תחזיות נדל"ן 2015 | אשדוד

הצרפתים לא הגיעו השנה לאשדוד - ולעליית המחירים אחראים הישראלים

מחירי הדירות באשדוד עלו ב–2014 ב–7%–8% - לא מעט בהתחשב בעובדה ששוק הדירות בעיר הוקפא למשך חצי שנה תחת יוזמת מע"מ 0%, ולמשך חודשיים תחת מבצע צוק איתן ■ גל הביקושים שהגיע לאחר מכן הוא אחד הגורמים העיקריים לעליות המחירים

רז סמולסקי

מחירי הדירות הגבוהים באשדוד אולי מפתיעים, אבל לא את האשדודים. מחיריהן של דירות 4 חדרים בשכונות החדשות בעיר מתחילים כיום ב–1.5 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים עוברים בקלות את הרף של 2 מיליון שקל. בשכונות הוותיקות יותר עדיין יש דירות בהישג יד של זוגות צעירים, שמבקשים לרכוש את הדירה הראשונה שלהם, אבל גם שם הרוכשים צריכים להעמיד הון עצמי של מאות אלפי שקלים.

הביקוש הרב לדיור באשדוד נובע ממיקומה בקצה הדרומי של מטרופולין גוש דן. מצד אחד, היא קרובה יותר לתל אביב מבאר שבע - ומצד שני, היא זולה יותר מראשון לציון. עם זאת, בעיר אין מקור תעסוקה משמעותי, למעט הנמל - ולכן, רבים מתושביה עובדים מחוץ לעיר.

בתחילת השנה, אחרי פיגועי הטרור בפריז, היה נדמה שגל מחודש ומחוזק של עולים מצרפת יגיע לישראל. ואולם בחודש האחרון נראה כי גל העלייה נסוג, וכיום תושבי החוץ הם לא שחקן מרכזי בשוק הנדל"ן של אשדוד.

מחירי הדירות באשדוד עלו ב–2014 ב–7%–8% - עלייה לא קטנה בהתחשב בעובדה ששוק הדירות בעיר הוקפא למשך חצי שנה תחת יוזמת מע"מ 0%, ולמשך חודשיים תחת מבצע צוק איתן. רוב עליות המחירים חלו לאחר שיוזמת מע"מ 0% נגנזה, ואז החליטו רבים מאלה ש"ישבו על הגדר" לרכוש דירה. התפרצות הביקושים בתקופה קצרה היא אחד הגורמים העיקריים לעליות המחירים בעיר.

רובע הסיטי, שנמצא במרכז העיר, הוא רובע חדש למדי. הבניינים באזור הם חדשים, אך הבנייה שלהם הסתיימה כמעט לגמרי, ונותרו מגרשים בודדים לבנייה. הייחוד של הרובע הזה הוא עירוב השימושים - בנייני מגורים לצד חנויות ומשרדים. בניין מגורים טיפוסי באזור כולל קומת קרקע מסחרית, מעליה קומה או שתיים למשרדים, ומעל שתיהן כ–14 קומות של דירות מגורים. כל השירותים העירוניים של אשדוד מרוכזים ברובע זה: תחנה מרכזית, קניונים, משרדי ממשלה ועירייה. מחיריהן של דירות 4 חדרים ברובע נעים בין 1.4 ל–1.7 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים - 1.6–1.9 מיליון שקל. במחירים כאלה די ברור שרוב רוכשי הדירות הם משפרי דיור, ורק חלק קטן הם זוגות צעירים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הרובע היוקרתי של אשדוד הוא רובע המרינה, שנמצא על קו המים של העיר. בעבר, רוב רוכשי הדירות ברובע זה היו יהודים מצרפת. במהלך השנים תושבי החוץ מימשו נכסים באזור, ובמקביל גדל הביקוש של ישראלים לדירות ברובע - וכך פחת מספרן של "דירות הרפאים" באזור. כיום הרובע בנוי כולו, והעסקות המבוצעות שם הן של דירות יד שנייה. דירות 4 חדרים ברובע נמכרות ב–1.8–2.0 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים - ב–2.2–2.9 מיליון שקל.

פרויקט המרינה באשדודצילום: אילן אסייג

בכל שכונה קיימת שונות מחירים, שנובעת מהבדלי הקומות, שטחי הדירות וגורמים נוספים, אבל ברובע המרינה קו הים הוא פרמטר שמשפיע באופן מיוחד על המחיר. מחיריהן של דירות שנמצאות בקו ראשון לים יכולים להיות גבוהים בכמה מאות אלפי שקלים מדירות מקבילות בעורף הבניינים, ללא נוף לים.

רובע המע"ר הוא אתר הבנייה המרכזי של אשדוד. ברובע זה עדיין מתקדמת בנייה חדשה מאסיבית, ורוב העסקות הן של דירות חדשות. הרובע צמוד למרינה - כלומר, קרוב מאוד לחוף הים - והבנייה בו מאופיינת במגדלים של 20 קומות. לכן, בדירות שפונות למערב, גם אם הן לא נמצאות בקו ראשון לים, נשקף הנוף של הים. מצד שני, רובע המע"ר קרוב גם למרכז העיר, והוא סמוך לאזורי בילוי, בתי קפה ומשכן האמנויות של אשדוד.

דירות 4 חדרים ברובע המע"ר נמכרות כיום ב–1.8–1.9 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים - ב–2.2–3.0 מיליון שקל. במחירים כאלה, ספק אם משפרי דיור שמוכרים דירה באשדוד יכולים להשתדרג בדירה במע"ר - מה גם שדמי הניהול של הדירות החדשות יקרים. רוב הרוכשים של הדירות במע"ר הם משפרי דיור שמוכרים בית פרטי באשדוד או בערים סמוכות ורוצים לגור בדירה יוקרתית.

רובע ט"ז, שנמצא בדרום־מזרח העיר, אמנם רחוק מהים - אבל מדירות הפנטהאוז הגבוהות בשכונה נשקף נוף הים. שכונה זו התחילה להיבנות ב–2007 וריכזה אליה את הביקושים מצד רוכשי דירה ראשונה. עם השנים השכונה התבססה, אבל היא עדיין נמצאת בבנייה, והדירות שם עדיין בהישג ידם של זוגות צעירים מבוססים. מחיריהן של דירות 4 חדרים ברובע ט"ז נעים בין 1.4 ל–1.6 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים - בין 1.6 ל–1.8 מיליון שקל. דירות מיוחדות, דירות פנטהאוז ודירות גן בשכונה נמכרות כיום במחירים של 2.2–2.3 מיליון שקל.

הדירות ברובע י"א הוותיק ממשיכות ליהנות מביקושים

רובע י"ז, הסמוך מאוד לרובע ט"ז, הוא הרובע הדרומי ביותר באשדוד. רובע זה נחשב יוקרתי, בין היתר בזכות השילוב של בנייה רוויה לצד בתים צמודי־קרקע. דירות 4 חדרים ברובע נמכרות כיום ב–1.5–1.8 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים - ב–1.7–2.2 מיליון שקל. דירות מיוחדות באזור זה מגיעות למחיר של 3 מיליון שקל ויותר. ברובע י"ז, בית צמוד־קרקע בשטח בנוי של 270 מ"ר על מגרש של 350 מ"ר (עם מרתף ושתי קומות) נמכר כיום תמורת 3.5–6.0 מיליון שקל. עם זאת, יש בשכונה גם בתים מפוארים יותר על מגרשים גדולים של חצי דונם ויותר, עם שטח בנוי של 300–350 מ"ר ובריכות שחייה - ואלה נמכרים במחיר של עד 8 מיליון שקל.

רובע י"א הוא רובע ותיק שנבנה לפני כ–30 שנה, ולמרות זאת הוא נהנה כיום מביקושים חזקים מאוד. תושבים רבים אוהבים לגור ברובע זה ונשארים נאמנים לו, ואף כי יש שם היצע של דירות למכירה, המוכרים בדרך כלל רוכשים דירות אחרות בשכונה וממשיכים לגור בה. הבעיה ברובע היא שבדירות בבניינים ישנים אין ממ"דים, ובקיץ האחרון מבצע צוק איתן רק חידד את הצורך בדירות עם מרחב מוגן. את מחירי הדירות ברובע י"א אפשר להגדיר כסבירים יחסית לרמת המחירים כיום: החל ב–1.2–1.3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ללא ממ"ד, ועד ל–1.6 מיליון שקל לדירת 4 חדרים עם ממ"ד. דירת 5 חדרים ללא ממ"ד בשכונה נמכרת כיום תמורת 1.3–1.5 מיליון שקל, ותוספת ממ"ד מעלה את מחירה לכ–1.8–1.9 מיליון שקל.

עסקת הנדל"ן היקרה ביותר שבוצעה באשדוד ב–2014 היתה מכירה של קוטג' בן 8 חדרים ברחוב הבשור, בשטח בנוי של 344 מ"ר, על מגרש בשטח של 862 מ"ר. בינואר 2015 נרשמה ברשות המסים עסקה יקרה יותר, ובה דירת 6 חדרים בשדרות הרצל בקומה 20, עם שלוש חניות, בשטח בנוי של 505 מ"ר, נמכרה תמורת 8.1 מיליון שקל. בעסקה הזולה ביותר שנרשמה באשדוד בשנה שעברה, נמכרה בנובמבר דירת 2 חדרים ברחוב משמר הירדן, בשטח של 47 מ"ר, בקומה רביעית, תמורת 187 אלף שקל.

מקורות לניתוח הנתונים: מיכאל בנימיני, זכיין אנגלו סכסון אשדוד; ירון דאהן, זכיין רי/מקס אינפיניטי; רשות המסים ואתר מדלן

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker