למי כדאי להשקיע בדירה בקרית גת

עליית מחירי הדירות הביאה לנסיגת המשקיעים מהשוק. למי שמחפשים אלטרנטיבות זולות יותר, מוצעים כיום נכסים חדשים במחירים אטרקטיביים בחריש, בראש העין וגם בקרית גת

חיים לוי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

שיעור משקיעי הנדל"ן מכלל רוכשי הדירות בישראל התחיל באחרונה לעלות, אחרי תקופת שפל של כמה שנים. אמנם השינוי עדיין אינו משמעותי, אך הוא ניכר. לפני כארבע שנים היה שיעור המשקיעים מסך רוכשי הדירות כ-33%, וכיום שיעורם 25%. מה גרם למשקיעים לסגת מהשוק? המגבלות שהטילו בנק ישראל ומשרד האוצר - או שמא מחירי הנדל"ן הגבוהים?

ואכן, אחת התשובות היא המחיר הגבוה. המחיר הממוצע של דירה באזור המרכז הכפיל את עצמו בשש השנים האחרונות - דבר שגרם לחלק ממשקיעי הנדל"ן לחפש נכסים במחירים שפויים יותר. דירות 4 חדרים חדשות ביישובים כמו פתח תקוה, ראשון לציון ובאר יעקב מוצעות למכירה תמורת 1.8-1.6 מיליון שקל, ולעתים אף יותר. דירות קטנות יותר ודירות מיד שנייה מוצעות בערי המרכז במחירים התחלתיים של מיליון שקל - ממש מחיר "מציאה".

כיום, ציבור המשקיעים מחפש אלטרנטיבות זולות יותר, וציבור הקבלנים מספק את הסחורה. נכסים חדשים במחירים אטרקטיביים הרבה יותר מוצעים בחריש, בראש העין ובאחרונה גם בקרית גת. קבוצות רכישה מציעות דירות 3 חדרים בכרמי גת במחירים שווים לכל נפש ("מחירי שנות ה-80"), החל ב-600 אלף שקל לדירה. האם זוהי ההשקעה הנבחרת עבורכם?

השקעת נדל"ן, ממש כמו השקעה בשוק ההון, מחייבת חשיבה מעמיקה עם הגדרה ברורה של מטרות ויעדים והבחנה בין מוצרים שונים. מהי השקעה טובה יותר: מניה של חברת חיפושי נפט או גז, או אג"ח של חברת החשמל? כמובן שהתשובה תלויה במספר רב של מאפיינים, ובכלל זה מידת התעוזה של המשקיע בסיכון שייקח, סכומי הכסף שברשותו, השקעות נוספות קיימות, צפי לתשואה, תנודתיות ההשקעה ועוד.

קריית גת
קרית גת. בפרויקט כרמי גת מוצעות דירות 3 חדרים חדשות ב-600 אלף שקלצילום: אלי הרשקוביץ

ניתוח דומה יש לבצע על השקעת נדל"ן: האם מדובר בתשואה מניבה או בעסקת אקזיט (קנייה, השבחה, מכירה)? מה מידת השכירות של ההשקעה? מה מידת הסחירות שלה? על המשקיע לנסות להשיב על שאלות אלה ואחרות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

האם הדירה תהיה סחירה בעתיד?

במאמרים קודמים במוסף נדל"ן TheMarker ציינתי את מקורות הרווח הצפויים למשקיע מנכס נדל"ני מניב להשקעה: התשואה המניבה על ההון - שכר דירה (משול לרכיב אג"חי), הצפי לשבח עתידי (משול לרכיב מנייתי) והרווח הצפוי על המימון החיצוני (הפער בין שיעור הריבית לתשואה על הנכס). ברכישת דירה יד שנייה להשקעה, אנו מצפים להשיג רווח מכל שלושת הרכיבים גם יחד; אך ברכישת דירה מקבלן או מקבוצת רכישה על הנייר, אנו מצפים (עד ליום שבו תהיה הדירה מוכנה ותושכר) לשבח בלבד - כלומר, זוהי מניה לכל דבר.

נניח שהדירה בחריש או בכרמי גת תהיה מוכנה בעוד שלוש שנים. במקרה כזה, ההפסד האלטרנטיבי אל מול דירת יד שנייה במחיר דומה מסתכם בכ-100 אלף שקל - שהם דמי השכירות לאורך תקופת הבנייה שאותם יכולנו לקבל מהשקעה בנכס קיים. על כך יש להוסיף עלויות נוספות, הנובעות מרכישת דירה חדשה, כמו הצמדות למדד תשומות הבנייה, תשלום לעורך הדין של הקבלן ועוד. הנחת העבודה של המשקיע בבחירת השקעה מעין זו אל מול אלטרנטיבה קיימת, חייבת להניח שהרכיב "המנייתי" - כלומר, רכיב השבח בדירה זו - יהיה גבוה דיו בכך שיכסה את הפער המניב, העלויות הנלוות לדירה החדשה והשבח הצפוי מדירת יד שנייה קיימת.

שיקול אחרון מתייחס לשכירות ולסחירות. מדד השכירות מנבא את הסיכוי לכך שהביקוש האזורי לדירה שברשותכם יהיה גבוה דיו - כך שלאורך שנים היא תשיג תפוסה ממוצעת קרובה ככל האפשר ל-12 חודשים מתוך שנה. מדד הסחירות, מצדו, מנבא את הסבירות למכור את הנכס במחיר קרוב ככל האפשר למחיר השוק (מימוש מהיר). לדוגמה, דירת 2 חדרים במרכז הוותיק של תל אביב תשיג ערכים גבוהים מאוד בשני המדדים האלה.

מה יהיה הערך של דירה בחריש בעוד ארבע שנים, בהתחשב בעובדה ששיעור המשקיעים שם בשנה האחרונה היה כ-45% מהרוכשים? מורכב ומסובך? לא ממש. אם אתם כמשקיעים חושבים שמחיר הדירה שתרכשו בכרמי גת או בכל פרויקט מוזל אחר בפריפריה, יעלה בתקופה האמורה בשיעור חד הרבה יותר מכל השקעה אלטרנטיבית קיימת, בתוספת פער ההכנסות הצפוי מההשקעה האלטרנטיבית (דירה יד שנייה); אם אתם חושבים שלאחר שהדירה תהיה מוכנה, יהיה לה ביקוש חד ויציב מצד השוכרים, וכשתרצו למכור אותה - היא תהיה סחירה והביקוש לה יהיה גבוה ויציב לאורך שנים - אם כך, זוהי ההשקעה הטובה עבורכם.

ואולם אם אתם סולידיים יותר ורוצים לגוון את תיק השקעת הנדל"ן שלכם ברכיב אג"חי, מנייתי ואפילו "אופציות" (אפשרות לתמ"א 38 או להתחדשות עירונית מכל סוג) - דירה יד שנייה במיקום מרכזי ומבוקש היא האלטרנטיבה הנבחרת עבורכם

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker