אחים עופר תשלם 150 מיליון שקל כהיטל השבחה על פרויקט מרינה לי בהרצליה

השמאי המכריע קבע כי ההשבחה שנוצרה לחברה בעקבות אישור התוכנית בשטח, שכוללת בנייה רוויה צמודת קרקע בתוך השכונה, היא כ-300 מיליון ש'

רז סמולסקי
רז סמולסקי

חברת אחים עופר הנדסה נדרשת לשלם היטל השבחה של כ–150 מיליון שקל עבור תוכניות שהשביחו את הקרקעות בבעלותם בפרויקט מרינה לי בסמוך לחוף הרצליה - כך קבע אייל יצחקי, השמאי המכריע שמונה לטפל בעניין.

פרויקט מרינה לי נמצאת בדרום־מערב הרצליה והוא מתפרש על פני 81 דונם. התוכניות שהשביחו את המקרקעין הזה מאפשרות בנייה של 232 יחידות דיור, מתוכן 42 קוטג'ים דו־משפחתיים בני שני קומות, ארבעה בניינים בני חמש קומות שבכל אחד 16 דירות, שני בניינים בני חמש קומות עם 34 דירות בכל אחד, ובניין בן 12 קומות שבו 58 דירות. בסך הכל, מדובר בשטח לבנייה למגורים של כ–30 אלף מ"ר. בנוסף, מאפשרת התוכנית בנייה של מרכז מסחרי קטן בשטח של 750 מ"ר ובית מלון בן חמש קומות בשטח של 2,200 מ"ר.

התוכנית נמצאת במוסדות התכנון מאז 1990, אז הוגשה בפעם הראשונה התוכנית ובה 367 דירות. לתוכנית זו התנגדו תושבי האזור והארגונים הירוקים, ומספר יחידות הדיור בה הופחת ל-232, בית מלון ומרכז מסחרי. ב–2013 אישרה הוועדה המחוזית של מחוז תל אביב את התוכנית במתכונתה הנוכחית.

יצחקי, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי, מונה על ידי יו"ר מועצת שמאי המקרקעין כשמאי מכריע בעקבות מחלוקת שנוצרה בין חברת האחים עופר לוועדה המקומית הרצליה, בעניין היטלי ההשבחה שיחולו במקום.

בעוד ששמאי מטעם הוועדה המקומית העריך את הקרקע במצבה הקודם כבעלת פוטנציאל כלכלי, שמאי מטעם האחים עופר קבע לה שווי על סמך תוכנית להקמת 376 דירות שאושרה ב-1996, אך בוטלה לאחר מכן. יצחקי קבע כי אין להתייחס לתוכנית הזו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

יצחקי התייחס בשומה שלו אל הקרקע לפני אישור התוכנית כקרקע ספקולטיבית, שמיועדת לתכנון עתידי, ובכך היא דומה לקרקעות במתחם חוף התכלת, בין הרצליה פיתוח לציר מנדרין־מחלף גלילות.

יצחקי העריך כי מחירי הדירות בבנייה הרוויה, לפי סקר מחירים שערך באזור, הוא 28–35 אלף שקל למ"ר בנוי, ובקומות העליונות המחירים הם 40–50 אלף שקל. את שווי הקרקע בבניינים בני חמש קומות העריך יצחקי ב–13.5 אלף שקל למ"ר, ואת הקרקע בבניינים בני 12 קומות העריך ב–15,370 שקל למ"ר.

את דמי השכירות המקובלים בשוק לשטחי המסחר בפרויקט השווה יצחקי לקניון ארנה, שלדבריו מחירי השכירות שבו נמצאים בירידה, וב–2013 היו בממוצע 140 שקל למ"ר. לעומת זאת, המסעדות בקניון ארנה שפונות לטיילת משלמות שכירות בטווח של 200–250 שקל למ"ר. בסופו של דבר הוא העריך בזהירות כי דמי השכירות לשטחי מסחר בפרויקט מרינה לי יהיו כ–160 שקל למ"ר, ומכאן שווי מ"ר קרקע בניכוי רווח יזמי ועלויות בנייה של 6,500 שקל למ"ר הוא 12,300 שקל.

את שווי הקרקע המלונאית העריך יצחקי בערך הנמוך מכל הפרויקט — 7,500 שקל למ"ר, שנובעת מביקושים נמוכים. יצחקי ציין שהנתונים מצביעים על שווי נמוך במיוחד, אך בגלל המיקום של הנכס בהרצליה פיתוח, יהיה לו ביקוש שמקנה לו ערך גבוה יותר.

לאור זאת קבע כי ההשבחה שנוצרה לחברה בעקבות אישור תוכנית בנייה היתה כ–300 מיליון שקל, ולכן היטל ההשבחה שנגזר מהן הוא 150 מיליון שקל אם ההיטל ייגבה בעת מכירת הקרקע, או 142 מיליון שקל במקרה שהיטל ההשבחה ייגבה בעת הבנייה ועם הוצאת היתר בנייה.

מתחם מרינה לי בהרצליהצילום: עזרא לוי

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ