ועידת הפיננסים

"מה שמפחיד זה לא משבר דיור אלא כחלון - אם יעשה מה שהוא אומר לבנקים"

כך אמר אלון גלזר, סמנכ"ל מחקר בלידר שוקי הון ■ מיכאל שראל: "ירידה של 25% בשנה אחת במחירי הדיור תגרום למשבר פיננסי חמור"

רז סמולסקי
שתפו בפייסבוק
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

במדינת ישראל אין בועת נדל"ן, אך החשש מפני תסריט אימים של קריסת מחירי הנדל"ן, בדומה למשבר הפיננסי בארצות הברית ב-2008, מוצדק בחלקו, כך עולה מפאנל בנושא מחירי הדיור בוועידת הפיננסים של TheMarker, שהתקיימה היום (ד') בהנחיית איתן אבריאל, עורך מגזין TheMarker ומייסד האתר.

"זה לא קרה רק בארצות הברית, זה קרה גם באנגליה ובספרד ובכל מקום היו הסברים למה זה לא יכול לקרות וכמה המערכת הבנקאות טובה. כשמתחיל משבר דיור המערכת הפיננסית מתרסקת. החשש מוצדק", אמר אלון גלזר, סמנכ"ל מחקר בלידר שוקי הון וסייג, "אבל אנחנו לא קרובים עדיין למשבר דיור שמאיים על הבנקים. מה שמפחיד אותנו זה כחלון, אם הוא יעשה את מה שהוא אומר לבנקים. הנדל"ן לא הולך לרדת, ההיצע לא מגיע ואנחנו לא רואים שום דבר שמוביל לירידה הדרגתית במחירים"

אמיר לזר, ראש מערך לאומי למשכנתאות, לא הסכים: "אני חושב אחרת. אי אפשר להשוות את הסיפור הישראלי לאמריקאי והספרדי. שם היו משכנתאות במימון של למעלה מ-90% ללא ערבויות. בישראל ממוצע המימון הוא 50% עם ערבויות מלאות. אנחנו מוטרדים כשאנשי אשראי שמעמידים אשראי, אבל המרחק עד לדרמה העסקית והתרסקות של המערכת רחוק".

בנוגע לירידה במחירי הדיור ציין שראל כי "בנק ישראל מאוד מעוניין שמחירי הדירות יירדו אבל בצורה מסוימת. בין 1997 ל-2007 המחירים הריאליים ירדו ב-25% בצורה הדרגתית ואיטית. בנק ישראל לא רוצה לראות ירידה של 25% בשנה אחת כי זה יגרום למשבר פיננסי חמור".

צילום: עופר וקנין

שראל הוסיף כי "כשיש ירידה חדה במחירי הדירות זה פוגע בצריכה הפרטית. הצריכה מגיבה למחירי הדירות ואחת הסיבות לעיליה בצריכה הפרטית בארץ בשנים האחרונות היא העלייה במחירי הדירות. אם זה יהיה הפוך, אנשים יצרכו פחות, מספר המועסקים והשכר ירד. בנוסף יש 'אפשק העושר' - חלק גדול מהנכסים של הציבור נמצא בדירות בגלל היכולת לקחת משכנתא זולה. היום חלק גדול מהחיסכון של הציבור נמצא בנדל"ן וכשהמחירים יורדים החיסכון הפנסיוני קטן ואנשים מוציאים פחות".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ענבל אור, יו"ר ומנכ"ל אור סיטי נדל"ן טענה כי אן סיכוי שהמחירים ירדו. "להיפך. ברגע שאין היצע והביקושים גדולים המחירים ממשיכים לעלות". נוסף על כך היא הדגישה את הבירוקרטיה הקשה של הוצאת היתרי בנייה במדינה שמעכבת את הגדלת ההיצע.

משה כחלון יו"ר מפלגת כולנו, שנאם אף הוא מוקדם יותר בכנס, הבטיח להציף את המדינה בדירות על מנת להוריד את המחירים, אך אור ביטלה את הבטחה זו: "כל הפוליטיקאים אומרים את זה, אבל בסופו של דבר הקבלנים לא יכולים לבנות בגלל הביורוקרטיה. ארצות הברית היא מקרה שונה מהארץ. בארץ אין בועת מחירים והיא לא יכולה להיווצר. ההון העצמי שזוג צעיר להביא הוא 30% ולפעמים אפילו 50% משווי הדירה, אז איך תיווצר בועה? צריך לטפל בביורוקרטיה ולשחרר מגרשים לשוק בהדרגתיות ולא בבת אחת כדי שהמחירים לא יפלו", סיכמה אור.

שראל הגיב ליוזמה מציעים חלק מהפוליטיקאים לאפשר לרוכשי הדירות במימון גבוה של 90% ואולי יותר: "להוריד את המימון רק יגרום לביקוש יותר גבוה ויעלה את מחירי הדירות. זה דוחף את הזוגות הצעירים לקנות דירות במחירים הגבוהים ביותר וזה צעד לא אחראי.

"אני חושב שהפער החברתי הכי גדול במדינה הוא בין מי שאין לו ומי שיש לו דירה וצריך לפתור את זה. אנחנו צריכים להסתכל גם על ביקושים, הדירות הפכו למוצר השקעה ולא עשו מספיק בצד הביקושים. 30% מהדירות שנמכרות הן להשקעה בעיני נכון לטפל בהוצאת משקיעים מהשוק הזה. צריך לחייב אנשים שמחזיקים דירה שנייה או שלישית במס", הוסיף גלזר.

שראל הסכים כי הבעיה בשוק הנדל"ן לא נמצאת בצד ההיצע אלא בצד הביקוש. "יש בעיות קשות בצד ההיצע, התכנון והמונופול של רשות מקרקעי ישראל, אבל מה שגרם לגידול במחירים זה הביקוש שהגיע משלושה מקורות: השכר עלה, מספר המשכורות למשק בית עלה, השני, הריבית ירדה ועלות החזר המשכנתא ירדה מאוד. והנושא השלישי זה עיוות המיסוי האדיר להשקעה במגורים, שמעודד השקעה בנדל"ן על פני השקעה בשוק ההון"

לזר טען, מנגד, כי הבעיה היא בצד ההיצע: "זה הסיפור הישראלי – הצרכנים אשמים, אבל זה ממש לא כך. חוויתי הרבה רגולציות שאמורות לטפל בשוק המגורים ולא ראיתי את הביקושים יורדים. הפתרון האמיתי הוא טיפול בצד ההיצע. אנחנו רואים התייצבות מחירים במקומות שבהם מטפלים בהיצע. עוד מס רק יפול על החלשים, את החזקים המס לא מרתיע. בעלי דירה שנייה זה משפחות ממוצעות שלוקחות את קרן ההשתלמות כדי לבנות לעצמם אפיק פנסיוני. בנק ישראל נקט בפעולה אחראית והוא תרם להרגעת השוק. אבל הביקושים גדולים ומהלכים לא הצליחו לחסום את השוק".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker