בעל הבית מתנגד להחלפת שוכר? כך תפתרו את הבעיה

האינטרס של המשכיר הוא "ראש שקט" לכל אורך תקופת השכירות, ללא החלפת שוכרים ■ מנגד, האינטרס של השוכר הוא לשמור על גמישות מירבית

יוסף ויור
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
יוסף ויור

כמעט כל שוכר דירה מתחבט בשלב כלשהו במהלך תקופת השכירות בשאלה מה יקרה אם יודיע למשכיר כי הוא מעוניין, מסיבות כאלה ואחרות, לעזוב את הדירה ולהכניס דייר אחר במקומו. השאלה העיקרית שנשאלת במקרה כזה היא האם יוכל לעשות זאת, או שהוא תלוי ברצון הטוב של המשכיר בלבד?

חוק השכירות והשאילה הוא חוזה המסגרת בין משכיר נכס לבין שוכר. התייחסות לאפשרות של החלפת שוכר קיימת בדך כלל בחוזי השכירות, ולרוב התנאי בחוזה די דומה להוראות החוק, שקובע כי חובה לקבל את הסכמת המשכיר להחלפת שוכר. ואולם החוק גם קובע כי אם המשכיר מסרב להחלפה "מטעמים בלתי סבירים" או דורש כתנאי להחלפה "תנאים בלתי סבירים", הרי שהשוכר רשאי לבצע את ההחלפה גם ללא הסכמת המשכיר. סביר גם להניח כי במקרה קיצוני כזה, שבו שני הצדדים לא מסכימים על זהות השוכר המחליף והשוכר הנוכחי מתעקש לעזוב, תגיע המחלוקת בסופו של יום לבית המשפט, שיכריע אם מדובר בסירוב לא סביר של המשכיר.

האינטרס של המשכיר הוא "ראש שקט" לכל אורך תקופת השכירות, ללא החלפת שוכרים - ולכן הוא ידאג להכניס סעיף ברור, שמגביל את חופש הפעולה של השוכר בהחלפת שכירות. מנגד, האינטרס של השוכר הוא לשמור על גמישות מירבית, בייחוד לאור המציאות שבה שותפים שוכרים יחד דירה ומכורח המציאות השותפות ביניהם מתפרקת, בין אם מסיבות חיוביות ובין אם בגלל סכסוך ביניהם.

צילום: גטי אימג`ס

בית המשפט מגלה גמישות ביחס לחוזי שכירות במקרקעין

קיימות שלוש אפשרויות עיקריות של התייחסות חוזית לנושא החלפת השוכר: באפשרות הראשונה, השוכר רשאי להעביר את השכירות ללא הסכמת המשכיר, רק במקרה שהחוזה מתיר העברה כזו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

באפשרות השנייה, אם אין בחוזה התייחסות לעניין, יש לקבל את הסכמת המשכיר להחלפה. ואולם אם תנאי הסירוב של המשכיר אינם סבירים, השוכר רשאי על פי רוב להודיע על החלפתו בשוכר אחר. בכל מקרה, העברת השכירות לשוכר אחר לא תחרוג מהתקופה של החוזה המקורי.

בנוגע לאפשרות האחרונה יש לציין כי לא מומלץ לשוכר לבצע מהלך של החלפה ללא הסכמת המשכיר ללא ייעוץ משפטי מוקדם, מכיוון שקיימת אפשרות ששני הצדדים יגיעו לבסוף לבית משפט - ולא כדאי לשוכר להסתכן בכך שבית המשפט יקבע שהסירוב הוא כדין וכי הוא הפר את הסכם השכירות. הפנייה לבית המשפט עלולה לגרום לשוכר עיכוב בהעברת הדירה, ובכל מקרה, בית המשפט רשאי להתנות את ביצוע העסקה "בתנאים שייראו לו", כולל פיצויים למשכיר. ולבסוף, האפשרות השלישית של התייחסות חוזית לנושא: אם החוזה אוסר על העברת שכירות, חובה לפנות לבית המשפט.

יש לציין כי כל שוכר רשאי לפנות לבית המשפט, שבסמכותו לקבוע אם ניתן להעביר את השכירות לאחרים בתנאים שייראו נכונים לבית המשפט. כך, במקרה של שכירות דירה רשאי בית המשפט אף להתיר את העברת השכירות, גם אם הדבר נאסר במפורש בהסכם בין הצדדים.

השוני בין "גמישות" בתי המשפט בהתייחסות לחוזי שכירות במקרקעין לבין חוזי שכירות אחרים, נובע מהעובדה שחוזי שכירות במקרקעין הם בדרך כלל חוזים ארוכי טווח, של שנה או כמה שנים, ומדובר בסכומי שכירות לא מבוטלים. לכן, אין זה צודק לאפשר תוצאה שתחייב שוכר לשלם שנים רבות דמי שכירות גבוהים לנכס ריק, רק בגלל שהמשכיר לא מסכים להחלפת דייר, וייתכן כי לא ייגרם למשכיר נזק כתוצאה מהחלפת השוכר.

הכותב הוא מומחה בעסקות נדל"ן ושותף במשרד ויור ליברובסקי

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker