גורם בענף הנדל"ן: "אם המדינה לא תתערב - התחלות הבנייה יירדו באופן דרסטי"

משך הזמן למכירת דירות חדשות התארך ב-50% בתוך חמש שנים ■ מלאי הדירות החדשות נמצא בעיקר במחוזות המרכז, ת"א וי-ם

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

"אם המדינה לא תיכנס בצורה אינטנסטיבית לשוק הדירות - התחלות הבנייה של הקבלנים יירדו בצורה דרסטית" - כך אומר מקור בענף הבנייה, לאור נתונים שפירסמה באחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שלפיהם מלאי הדירות בבנייה פרטית זינק בכ–117% מאז סוף 2009, ומשך הזמן עד לרכישת דירה חדשה עלה ב–50% מאז עליית המחירים של 2009–2010.

בשנים האחרונות דירה חדשה עומדת בשוק בממוצע 10–11 חודשים עד למכירתה, לעומת שבעה־שמונה חודשים בין 2009 ל–2011. מדובר בטווח זמנים שמזכיר את השנים של לפני עליות המחירים הגדולות. "לקבלנים כיום אין מוטיבציה להתחיל בבנייה חדשה", מסביר המקור בענף. פרט חשוב נוסף שמתגלה באותם נתונים: הבנייה ביוזמה ממשלתית לא תורמת כמעט דבר למצוקת הדיור, מכיוון שהיא נעשית בממדים קטנים מדי, ובפריפריה.

פרויקט נדל"ן בפתח תקווהצילום: הדר כהן

הנתונים שפירסמה הלמ"ס ב"סקר דירות חדשות למכירה ביוזמה פרטית" נכונים לרבעון השלישי של 2014 - רבעון שהוא וקודמו נחשבו קשים מבחינת שוק הדירות, שכן הציבור היה עדיין תחת הרושם שחוק מע"מ 0%, שיזם אז שר האוצר יאיר לפיד, יאושר, ושלשוק ייכנסו דירות מוזלות. לאור זאת, הביקושים לדירות, ובמיוחד לדירות חדשות, פחתו מאוד - מה שגרם לדירות החדשות להמתין זמן רב במיוחד עד למכירתן - ברבעון השני 11.2 חודשים בממוצע, וברבעון השלישי - 10.9 חודשים.

ואולם אין לטעות בנתונים: מה שנחשב להאטה באותה תקופה, הוא חלק ממגמה כללית של גידול משמעותי בביקוש לדירות. כך, "על פי נתונים מנוכי עונתיות, מספר הדירות שנמכרו ברבע השלישי של 2014 היה גבוה ב–34% לעומת הרבע האחרון של 2009, וב–24% לעומת אותו רבע ב–2011, וגם לעומת הרבע הראשון של 2012, אך נמוך לעומת כל אחד מהרבעים מהרבע האחרון של 2012 ועד לרבע הראשון של 2014", נכתב בסקירה. הסיבה להאטה הזמנית היתה, כאמור, יוזמת מע"מ 0%. הדבר הוכח ברבעון הרביעי של 2014, שבו זינקו הביקושים לדירות חדשות לשיא רבעוני.

והנה, הרמות של היצעי הדירות החדשות נותרו בשיא של 27 אלף דירות, שלא היה כמותו החל מתחילת שנות ה–2000. "מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף ספטמבר 2014 (שנותר ברמה דומה גם בסוף דצמבר, א"מ) היה גבוה בכ–117% ובכ–116% לעומת סוף ספטמבר וסוף דצמבר 2009", נכתב בסקירה. ואולם אם מוסיפים לנתונים גם את נתוני הבנייה ביוזמה ציבורית - הגידול הוא בכ–75%.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ירושלים מובילה במלאי הדירות

ירושלים היא שיאנית ההיצעים: בסוף ספטמבר 2014 היו בה 2,726 דירות חדשות למכירה. אחריה מדורגת נתניה, עם 1,695 דירות חדשות למכירה, רמת גן עם 1,219, תל אביב עם 1,143, פתח תקווה 971, אשדוד עם 640, חדרה עם 638 ורחובות עם 568 דירות. השוואה של נתונים אלה עם נתוני מכירת הדירות ב–2014 מעלה כי בכמה מהמקומות עולה מלאי הדירות שנותרו למכירה על מספר הדירות שנמכרו בכל השנה שעברה. בירושלים נמכרו בכל 2014 1,990 דירות, בנתניה - 1,148 דירות, בחדרה - 608, ברמת גן 956, ובאשדוד - 635. לעומתן, בתל אביב מלאי הדירות קטן מעט ממספר הדירות החדשות שנמכרו בשנה שעברה (1,415), וכך גם בפתח תקוה, שבה נמכרו 1,151 דירות חדשות. בסך הכל, נראה כי הקבלנים ידעו להעריך היטב את רמות הביקושים ולבנות לפיהן - אבל עדיין נותרו עודפי דירות משמעותיים.

הנתונים האלה ממחישים בצורה ברורה כי מלאי הדירות החדשות מתמקד באזורי הביקוש - ולא בפריפריה, כפי שטוענים אחדים. ליתר דיוק, הניתוח שערכה הלמ"ס העלה כי 37% ממלאי הדירות למכירה נמצא במחוז המרכז, 21% - במחוז תל אביב, ו–16% במחוז ירושלים. כלומר, שלושה רבעים מכלל היצע הדירות נמצאים באזורי הביקוש.

פרויקט לב העיר ירושלים צילום: אמיל סלמן

אחת הבעיות שמעלה דו"ח הלמ"ס היא הפעילות הממשלתית בתחום של ייזום בנייה למגורים, שבאה לידי ביטוי בצורה של יוזמה ציבורית להקמת דירות, שמבוצעת בכמה מקומות ברחבי המדינה. ואולם בעוד ברבעון השלישי של 2014 נרכשו 4,410 דירות חדשות ביוזמה פרטית, רק 750 דירות נמכרו ביוזמה ציבורית. הסיבות לכך, על פי הלמ"ס: "הדירות ביוזמה הפרטית הן דירות גדולות יחסית שנבנו בעיקר באזור המרכז, ואילו הדירות ביוזמה הציבורית הן דירות קטנות יחסית, שנבנו בעיקר בפריפריה". הדבר מעלה שוב את השאלות עד כמה הפעילות הממשלתית בתחום רלוונטית למה שקורה בשוק (והתשובה: כנראה שלא הרבה), ועד כמה השוק מגיב על דרישות הממשלה להקים יותר דירות קטנות (וגם כאן, כנראה שלא הרבה).

כיצד צריך ליישב את הנתונים שלפיהם מספר הדירות החדשות הנרכשות גבוה משמעותית מבעבר, בעוד שגם מלאי הדירות החדשות גדול יותר - ובמקביל, לדירה לוקח יותר זמן להימכר ומחירה ממשיך לעלות? האם לקבלנים יש אינטרס להאט את קצב המכירות שלהם? התשובה על כך שלילית. כשקבלן משתמש בליווי בנקאי גדול לצורך הקמת הפרויקטים שלו, הוא לא יכול לווסת או לעכב מכירות", אומר מקור בענף הבנייה.

"הענף מגיב באטיות רבה למציאות, וקבלן לא יכול לעצור פרויקט באמצע אם לפתע המשק נקלע להאטה. הוא חייב לסיים אותו", אומר הכלכלן ד"ר יאיר דוכין, מרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. "הזמן הקצר שבו הדירות עמדו למכירה בין 2008 ל–2010 נובע מההיצע הקטן שהיה באותו זמן. גם כשהתחילו עליות המחירים הגדולות ב–2009, עדיין התחלות הבנייה לא היו רבות, כי קבלנים פעלו על סמך המחירים הנמוכים שהיו עד אז".

לדברי דוכין, "במהלך 2014, שוק הדירות החדשות היה תקוע במשך כשמונה חודשים בגלל יוזמת מע"מ 0%, והדבר השפיע על העלייה במספר חודשי הימצאות הדירות בשוק באותה שנה. אם בתקופה האחרונה הרוכשים באמת שבו אל השוק, כפי שדיווחו הלמ"ס ומשרד האוצר, השאלה היא אם החזרה הזו קיזזה את העיכובים שרשמה ההקפאה הקודמת".

דוכין שולל את האפשרות שקבלנים משהים במכוון את מכירת הדירות בפרויקטים שלהם. "באופן עקרוני, קבלנים לא משהים את מכירת הדירות שלהם, כי הם וגם הבנקים המלווים פועלים על סמך נוסחת אצבע שלפיה עד להשלמת שלד הבניין צריך להשלים 60% ממכירות הפרויקט", הוא אומר.

ואולם אין ספק שבמצב שנוצר, שבו היצע הדירות גדול אך משך הזמן שלוקח למכור אותן גדול גם הוא, המוטיבציה של הקבלנים להתחיל בנייה חדשה יורדת. "רואים את זה יפה בנתונים של התחלות הבנייה", אומר דוכין. "בניגוד למה שחלק מהאנשים חושבים, קבלנים לא בונים מטעמי ציונות, אלא מטעמים עסקיים. אם יש מלאי שמעכב אותם, הם ייבנו פחות. הנתונים כיום אינם חריפים, משום שפרויקטים רבים נמצאים באמצע ואי־אפשר להפסיקם. אבל קבלנים שירגישו שהמכירות מתעכבות יתר על המידה, יעשו מבצעי 'חבר' או מבצעים אחרים כדי לסיים את הפרויקטים - וכעבור זמן קצר נרגיש כולנו בהאטה".

מהתאחדות בוני הארץ נמסר בתגובה לכתבה: "אנו לומדים את הנושא".

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker