בעלי הדירות ממשיכים להעלות מחירים - אלו הערים המובילות

2015 נפתחה בטון פסימי עבור רוכשי הדירות ועבור כל מי שמצפה לירידה במחירי הדירות בישראל. בעלי הדירות, שעליהם מתבסס המדד החודשי למחירי הדירות של אתר yad2 ו–TheMarker, אינם צופים שבעתיד הקרוב משהו יהפוך את המגמה של עליית המחירים - גם לא הבחירות לכנסת.

מדד ינואר כלל את הדירות שפורסמו באתר yad2, אחרי שנקבע מועד הבחירות ל–17 במארס. ואולם המדד ממשיך רצף של ארבעה חודשים, שבהם רק בעשר ערים או פחות מתוך 31 הערים שנסקרות במדד נרשמה ירידת מחירים. רצף זה התחיל בסביבות אוקטובר 2014, כשנראה כי הציבור הפנים שחוק מע"מ 0% שקידם שר האוצר דאז, יאיר לפיד, לא יאושר. הרצף נמשך גם לאחר הפעלת מכרזי "מחיר מטרה", שאותם הוביל שר הבינוי, אורי אריאל. הציבור, כך ניתן ללמוד מהמדד, לא מאמין גם בכך שהממשלה הבאה תעצור את עליית המחירים. כתוצאה מכך, מוכרי הדירות ממשיכים לדרוש מחירים גבוהים יותר עבור הדירות שלהם - ומכך ניתן להסיק שלא צפויה ירידת מחירים בחודשים הקרובים.

מצד שני, עליות המחירים שנרשמו היו מתונות מאוד. ב–11 ערים מדובר בעליית מחיר של פחות מ–1%, ובשש ערים אחרות השינוי הוא בטווח שבין 1% ל–2%. בחמש ערים השינוי היה בין 2.0% ל–3.8%, ובשאר תשע הערים המחירים ירדו או נותרו ללא שינוי.

הערים שבהן מחירי הנדל"ן עלו בינואר בשיעור הגבוה ביותר בהשוואה לדצמבר הן רמת השרון ורמלה, עם עלייה של 3.8% בכל אחת. ברמת השרון מחירה הממוצע של דירת 2 חדרים הסתכם ב–1.279 מיליון שקל, מחירה של דירת 3 חדרים - ב–1.81 מיליון שקל, מחירה של דירת 4 חדרים - ב–2.56 מיליון שקל, ומחיר דירת 5 חדרים - ב–3.14 מיליון שקל. ברמלה הוצעו למכירה דירות 2 חדרים במחיר ממוצע של כ–616.5 אלף שקל, דירות 3 חדרים - 874 אלף שקל, דירות 4 חדרים - 1.23 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים - 1.51 מיליון שקל.

ערים נוספות שבהן נרשמו עליות במחירי הדירות הן חדרה, עם עלייה ממוצעת של 3.7%, רעננה (3.4%) והוד השרון (2.1%). בירושלים ובקרית מוצקין נרשמה עלייה ממוצעת של 1.3%. בחדרה דירות 2 חדרים הוצעו למכירה בינואר במחיר ממוצע של 554.8 אלף שקל, דירות 3 חדרים — 786.9 אלף שקל, דירות 4 חדרים — 1.01 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים — 1.36 מיליון שקל.

ברעננה היה המחיר הממוצע בינואר לדירות 2 חדרים — 988.3 אלף שקל, לדירות 3 חדרים - 1.4 מיליון שקל, לדירות 4 חדרים — 1.976 מיליון שקל, ולדירות 5 חדרים - 2.42 מיליון שקל. בהוד השרון, הוצעו למכירה דירות 2 חדרים תמורת 850.9 אלף שקל בממוצע, דירות 3 חדרים — 1.07 מיליון שקל, דירות 4 חדרים — 1.2 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים — 2.088 מיליון שקל.

בירושלים לא נרשמו בינואר מחירי דירות נמוכים ממיליון שקל. דירות 2 חדרים בעיר הוצעו למכירה תמורת 1.11 מיליון שקל בממוצע, דירות 3 חדרים — 1.575 מיליון שקל, דירות 4 חדרים — 2.22 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים — 2.72 מיליון שקל. בקרית מוצקין נרשמו בינואר מחירים ממוצעים של 545 אלף שקל לדירות 2 חדרים, 773 אלף שקל לדירות 3 חדרים, 1.09 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, ו–1.338 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.

הירידה הממוצעת הגדולה ביותר בינואר נרשמה בנהריה

מספר הערים שבהן נרשמו ירידות מחיר מבין הערים הנסקרות במדד yad2־TheMarker (ראו תרשים) ירד בינואר לשמונה - בדומה למספר שנרשם במארס 2014. המדד מתייחס למחירים שדרשו בעלי הדירות במודעות שפירסמו, ולא למחירי בהם נמכרו הדירות בפועל - ובכל זאת, המדד מלמד על הציפיות של המוכרים, שהן סיסמוגרף רגיש ומדויק למדי לעתיד השוק.

מהשוואת מספר הערים שבהן נרשמו ירידות מחיר לאורך השנים, ניתן לראות כי ביוני 2011, ערב המחאה החברתית, רק בשלוש ערים ירדו מחירי הדירות — ואילו בחודשי הקיץ מיד לאחר מכן, ניכרת הבהלה של מוכרי הדירות, כשבמספר שיא של כמעט 20 מתוך 31 ערים נרשמו ירידות מחירים. באותה תקופה מוכרי הדירות חששו מקריסת השוק ולכן הורידו מחירים. השפעת המחאה נמשכה גם ב–2012 ועם הקמת ועדת טרכטנברג שהסתמנה כהבטחה, אבל במחצית השנה השוק התחיל להתפכח מהאשליה שהמחירים יירדו - והמוכרים חזרו לבקש מחירים גבוהים יותר. ניתן לראות כי ב-2012–2013 מספר הערים שבהן ירדו המחירים היה כשליש מערי המדד (כ–10 ערים).

היוזמה של חוק מע"מ 0% איימה להפנות את הביקושים לכיוון של דירות חדשות מקבלנים - והדבר הדאיג בעיקר בעלי דירות שאינן חדשות, אשר ביקשו למכור את דירתם. ניתן לראות שוב השפעה חדשה, מיידית ומהירה של תוכנית מע"מ 0% החל במארס 2014 - ובאותה מהירות, ההשפעה של התוכנית נמוגה בספטמבר האחרון.

לכן, כשהמדד לא מראה ירידות מחירים, ניתן להסיק שירידות גם אינן צפויות באופק. גם בשמונה הערים שבהן נרשמו ירידות מחיר בינואר, הירידות היו קלות עד אפסיות. בנהריה ירדו המחירים בינואר ב–1.9% בלבד — וזהו שיעור הירידה הגבוה ביותר במדד. דירות 2 חדרים בנהריה הוצעו למכירה במחיר ממוצע של 514 אלף שקל, דירות 3 חדרים - ב–729 אלף שקל, דירות 4 חדרים — ב–1.028 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים - ב–1.262 מיליון שקל.

אחרי נהריה מדורגת במדד בת ים, עם ירידות מחירים בשיעור ממוצע של 1.5%. דירות 2 חדרים בבת ים הוצעו למכירה בחודש שעבר תמורת 816.5 אלף שקל בממוצע, דירות 3 חדרים תמורת 1.157 מיליון שקל, דירות 4 חדרים - 1.632 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים - 2 מיליון שקל.

בכרמיאל נרשמה ירידת מחירים ממוצעת של 1.3%. מחירן של דירות 2 חדרים בעיר הגיע בממוצע ל–489.5 אלף שקל, דירות 3 חדרים - 694.2 מיליון שקל, דירות 4 חדרים - 979 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים - 1.2 מיליון שקל. בשאר הערים נרשמו ירידות מחיר שוליות ביותר: בנס ציונה, בפתח תקוה, באשדוד, בקרית ביאליק ובאשדוד ירדו המחירים ב–0%–0.1% בלבד.