תחזית נדל"ן 2015 | פתח תקוה

מחירי הדירות בפתח תקוה ממשיכים לעלות בשיעור חד-ספרתי

המחירים הגבוהים בשכונות החדשות כבר לא מתאימים לזוגות צעירים, אבל לשכונות מגיע קהל חדש של זוגות מבוגרים שעוברים לשם בעקבות ילדיהם ■ מרכז העיר הוא המפלט האחרון לזוגות צעירים שמחפשים דירות 4 חדרים בפחות ממיליון שקל

רז סמולסקי

המחירים בשכונות החדשות בפתח תקוה כבר לא מתאימים לזוגות צעירים, אך קהל חדש ומפתיע מהגר לשכונות - זוגות מבוגרים, שילדיהם גדלו ועזבו את הבית, והם עברו בעקבותיהם לפתח תקוה. "דור הבייביסיטר" אוסף את הנכדים מגני הילדים ומשחק אתם בפארקים ובגינות הציבוריות אחרי הצהריים.

מגמת המחירים בפתח תקוה שמרה על יציבות במשך כמה שנים: בספטמבר 2012 המחיר הממוצע לדירה בעיר היה 1.324 מיליון שקל, ובמשך שנתיים הוא עלה במתינות, עד ל–1.361 מיליון שקל בספטמבר 2014. חוק מע"מ 0%, שיזם שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, לא היה אמור להשפיע על מחירי הדירות בפתח תקוה, מכיוון שדירות 4 חדרים חדשות בעיר עולות יותר מ–1.6 מיליון שקל - מחיר המקסימום לדירה שאותה עשויים היו הזכאים לרכוש בפטור ממע"מ. אלא שדווקא הביטול של יוזמת החוק בסוף 2014 העלה את המחיר הממוצע בעיר ל–1.427 מיליון שקל. נראה כי יש פלח רוכשים שהתלבט בין פתח תקוה לערים אחרות, כמו ראש העין, שבהן היתה יכולה להתממש הטבת הפטור ממע"מ, אך ההתלבטות שלהם הסתיימה עם גניזת החוק.

שכונת אם המושבות בצפון־מזרח העיר קרובה לשני אזורי תעסוקה: קרית מטלון בפתח תקוה ורמת החייל בתל אביב. זוהי 
מגה־שכונה, שמאכלסת מגדלים בני 20 קומות בצפיפות גבוהה יחסית, אך למרות זאת היא נהנית מביקושים חזקים ויציבים. בעשור האחרון השכונה היתה מלאה אתרי בנייה, אבל עתודות הקרקע הסתיימו, וכיום הפרויקטים החדשים בה בודדים והשוק הוא ברובו דירות יד שנייה.

דירות 4 חדרים בשכונה נמכרות כיום בטווח המחירים של 1.6–1.75 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב–1.7–2 מיליון שקל. המחירים גבוהים, אך רק באחוזים בודדים מהמחירים בשנה שעברה. מחירי הדירות הממוצעים באם המושבות גבוהים ב–27% מהמחירים בפתח תקוה כולה, אך יש להביא בחשבון כי מדובר בדירות חדשות, גדולות מהממוצע. לפי אתר מדלן, מחירי הדירות בשכונה עלו מתחילת 2014 ב–5%.

עלייה של 27% בארבע שנים במחירים בשכונת נוה גן

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בסמוך לאם המושבות נמצאת שכונת נוה גן, שהבניינים בחלקה הוותיק הם בני שמונה קומות, ובשנים האחרונות נבנה בה מתחם חדש של מגדלים בני 20 קומות. בעבר לא היתה זו שכונה מבוקשת, כי לא היו בה תשתיות מפותחות של מרכז מסחרי ובתי ספר, רוב האוכלוסייה בה היתה דתית, והיא ממוקמת בסמוך לכבישים ראשיים סואנים.

שכונת נוה גןצילום: עזרא לוי

אלא שבחמש השנים האחרונות, לאחר שהתחילו להיבנות בנוה גן מגדלים בני 20 קומות, הפופולריות שלה בקרב רוכשי הדירות התחילה לעלות, בעיקר מכיוון שהמחירים בה היו נמוכים יחסית לאם המושבות. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרות כיום בכ–1.65–1.75 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים - ב–2.0–2.2 מיליון שקל. באתר מדלן אפשר לראות בבירור את העליות במגמת המחירים בנוה גן: ב–2010 דירה שם עלתה 1.39 מיליון שקל בממוצע, וב–2015 המחיר עלה ל–1.77 מיליון שקל - עלייה של 27%.

שכונת כפר גנים היא שכונה גדולה מאוד, בדרום־מערב פתח תקוה, שמחולקת לשלושה תתי־שכונות: שתי השכונות הישנות יותר, כפר גנים א' וכפר גנים ב', נבנו לפני 20–30 שנה, וכפר גנים ג', השכונה החדשה, עדיין נמצאת בבנייה. בגלל המחירים הגבוהים יחסית בכפר גנים ג', רוב רוכשי הדירות בשכונה הם משפרי דיור ובעלי בתים מבוגרים, שמוכרים בית פרטי ועוברים לדירה. המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בכפר גנים ג' נע בין 1.7 ל–1.9 מיליון שקל, והמחיר של דירת 5 חדרים - בין 2 ל–2.2 מיליון שקל. בכפר גנים א' וב' המחירים נמוכים יותר: דירת 4 חדרים נמכרת כיום ב–1.4–1.6 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים - ב–1.6–1.8 מיליון שקל.

מרכז העיר הוא המפלט האחרון לזוגות צעירים, שמחפשים לקנות דירה ראשונה במחיר נמוך משמעותית מ–1.6 מיליון שקל - רף הכניסה לשכונות החדשות. במרכז העיר יש עירוב של בנייני מגורים ישנים עם בניינים חדשים, שנבנו במסגרת תמ"א 38. דירות 4 חדרים במרכז פתח תקוה עולות בין 900 אלף שקל ל–1.2 מיליון שקל, תלוי במצב הדירה והבניין ואם יש בו מעלית. דירות 5 חדרים באזור נמכרות כיום ב–1.3–1.5 מיליון שקל.

העסקה היקרה ביותר בשנה האחרונה בפתח תקוה נחתמה בספטמבר, כשבית בן 6 חדרים בשטח של 317 מ"ר ברחוב הבנים שבשכונת קרול, במזרח העיר, נמכר תמורת 4.48 מיליון שקל. העסקה הזולה יותר בעיר נחתמה גם היא באותו חודש ובאותה שכונה: דירת 3 חדרים ברחוב זאב אורלוב, בשטח של 53 מ"ר, בקומה הראשונה, נמכרה ב–220 אלף שקל.

מקורות לניתוח הנתונים: עופר רביבו, בעלי משרד טל נדל"ן, המתווך איתן זמיר, אתר מדלן ואתר רשות המסים

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker