של 2 מיליון שקל.

בשכונה הצמודה, רחובות המדע, הוקמו ועדיין מוקמות כ-2,500 יחידות דיור על ידי קבלנים רבים, בהם פרשקובסקי, דוניץ, גינדי, רוטמן וקבוצות רכישה שונות. באחרונה התחילה חברת אביסרור בשיווק דירות בפרויקט חדש שלה. רוב הדירות שמוקמות בשכונה זו, שנהפכת ליקרה ברחובות, הן בנות 5 חדרים, והמחירים נעים בין 1.6 ל–1.7 מיליון שקל - בדיוק כמו בשנה שעברה. הסיבה לכך היא היצף בהיצע, שאמנם באחרונה מוצה במידה רבה, אך עדיין לא במידה שתגרום לחידוש עליות המחירים.

בצד השני של העיר, ברחובות ההולנדית, אשדר התחילה באחרונה בשיווק המגדלים האחרונים שלה. מחירי הדירות בשכונה רשמו בשנה האחרונה עלייה של כ–10%, ל–1.4–1.5 מיליון שקל.

מקורות לניתוח הנתונים: גלי אפל מסוכנות דיור פלוס ברחובות, אייל אבירז מסוכנות EGA נדל"ן בנס ציונה ורשות המסים

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker