דירות היוקרה החדשות של ניו יורק: קטנות יותר וגם מפנקות יותר

בשנים האחרונות מצאו יזמי הנדל"ן את הנוסחה המושלמת לבנייני דירות להשכרה בניו יורק: הדירות קטנות יותר - אך הבניינים מלאים בשירותים ובמתקנים משותפים, שמפצים על כך ומעלים את המחיר

מישל היגינס, ניו יורק טיימס

חברות שבונות בנייני דירות להשכרה בניו יורק, מצאו בשנים האחרונות את הנוסחה המושלמת: להשאיר את הדירות קטנות - וללכת על גדול בכל מה שקשור לשירותים. כעת, עם הזינוק במספר הדירות שמוצעות להשכרה, כמה מהחברות מרחיקות לכת - מצמצמות את הדירות ומוסיפות עוד ועוד פינוקים.

יותר מ–13 אלף דירות חדשות להשכרה צפויות להיות מוצעות במנהטן, בברוקלין ובקווינס השנה, לפי סיטי הביטאטס, אחת מחברות התיווך הגדולות בעיר. במנהטן, 4,900 הדירות המתוכננות ב–34 פרויקטים חדשים יהוו עלייה של 25% לעומת השיא שנרשם ב–2009, אז הוצעו להשכרה 3,918 דירות.

בברוקלין יוצעו להשכרה אף יותר יחידות דיור - כ–6,500 דירות חדשות ב–134 בניינים ב–2015 - יותר מפי שניים מאשר בשנה שעברה, בה הוצעו 2,981 דירות ב–36 בניינים. חוץ מזה, אי־אפשר לשכוח את קווינס, עם 1,800 דירות חדשות לפחות שצפויות להיות מוצעות ב–18 בניינים.

רבים מהפרויקטים הגדולים החדשים יהיו מצוידים במתקנים משותפים, כמו אולמות באולינג, מגרשי כדורסל וגינות כלבים. חלק מהקבלנים מקווים שתשומת הלב שמוקדשת למתקנים בשטחים המשותפים תעזור להסיח את הדעת מהטרנד שסוחף את שוק הדירות להשכרה - "הדירות המתכווצות".

הדמיה של בניין המגורים ברחוב 42 מערב 605 במנהטן, שיכלול 1,174 דירותצילום: moinian.com

בניית דירות סטודיו קטנות אפילו ב–4.5 מ"ר מהממוצע בשכונה מאפשרת ליזמים לשמור על שכר דירה תחרותי תוך ניסיון להשיג רווח, בשעה שמחירי הקרקעות עולים. הגידול בהיצע הדירות מגיע בתקופה שבה דמי השכירות שוברים שיאים חדשים. דמי השכירות החודשיים במנהטן הגיעו לשיא של 3,438 דולר ב–2014, לפי נתוני סיטי הביטאטס. דמי השכירות בברוקלין האופנתית מדביקים את הקצב במהירות, ולעתים אף עוקפים את מנהטן. למרות השיאים האלה, השכירות עדיין צפויה להישאר יציבה השנה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"אני מכנה זאת 'מישור גבוה'", אומר ג'ונתן מילר, נשיא חברת השמאות מילר סמואל. שוק דירות היוקרה להשכרה ימשיך לעלות, לדבריו, משום שאף שדמי שכירות גבוהים הם בדרך כלל תמריץ לקנות, המעבר לבעלות על בית הוא כיום מורכב מדי, בגלל הסטנדרטים המחמירים על ההלוואות, המקדמות הגבוהות ומחסור כללי בדירות להשכרה בחלק התחתון של השוק. עם דמי שכירות גבוהים כל כך, הניו יורקרים מצפים שירשימו אותם. "אי־אפשר לבנות סתם בניין משעמם", אומר גארי מאלין, נשיא סיטי הביטאטס. "השוכרים רוצים להיכנס ולראות את הדברים העדכניים, הטובים והמשובחים ביותר". גימורים מקצועיים, מכשירי חשמל יוקרתיים, שירותים בהתאמה אישית ומתקנים טובים נהפכו לסטנדרט בבניינים של דירות יוקרה להשכרה, לדבריו. "אי־אפשר לדרוש את המחיר שאתה רוצה, אם אתה לא בונה בהתאם למחיר הזה".

כדי לעמוד בתחרות ולהצדיק את דמי השכירות הגבוהים, בעלי דירות ויזמים נעשו יצירתיים. בין בנייני הדירות השאפתניים ביותר שייפתחו במנהטן ב–2015 נמצא פיין 70 - המטה הקודם של חברת הביטוח AIG, שהומר לבניין מגורים. המגדל, המעוצב בסגנון ארט דקו, יאכלס 612 דירות להשכרה מעל למלון דירות חדש בשם Q&A, והדירות יתחילו להיות מושכרות באביב.

בנוסף לרשימה ארוכה של מתקנים, שכוללת אולם קולנוע וחדר כושר בן שתי קומות עם אולם באולינג קטן, יהיו בשלוש הקומות העליונות של המגדל בן 66 הקומות טרקלין ומסעדה, שבה ניתן יהיה לסעוד מול הנוף של מנהטן. השטח יהיה פתוח לציבור הרחב, אך רק לדיירי הבניין יישמרו שולחנות. כל האחרים יושבו על בסיס "כל הקודם זוכה". בלובי של הבניין יהיו בית קפה ומספרה. מחירי הדירות עדיין לא פורסמו, אך הם צפויים להיות דומים לאלה של הבניין שעיצב פרנק גרי ברחוב ספרוס 8 — שם דמי השכירות לדירת הסטודיו הזולה ביותר שהוצעה באתר הבניין היו 2,760 דולר בחודש.

גם בניין הדירות להשכרה הגדול ביותר שייפתח השנה במנהטן יכלול הרבה פינוקים. הבניין, שנמצא ברחוב 42 מערב 605, יכלול 1,174 דירות שיוצעו החל מהאביב הקרוב, בהן 235 דירות שנחשבות לדיור בר־השגה. כדי למשוך דיירים לאזור הסמוך להדסון, יכלול הבניין לובי ענק, טרקלינים, מסעדה, מתחם כושר על שטח של 6,500 מ"ר עם בריכת שחייה חיצונית ובריכה מקורה, וגם בריכת השתקפות באורך 21 מטרים. דמי השכירות תומחרו ב"רמות פרימיום יחסית לשכונה", לדברי היזמים.

"המטרה היא ללכוד את
 תשומת הלב של אנשים"

גם בברוקלין ובקווינס המגמה דומה, ובניינים גבוהים ממשיכים לחדור אליהן. "אנחנו מעודדים את לקוחותינו להציע מוצר משובח וחבילות עם מתקנים שימושיים, שלעתים המטרה שלהם היא ללכוד את תשומת הלב של אנשים", אומר דיוויד מונדרל השלישי, מייסד אתר aptsandlofts.

זה הרעיון שמאחורי הבריכה החיצונית בקליק (QLIC) - בניין עם 421 דירות בלונג איילנד סיטי, קווינס, שנבנה על ידי וורלד ווייד גרופ בשיתוף עם רבינה פרופרטיס וקמביס אינטרנשונל גרופ. מהבריכה בקומה העשירית אפשר לראות את נופי קו הרקיע של מנהטן, אומר מונדרל, שיטפל בהשכרת דירות בבניין החל ממארס. לפי אתר האינטרנט של הבניין, הבריכה ממחישה את "אפקט הכיף", שהוא חלק 
מהדנ"א שלו. בין המתקנים שמתפרשים על שטח של 2,600 מ"ר ישנו גן מעוצב בקומת הגג, שכולל קולנוע חיצוני, ברביקיו ואזורי הסעדה, כמו גם טרקלין מדיה גבוה עם מושבי אצטדיון שמשקיפים על מנהטן.

היזמים מקווים כי השטח הגדול שמוקדש למתקנים משותפים יקל על השוכרים את המגורים בדירות קטנות יחסית. דירות קטנות יותר מאפשרות גם להוריד את דמי השכירות. בקליק, השטח של דירות סטודיו הוא בין 40 ל–45 מ"ר, ומחירן צפוי להתחיל ב–1,995 דולר בחודש. דמי השכירות הממוצעים לדירת סטודיו בלונג איילנד סיטי בדצמבר היו 2,338 דולר בחודש, לפי חברת התיווך MNS.

השוק לדירות קטנטנות ייבחן כשפרויקט My Micro NY ברחוב 27 מזרח 335 במנהטן יושק השנה, עם 55 דירות בשטח של 24–33 מ"ר כל אחת - פחות ממה שחוקי העזר העירוניים מתירים בדרך כלל. הבניין בן עשר הקומות נולד כתוצאה מתחרות על עיצוב של מגדל דירות מלא ביחידות קטנות שייבנה על קרקע של העירייה, במימון מחלקת שימור ופיתוח הבתים של עיריית ניו יורק ובתמיכת ראש העיר לשעבר מייקל בלומברג.

ואולם לא כל הדירות להשכרה קטנות והולכות. חלק מבנייני הדירות להשכרה במנהטן הולכים בכיוון ההפוך. בווסט אנד אווניו 393, שנמצא באפר ווסט סייד, חברת סיימון בארון דיוולופמנט משפצת בניין מלפני מלחמת העולם השנייה, שבו 113 דירות, ומאחדת אותן כך שייווצרו 47 דירות גדולות במטרה להשכירן למשפחות. הדירות, שרובן בנות שניים, שלושה וארבעה חדרי שינה, הן בגודל של 83 עד 211 מ"ר. ליזמים היתה הצלחה עם דירות בגודל משפחתי, אומרת ז'קלין אורגו, נשיאת חברת הייעוץ, ההשכרה והשיווק מרקטינג דיירקטורס, שמטפלת בפרויקט. "אנחנו חושבים שיש עוד נישה אמיתית שצריך למלא בדירות יוקרה דומות".

ולמי שלא יכול עדיין להרשות לעצמו השנה דירה באחד מהבניינים האלה - גם בשנה הבאה צפויים להיפתח בנייני דירות יוקרה להשכרה, כמו למשל בניין דמוי פירמידה במערב רחוב 57, או שני מגדלים בשדרה הראשונה המחוברים ביניהם בגשר. "אלה הבניינים שצריך לצפות להם ב–2016", אומרת ג'ודי סטאס, מנהלת פרויקטים חדשים בסיטי הביטאטס. "הם מעניינים בגלל הגודל שלהם והגיוון האדיר בעיצוב הפרויקט".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker