תוכנית הרובעים של תל אביב משפיעה על מחירי הנדל"ן במרכז - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תוכנית הרובעים של תל אביב משפיעה על מחירי הנדל"ן במרכז

על חברי המועצה הארצית מוטלת אחריות לאזן בין שמירה על ציביונה ההיסטורי של העיר לבין הצורך הידוע של ציפוף עירוני איכותי - כזה שמנצל היטב תשתיות עירוניות קיימות, ובכך מספק מענה לביקושים

14תגובות

בשבועות הקרובים צפויה המועצה הארצית לתכנון ובנייה להחליט בנוגע לתוכנית הרובעים 3 ו–4 של תל אביב. הרעיון המרכזי של התוכנית היה "לעשות סדר" עם כל התוכניות הרבות שהוסיפו זכויות בנייה במהלך השנים, לרבות תמ"א 38 לסוגיה, ולקבוע בצורה ברורה מהו אותו "סל זכויות מירבי" באזור זה של העיר.

לעתים מתרחשים אירועים דרמטיים, שבמהלך התרחשותם אין החווים אותם מבינים את גודל השעה. כזאת היא תוכנית הרובעים. אף שמדובר בתוכנית החלה על חלק מהעיר בלבד, היא בעלת השפעה דרמטית על חזות העיר ועל צביונה, על היצע הדירות ועל מחירי הנדל"ן בעיר ובסביבתה הקרובה והרחוקה.

מחירי הנדל"ן מאופיינים בשיטת המעגלים: מוקד ראשי, שבו המחירים גבוהים ביותר, וסביבו מעגלים של אזורים שבהם המחירים פוחתים והולכים ככל שמתרחקים מהמוקד.

המוקד הארצי כיום הוא שדרות רוטשילד בתל אביב וסביבתו המיידית, הידועים בשם "העיר הלבנה". לא תמיד היה המצב כך. בעבר הלא רחוק, היו מחירי הדירות בגוש דן מפוזרים בכמה מוקדים ללא מרכז מובהק: מחירים בשכונות המשתלה או בתל ברוך צפון היו גבוהים יותר מאשר בלב העיר, וכך גם המחירים בראשון לציון היו גבוהים יותר מאשר בבת ים או ביפו. לעומת זאת, בשנים האחרונות נוצרו מעגלי מחירים מובהקים סביב העיר הלבנה ושדרות רוטשילד, שמהווים מוקד של מחירי שיא. ככל שמתקרבים לשדרות רוטשילד, המחירים עולים.

דן קינן

שינוי זה הוא תוצאה של כמה גורמים, שהעיקרי שבהם הוא הכרזת אונסק"ו על העיר הלבנה כאתר מורשת עולמית. ההכרזה אמנם הציבה את העיר בשורה ראשונה עם ערים אחרות בעולם בעלות מורשת, אך מצד שני חייבה את העירייה להגבלה משמעותית בנפחי הבנייה. את זה מנסות ועדות התכנון לשלב בתוכנית הרובעים, ומתלבטות בין הצורך בעיבוי העיר לבין הגבלת הבנייה שנובעת מההכרזה.

מעורבות אונסק"ו גרמה לכך שהמגבלות שהוטלו (בצדק) על אזור ההכרזה, מורחבות (ללא הצדקה) גם לשכונות שמחוצה לה על ידי ועדות התכנון. כך למשל, לגבי גובה הבנייה ברובע 3, בחלק שמחוץ לתחום ההכרזה — בתחילה התוכנית הופקדה עם מספר קומות מסוים, אלא שמהנדס העיר, בהתנגדות שהגיש, ביקש להגביה את הבניינים, אך הוועדה המחוזית החליטה שלא להוסיף קומות. הניסיון ליהנות מכל העולמות הוליד תוצאה מוזרה, שלפיה בפועל גדל האזור הידוע כ"אזור ההכרזה", לרבות המגבלות החלות בו.

מבחינה כלכלית, צמצום הבנייה בתוך אזור ההכרזה, שהוא כיום האזור המבוקש במדינה, גורם ללחץ מחירים באזורים הסמוכים לו — ומשם, על פי עקרון המעגלים, לכל גוש דן ואף הרחק ממנו. ההיגיון אומר כי יש לעבות את הבנייה באזורים הסמוכים להכרזה כדי למתן את לחץ הביקוש, ולא לצמצמה. אדרבה, יש להגדיל את כמות הבנייה מחוץ להכרזה ככל האפשר כדי למנוע עלייה בלתי מבוקרת של מחירי הדיור. עליית מחירים כזו, אם תתתרחש, תהיה בניגוד למדיניות הממשלתית ובאופן שיקרין עליית מחירים במעגלים המרוחקים ועד לפריפריות.

על חברי המועצה הארצית מוטלת אחריות לאזן בין שמירה על ציביונה ההיסטורי של העיר לבין הצורך הידוע של ציפוף עירוני איכותי — כזה שמנצל היטב תשתיות עירוניות קיימות, ובכך מספק מענה לביקושים. אלמלא כן, מפאת המחסור, ימשיכו לנסוק המחירים גם במעגל השני והשלישי לשדרות רוטשילד, ויהפכו גם הם לכאלה שאינם ברי־השגה לחלוטין. מכאן שתיקון התוכנית על ידי המועצה הוא ההזדמנות האחרונה לאפשר גם לצעירים נגישות למגורים בתל אביב וסביבותיה.

הכותב הוא מנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם