פרידת קק"ל מרשות מקרקעי ישראל עלולה לטלטל את שוק הקרקעות

2.5 מיליון דונם - 12% משטח המדינה - צפויים לעבור לניהולה הבלעדי של קק"ל ■ מה יקרה להטבות המיסוי הנדיבות של קק"ל, והאם היא תהווה תחרות אמיתית למינהל מקרקעי ישראל ותוריד מחירים?

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

לאחר תקופה ארוכה שבה הפרידה של קק"ל מרשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) נשמעה כאיום סרק, כמו גם השבת 2.5 מיליון דונם מהרשות לידי הקרן, נראה שבמשרדי הממשלה השונים, ובהם הבינוי, האוצר וראש הממשלה, מתחילים להבין שהתרחיש עתיד להתממש. נכון להיום, ואם לא תתקבל הודעה אחרת, הסכם האמנה ההיסטורי שנחתם בין קק"ל למשרד האוצר ב-1961 יפוג ב-26 ביולי - אז צפוי שוק הקרקעות להיכנס לסחרור.

התומכים בשבירת מה שמכונה "מונופול המינהל" עשויים לראות מהלך זה בחיוב, שכן המשמעות היא כי לצד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) יפעל גוף נוסף, המחזיק בכ–12% משטח המדינה, ושאחד מעיסוקיו המרכזיים יהיה הקצאת קרקע לשימושים של מגורים, מסחר ותעשייה. ואולם לאחר 55 שנה של ניהול משותף, דומה שגם לבכירים ביותר בממשלה ובענף התכנון והבנייה קשה לדמיין מצב שבו קרקעות קק"ל לא ינוהלו בידי המדינה. איך אמור שוק שכזה להיראות, אילו בעיות יתעוררו והאם תהיה לכך השפעה על מחירי הדירות? לפניכם ניסיון להשיב לפחות על חלק מהשאלות.

מי ינהל וישווק 
את הקרקעות?

לדברי גורמים בקרן, זה שנתיים מתבצעת עבודה מואצת במטרה להשלים את ההפרדה בין רמ"י לקרן. כך, גובש מבנה ארגוני חדש לקרן, שעיקרו צוות מטה מצומצם של אנשי הארגון תוך הסתמכות נרחבת על מיקור חוץ, בעיקר בתחום התכנון, ניסוח החוזים והמכרזים והשירות. בקק"ל אומרים כי כבר כיום עוסקת חברת הבת של הקרן, "הימנותא", במשימות מסוג זה, הנוגעות לשטחים של עשרות אלפי דונמים.

פרויקט של קק"ל בנגב. ההטבות יישארו כנראה בעיקר בפריפריהצילום: אליהו הרשקוביץ

ובכל זאת, אין דינם של עשרות אלפי דונמים כדין 2.5 מיליון דונם של קרקע, ועולה החשש כי בטווח הקצר, יסבול שוק הקרקעות מרמה כזו או אחרת של כאוס. גם אם תסתמך החברה בעיקר על מיקור חוץ, הרי שיהיה עליה להקים מנגנוני ענק של פיקוח ובקרה על מנת לוודא שהעבודה מתבצעת כסדרה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

האם תוכל קק"ל לגבור על חסמים?

עבודת התכנון וקידום התוכניות במדינה שופעת ביורוקרטיה וחסמים כמו ישראל דורשת קשרים ענפים והתנהלות מול עשרות גופים במקביל, ובהם רשויות מקומיות, משרדי ממשלה וגופי תשתית כמו מעצ ותאגידי מים וביוב. כשהמדינה נתקלת בחסם בדמות דרישה תכנונית להקמת מחלף במאות מיליוני שקלים, היא יכולה להחליט שהנושא חשוב דיו כדי להשקיע בו את ההון הרב הנדרש. ואולם עבור קק"ל, על אף ההון הנזיל המכובד שלה, יהיה זה בלתי־אפשרי לקבל החלטות שכאלה, והיא תיאלץ להגיע להבנות מול המדינה בנושא.

בנוסף על כך, רשויות מקומיות רחוקות מלהתלהב מקידום פרויקטים למגורים, ופעמים רבות מציבות מכשולים בפני פרויקטים שכאלה. גם כאן, למדינה יש אפשרות להפעיל השפעה רבה על ראש הרשות, למשל באמצעות קדם מימון לבתי ספר ומוסדות ציבור - מה שקק"ל לא יכולה להציע. החשש הוא שעקב כך, עלול הפיתוח בקרקעות קק"ל להתבצע בקצב אטי יותר - ודאי בשנים הראשונות להתנהלותה העצמאית.

האם תבקש קק"ל למקסם את הרווחים מקרקעותיה?

ההנחה היא שמדיניות קק"ל תמשיך לחפוף פחות או יותר את המדיניות שתקבע המדינה בקרקעותיה. כך גם משתמע מהחלטת ההסתדרות הציונית העולמית, שאישררה את החלטת דירקטוריון קק"ל להשיב לידיו את ניהול הקרקעות, בכפוף לכך שלא יחול שינוי במדיניות הקרקעות של הקרן.

המשמעות היא שגם לאחר ההיפרדות, ייתכן שהקרן תיזום בעצמה מכרזי "מחיר למטרה", "מחיר למשתכן", מכרזי דיור להשכרה לטווח ארוך, מתחמי מעונות סטודנטים או דיור מוגן, וכן תמשיך להעניק הנחות במקרקעין לפי אזורי עדיפות לאומית, כפי שנוהגת המדינה כיום במקרקעיה.

השאלה היא בעיקר של מינון. שכן, אם בשנים האחרונות הפסידה קק"ל מדי שנה כחצי מיליארד שקל בשל הנחות שהעניקה על קרקעותיה, ייתכן שעם ההיפרדות תחליט הנהלתה על צמצום היקפי ההטבות, או לפחות תתנה את המשך ההטבות שיוענקו לציבור במדיניות מיסוי מיטיבה מצד המדינה למיזמיה.

כמו כן, קק"ל לא צפויה ליישר קו עם כל הטבה במקרקעין שתנקוט המדינה. ככלל, קק"ל נוטה פחות להעניק הטבות על קרקעות באזור המרכז, ומעדיפה למקד אותן באזורי הפריפריה. כך למשל, צעדים להעברת בעלויות בקרקעות בתים פרטיים במחיר מופחת שיזמה רשות מקרקעי ישראל זכו להתנגדות חריפה מצדה.

כיצד תמוסה קק"ל?

שאלת מיליון הדולר, ואולי הרבה יותר מכך. בעיקרון, הדבר נמצא בידיהם של משרדי האוצר, המשפטים וראש הממשלה, שרק בימים האחרונים התחילו להפנים כי קק"ל מתכוונת במלוא הרצינות להיפרד מרמ"י. לעת עתה נראה כי הדיונים בנושא מצויים בראשיתם, ובהתאם לכך טרם הוחלט איזה מדיניות לנקוט בנושא.

עד היום נהנתה קק"ל מהטבות מס שהיו שמורות לרמ"י. כך למשל, בעת אישור תוכניות על אדמותיה, שילמה חלף היטל השבחה בסך 12% ממחיר הקרקע לרשות המקומית, ולא היטל השבחה בסך 50% מעליית הערך כפי שמשלם יזם פרטי. לשאלה אם מדיניות זו תישאר על כנה או תשתנה השלכות בהיקף של מאות מיליוני שקלים על קק"ל. כך גם לגבי שאלת מיסוי רווחיה של קק"ל ממכירת קרקעותיה. עד היום קיבלה קק"ל הכנסות אלה במלואן, וככל שתחליט המדינה כי יש להתחיל להתייחס לארגון כאל גוף פרטי — הרי שגם כאן מדובר במיסוי בסכומי עתק. עלויות אלו עלולות להתגלגל לציבור בדמות ביטול ההטבות במקרקעין.

אף שטרם גובשה המדיניות בנושא, כבר כעת ניתן להניח שגם אם תנאי המיסוי של קק"ל לא יישארו נוחים כפי שהם כיום, ודאי מדובר יהיה בתנאי מיסוי משופרים לאין ערוך לעומת יזם פרטי, שכן בכל זאת מדובר עדיין בגוף עם יעדים ציבוריים.

איך תשפיע התחרות בין רמ"י לקק"ל?

חוקי הכלכלה הטהורה מלמדים אותנו שבמקום שבו יש תחרות יש ירידות מחיר, התייעלות של הארגון ושיפור ברמת השירות. האם כך יקרה כתוצאה המתפצלות קק"ל והפיכתה ל"מתחרה" ברמ"י? ייתכן, אבל ממש לא בטוח.

מצד אחד, ייתכן כי הקמת הגוף המתחרה תפעל פעולה מסוימת, ולו על האגו של אנשי רמ"י שירצו להוכיח שאת מה שהם כבר שכחו, בקק"ל עוד לא למדו. בוודאי גם בקק"ל יעשו מאמץ להראות שמדובר בארגון יעיל. ואולם בשוק עם ביקוש קשיח והיצע מוגבל, כמו שוק הקרקעות הישראלי, ספק אם אכן כך יקרה, כששני הצדדים מודעים לכך שבעיקר באזורי הביקוש, לקרקע שלהם יהיה ביקוש בכל מקרה.

לצד זאת, ייתכנו תופעות שליליות כמו עיגולי פינות והורדת רמת עבודות הפיתוח בקרקע, כדי למסור אותה במהירות האפשרית ליזמים.

מה משמעות ההיפרדות מבחינת החוכרים של קק"ל?

יש להפריד בין שני סוגי חוכרים - עירוניים וחקלאים. לגבי העירוניים, הצפי הוא כי קק"ל תיישם את ההסכם שגיבשה ב-2009 עם המדינה בעקבות הרפורמה במקרקעי ישראל. על פי אותו הסכם, בכל מקום שבו יש חוכרים עירוניים על מקרקעי קק"ל, שזכאים להעברת בעלות של הקרקע על שמם - בעיקר חוכרים המתגוררים בבנייה רוויה - תמסור קק"ל את הקרקע למדינה כדי שזו תעביר את הבעלות לחוכרים, ותפוצה על ידי המדינה בשטח בהיקף דומה - ככל הנראה בנגב או בגליל, כשהעיקרון המנחה הוא "דונם תמורת דונם".

מנגד, סוגיית החוכרים החקלאיים, כלומר חוכרי קרקע חקלאית בקיבוצים והמושבים, מורכבת יותר. זאת מאחר שההתנהלות מול אותם חוכרים אינטנסיבית יותר, וכן מאחר שבמקרים רבים, "משבצות" היישובים החקלאיים, שגודלן אלפי דונמים, מהוות ערבובייה של קרקעות קק"ל ומדינה. גם במקרים אלה, ייתכן שייקבע מנגנון של חילופי שטחים, כדי למנוע מצבים של בעלויות מעורבות.

האם קק"ל תגביל 
את הגישה לקרקעותיה ליהודים בלבד?

חד־משמעית לא. לאור בג"ץ קעדאן, קשה לראות מצב חוקי או נורמטיבי שבו לא תתאפשר לבני מיעוטים גישה לקרקעות קק"ל, ובכל מקרה, להנהלת הקרן אין כוונה שמצב שכזה ייווצר.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker