מחפשים פתרון בלי לדעת נתונים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מלים בקבלנות

מחפשים פתרון בלי לדעת נתונים

מעקב אחר ניסיונות הסרק לטיפול בעליית מחירי הדיור בישראל בשנים האחרונות ואחר השיח הציבורי והתקשורתי בנושא מזכיר במידה רבה את ההתייעצות הרפואית העקרה בעניין החולה המשתעל ■ דיון שמתנהל ללא נתונים כלכליים נדרשים וכמובן ללא ניתוח רציני ומעמיק של נתונים

תגובות

דמו בנפשכם חולה כבן 67, הסובל זמן רב משיעול מחריף והולך. כבר כמה שנים שנמשכת ההתייעצות בין הרופאים, האחיות ובני המשפחה לגבי דרכי טיפול אפשריות במחלתו, אך טרם ננקטה פעולה רפואית אפקטיבית. חמורה מזאת היא העובדה שלמרות מצבו המידרדר של החולה, דיאגנוזת המחלה, באופן מפתיע, עדיין לוטה בערפל — שכן לא נערכו הבדיקות הרפואיות הנחוצות כדי להבין את הגורמים למצבו. כך, ללא נתונים רפואיים מתאימים וללא מבחנים רפואיים נדרשים, מגששים הרופאים אחר פרוגנוזה להבראת החולה. ובינתיים, המחלה מחמירה, תדירות השיעול גוברת, הריאות נחלשות ויכולת הנשימה מידרדרת.

מעקב אחר ניסיונות הסרק לטיפול בעליית מחירי הדיור בישראל בשנים האחרונות ואחר השיח הציבורי והתקשורתי בנושא מזכיר במידה רבה את ההתייעצות הרפואית העקרה בעניין החולה המשתעל. דיון שמתנהל ללא נתונים כלכליים נדרשים וכמובן ללא ניתוח רציני ומעמיק של נתונים, מותיר את מקבלי ההחלטות ואת הדיון עם ספקולציות ורחשי בטן לגבי המדיניות האפקטיבית הנדרשת בשוק הדיור.

המנטרה החוזרת ונשנית בדיון העקר על הגורמים לעליית המחירים המתמשכת בשוק זה כשבע שנים מדברת על היצע הדירות המוגבל. סיבות רבות יכולות להוביל להיצע בלתי מספק. יש הגורסים שהאשם הוא מחירי הקרקע הגבוהים במכרזי רשות מקרקעי ישראל והיצע הקרקעות המוגבל באותם מכרזים. אחרים טוענים שהאחריות דווקא נופלת בתחומן של ועדות התכנון כמכשול ביורוקרטי שמעכב את היזמים בניסיונם להפוך את הקרקע השוממה לפרויקטים שיגדילו את מלאי הדירות. ויש שמצביעים דווקא על יזמי הנדל"ן, שאינם ממהרים לממש את הזכויות בקרקעות שרכשו, ובמקום זאת עוסקים במאבקים להגדלת זכויות הבנייה, ובינתיים נהנים ממחירי הדיור הגבוהים שמגדילים את רווחיהם. טיעונים נוספים נוגעים לרשויות המקומיות, שמעדיפות בנייה לעסקים על פני בנייה למגורים משיקולי ארנונה, ובניית דירות גדולות על פני דירות קטנות כדי למשוך אוכלוסיות מבוססות כלכלית.

לעומת אלה, יש המדגישים דווקא את צד הביקוש, כמו התערבותו הבלתי אפקטיבית של בנק ישראל בשוק המשכנתאות מחד גיסא, ומדיניות הריבית הנמוכה המתמשכת, שמעודדת השקעה באפיק הנדל"ן, מאידך גיסא. ועוד קולות המזכירים דווקא את מדיניות המס, שאינה בולמת די הצורך את ביקושי המשקיעים מתוך ומחוץ לגבולות המדינה.

המשותף לכל ההסברים הספקולטיביים האלה, כמו בסיפור על החולה המשתעל, הוא היעדר בסיס נתונים רחב ומתאים, שממנו אפשר יהיה ללמוד על שורש הבעיה, ומאליו על הפתרונות האפקטיביים הנדרשים. כל אחת מן הסיבות הנזכרות עשויה להוביל לצעדי מדיניות מותאמים, רלוונטיים ואפקטיביים לטיפול בעליית המחירים, אך למצער, לא קיימת אינדיקציה ברורה לגבי מקומו של כל אחד מן גורמים האלה בסולם ההסברים לעליית המחירים המתמשכת.

בארה"ב, שאליה אנו תכופות נוטים להשוות עצמנו וממנה שואפים ללמוד, התפרסמו בשנים האחרונות מאות רבות של מחקרים המנתחים את נתוני השווקים בניסיון להבין את מקורות המשבר הפיננסי שפקד את הכלכלה המקומית והעולמית בשלהי 2007. עושר הנתונים על אודות הכלכלה, שוק המשכנתאות, שוק הדיור ומשקי הבית בארה"ב מאפשר ניתוחי עומק, שמבהירים את מוקדי הבעיות בשוק המשכנתאות ובשוק הנדל"ן בכלל. ממצאי הניתוחים משמשים את הרגולטורים וקובעי המדיניות לא רק לצורך טיפול מיידי בבעיות — אלא גם למניעת הישנותן בעתיד.

בישראל, לפני כחמש שנים, בהוראת בית-משפט, החלה רשות המיסים לחשוף את נתוני כל עסקאות הנדל"ן לעיני הציבור הרחב. צעד זה הביא לגל של מחקרים על אודות השתנות מחירי הדיור בישראל. התרגלנו במהרה לשכיחות הפרסומים על עלויות הדיור בערים שונות ובחתכי זמן שונים. חשיפה זו אף מאפשרת לנו היום למדוד טוב יותר את תסמונת עליית המחירים ממנה סובל שוק הדיור. אך, למצער, המהפכה שהתחשה באיסוף וחשיפת נתוני מחירי הדיור אינה נחלתם של נתונים אחרים על אודות שוק הנדל"ן. מאפייני המשכנתאות ולוויהן, פרטים על תהליכי התכנון, השיווק והבנייה ושאר נתונים קריטיים לניתוח והבנת המתרחש בשוק הנדל"ן אינם נאספים כראוי וכך לא מתאפשרים איתור, ניתוח והבנה של הבעיות האקוטיות בשוק. ולא פחות חמור מכך, לא מתאפשר פיקוח הדוק בזמן אמת על התנהלותם של השחקנים השונים הפועלים בו.

בישראל, כמו במדינות בלתי מפותחות אחרות, אנו נאלצים להסתפק בדיונים ספקולטיביים שמביאים לנסיונות סרק לטיפול בבעיות בוערות. כיצד ניתן להבין את מקור הבעיות בשוק הדיור אם לא קיים מעקב מסודר ושקוף אחר כל פיסת קרקע מן הרגע שהיא משווקת על ידי רשות מקרקעי ישראל ועד שהיא מגיעה לכלל סיום הבנייה עליה? כיצד ניתן להסיק אם עיקר הטיפול במחירי הדיור כרוך בהתערבות בהתנהלותה של רשות מקרקעי ישראל ובמדיניות שיווק הקרקעות שלה או דווקא בהתנהלותם של מוסדות התכנון שיתכן שמעכבים את אישור התוכניות, או שמא בהתנהלותם של היזמים הגדולים, שאולי ממעטים בתחרות ונמנעים מהפיכת הקרקע שרכשו לבנייה מסיבית ומהירה?

יש לנצל את המשבר הנוכחי בשוק הדיור כדי להביא למהפכה של שקיפות בשוק הנדל"ן. שקיפות שתתבטא באיסוף, אגירה ופירסום של נתונים פרטניים רלבנטיים על התנהלותם של הגופים והתהליכים הכלכליים בשוק. שקיפות שתהפוך במהרה לניתוחים רציניים ולהבנה מעמיקה על המתרחש בזמן אמת ההכרחיים כדי להתמודד עם אתגרים בשוק בהווה ובעתיד.

מהפיכת מידע זו תתרחש אך ורק אם יופנו תקציבים מתאימים ויוטלו הצווים שיחייבו את יישומה בכל מגזרי שוק הנדל"ן. זהו הפתרון היחיד להבראה בת-קיימא של שוק הנדל"ן הישראלי הואיל ולצערנו, להבדיל מהחולה הסובל משעלת חריפה, לא ניתן להטיסו לקבל טיפול אלטרנטיבי מקצועי יותר מעבר לים.

הכותב הוא מרצה בכיר וראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול, אוניברסיטת תל אביב



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם