איך המדינה מפסידה את המכנסיים בדיור להשכרה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איך המדינה מפסידה את המכנסיים בדיור להשכרה

60 משפחות ברעננה יקבלו דירה מושכרת בהנחה של 16 מ' ש' - למדינה זה עלה בהפסד של 290 מ' ש'

71תגובות

בחגיגיות רבה הכריז משרד האוצר לפני כשנה על הקמתה של חברת דירה להשכיר - חברה ממשלתית שעיסוקה בעידוד הדיור להשכרה במדינת ישראל. דירה להשכיר רק החלה בפעילותה, אבל כבר ברור שבניגוד גמור לסצינת הסיום של סיפורה הקלאסי של לאה גולדברג, לא כל השכנים יהיו טובים בעיני הציבור הרחב. זאת מאחר שחישוב פיננסי פשוט יגלה שהציבור הרחב הוא זה שמממן את השכנים ב"מגדל בן חמש קומות", אבל עושה זאת במחיר שבו ניתן היה כנראה לבנות מספר כפול או משולש של מגדלים כאלה.

בשנתיים האחרונות, עוד טרם הקמתה של "דירה להשכיר" בידי שר האוצר המפוטר, יאיר לפיד, בוצעו שלושה מכרזים של המדינה למכירת קרקע המיועדת לבנייה להשכרה בלבד - ברעננה, הרצליה ורמת השרון. מכרז רביעי נערך לפני שבוע בחיפה.

המכרז בחיפה היה שונה משלושת קודמיו, כנראה בשל הסקת מסקנות ראשונית של המדינה מכך שהמכרזים הקודמים היו בעייתיים מאוד - הם הצליחו, אבל עלותם הפיננסית היתה כל כך גבוהה שלא בטוח שאפשר לכנות זאת הצלחה. הצורך להסיק מסקנות כאלו נראה מתבקש, לאור הניתוח של שלושת המכרזים הקודמים. לשם הנוחות, נתמקד בניתוח של המכרז הראשון, המכרז ברעננה.

המכרז ברעננה היה על בנייתן של 238 דירות, שכולן להשכרה לטווח של עד 20 שנה (חוזי השכירות הם לתקופה של שלוש שנים לפחות). 60 דירות (25%) הן של דיור בר השגה - הקבלן הזוכה התחייב להשכיר אותן בשכר דירה מסובסד הנמוך ב–20% ממחיר השוק. הדירות הן דירות של ארבעה חדרים, בשטח של כ–95 מ"ר. לפי הקריטריונים שקבעה הממשלה, הפרויקט כולו מוצע למשפחות ממעמד הביניים - כדי לקבל דירה בשכר דירה מסובסד, הכנסת המשפחה צריכה למקם אותה באחד משבעת העשירונים התחתונים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הקבלן הזוכה במכרז היה חברת רובינשטיין, שהציעה בעבור הקרקע 21 מיליון שקל. גורמים בענף הנדל"ן מעריכים שלו הקרקע היתה נמכרת לבנייה למגורים, ולא להשכרה, ניתן היה לקבל עבור אותה קרקע סכום של כ–230 מיליון שקל. על ערך הקרקע בלבד, כלומר, המדינה הפסידה במכרז כ–210 מיליון שקל. אלא שזהו רק החלק הראשון של ההפסד.

מס הרכישה ששילם הקבלן הזוכה, ונגזר מערך הקרקע, היה כ–1.5 מיליון שקל בלבד. לו הקרקע היתה נמכרת במחיר מלא, המדינה היתה מקבלת מהקבלן הזוכה מס רכישה של 12 מיליון שקל.

מאחר שהדירות מיועדות להשכרה, המדינה לא קיבלה תקבולי מע"מ בגין הדירות. אם הדירות היו נמכרות, ההערכה היא שמדובר בדירות בערך שוק של כ–540 מיליון שקל, והמדינה היתה מקבלת מהמשפחות הרוכשות כ–82 מיליון שקל במע"מ. במקום זאת, המדינה קיבלה מהקבלן מע"מ בגין רכישת הקרקע והוצאות בנייה שונות, בסכום שמוערך בכ–31 מיליון שקלים. אם הדירות היו נמכרות, ולא מושכרות, רוכשי הדירות היו גם משלמים מס רכישה בעצמם. ההערכה היא שהמדינה היתה יכולה לקבל כך מס רכישה של כ–20 מיליון שקל.

הסיכום ילמד, כי אם המדינה היתה מוכרת את הקרקע לבנייה למגורים, היא היתה מקבלת לידיה הכנסות של כ–344 מיליון שקל. במקום זאת, היא קיבלה הכנסות של 53 מיליון שקל בלבד. ההפסד המצטבר למדינה, לפיכך, הוא כ–290 מיליון שקל.

מחיר ראוי לעידוד שוק ההשכרה?

חובבי הכלכלה החברתית בוודאי יאמרו שזה בסדר גמור שהמדינה הפסידה 290 מיליון שקל עבור עידוד הדיור להשכרה, וכי אין זה מתפקידה של המדינה להרוויח על נדל"ן. זהו טיעון משובב נפש, אבל הוא אינו עומד במבחן הפשוט - מה קיבלה המדינה בתמורה ל–290 מיליון שקל שהפסידה? התמורה, נזכיר, היא סבסוד שכר דירה בשיעור של 20% ל–60 משפחות. שכר דירה מקובל ברעננה לדירות מהסוג הנבנה בפרויקט הוא כ–5,500 שקל בחודש.

תומר אפלבאום

הנחה של 20% משמעה סבסוד של כ–1,100 שקל בחודש. אם נכפיל את הסכום החודשי המסובסד ב–20 שנות השכרה, ואז נכפיל את התוצאה ב–60 דירות, נגלה שסך ההנחה שמתקבלת הוא כ–16 מיליון שקל. בקיצור, המדינה הפסידה 290 מיליון שקל, כדי לסדר הנחה (בערכים שוטפים) של 16 מיליון שקל ל–60 משפחות. מי שזה נשמע לו כמו כלכלה חברתית הוגנת, מוזמן לקום.

למעשה, גם אם נמשיך בטיעון החברתי, האבסורד יישאר בעינו. באותו סכום, 290 מיליון שקל, יכולה המדינה לקנות ברעננה 150 דירות דומות - לקנות, לא לשכור - ולצרפן למלאי הדיור הציבורי לתמיד. באותו סכום (ושוב, בערכים שוטפים), יכולה המדינה לממן צ'ק של 5,000 שקל בחודש למשך 20 שנה לכל 238 הדירות בפרויקט. כלומר, בהוצאה של 290 מיליון שקל המדינה יכולה היתה לממן השכרה חינם, לא השכרה מסובסדת, לכל הדיירים. מי שזה נשמע לו כמו כלכלה חברתית הוגנת, מוזמן לקום שוב.

חובבי הכלכלה החברתית אולי יטענו עוד שחישוב ההפסד אינו רלוונטי, ושאיש אינו מחשב כמה מפסידה המדינה על קרקעות שהיא מקצה לבניית בתי ספר או פארקים. רק שגם הטיעון משובב הנפש הזה לא תופס, משתי סיבות עיקריות: ראשית, פארקים או בתי ספר משמשים את הציבור כולו, ולא רק 60 משפחות. שנית, אין דרך לבנות פארק או בית ספר באופן יעיל יותר, חוץ מלהקצות את הקרקע חינם - אבל יש בהחלט שימושים יעילים הרבה יותר ל–290 מיליון שקל, אם רוצים לפעול להוזלת הדיור בישראל, כפי שהראינו בפסקה הקודמת.

מחפשים מודל חדש

למעשה, המדינה אינה חולקת על החישוב הפיננסי המוצג כאן. זאת, ככל הנראה, גם הסיבה לכך שהמכרז האחרון שיצא לפני שבוע בחיפה נערך כבר בדרך שונה - הקרקע נמכרה כשמחציתה מיועדת להשכרה ומחציתה למכירה, וזאת במטרה להגדיל קצת את תקבולי המדינה ממכירת הקרקע. זאת ועוד, דירה להשכיר מנסה היום ליזום מודלים אחרים לעידוד הדיור להשכרה - ואף שאיש אינו מודה בכך, החיפוש אחר מודלים חדשים מלמד שהמדינה כנראה מרגישה שלא בנוח עם תוצאות מכרזי ההשכרה שהיו עד כה.

עם זאת, המדינה ממשיכה להתעקש על עידוד הדיור להשכרה מסיבה אחת פרוזאית: במדינת ישראל, שוק הדיור להשכרה הוא מעוות. זהו שוק שנשלט בידי אנשים פרטיים, הקונים דירות להשקעה ומשכירים אותן. העובדה שהשוק הקיים כיום הוא רק שוק של משכירים פרטיים גורמת לשתי בעיות עיקריות: האחת, השוק מנוהל רע מאוד, כולל תופעות מכוערות של השכרת דירות במצב לא ראוי, ולתקופות זמן קצרות (עד שנה) בלבד. משפחות, לכן, מתקשות כיום למצוא בשוק ההשכרה מענה לצורך שלהן בדירה טובה לטווח ארוך, והתוצאה היא לחץ מתמיד על רכישת דירות במקום שכירתן.

הבעיה השנייה היא שבעלי הדירות הפרטיים מתייחסים לדירות להשקעה כאל נכס רגשי, כמעין ביטחון לפנסיה או כירושה לילדים, ולכן הם מוכנים להסתפק בתשואות נמוכות. התשואות על השכרה כיום בישראל הן כ–3% - הרבה מתחת ל–7% שדורשות חברות בנייה עבור נדל"ן מניב. זאת הסיבה שבישראל לא קיים שוק שכירות מוסדי - שוק של בניינים ואפילו שכונות שלמות המיועדים כולם לשכירות, ומנוהלים בידי חברות המתמחות בכך. בעולם, השכירות המוסדית תופסת נתח ענק משוק המגורים, ומספקת פתרון למשפחות שלא יכולות להרשות לעצמן לרכוש דירה. בישראל, השוק הזה כלל אינו קיים.

הוויתור על 290 מיליון שקל בעבור סובסידיה של 16 מיליון שקל ל–60 משפחות, אינו החשבון שהמדינה עושה. המדינה מסתכלת דווקא על 178 הדירות הנוספות בפרויקט, אלו שמושכרות במחירי שוק רגילים אבל יזכו לקבל שכירות לתקופות ממושכות (3–20 שנה), וזאת בבניין להשכרה שמנהלת אותו חברה קבלנית המתמחה בכך, והמחויבת לדאוג שמצב הדירות יישאר סביר לאורך כל התקופה.

המדינה מקווה שבכך היא יוצרת את התשתית לשוק שכירות מוסדי בישראל - חברות קבלניות מפתחות התמחות בכך, וגם המשקיעים המוסדיים בשוק ההון החלו להקים חטיבות שיבחנו השקעה בפרויקטים הללו. כמו יש מאין, קיומם של ארבעה פרויקטים להשכרה (בינתיים), ואולי כמה עשרות כאלה בעתיד, עשוי ליצור את התשתית כדי להשיג את מה שהמדינה רוצה כל כך - שוק שכירות מוסדי לטווח ארוך בישראל.

זאת שאיפה ראויה, ואכן שווה להפסיד 290 מיליון שקל כדי להשיג אותה - כי בכך, 290 מיליון השקלים לא ישרתו רק 60 משפחות, אלא את הציבור כולו. אלא שקיימים ספקות גדולים בשאלה אם המדינה אכן נמצאת בדרכה לפיתוח של שוק שכירות מוסדי כזה. למעשה, הקבלנים צוחקים מהרעיון, וטוענים שהשוק הזה יתקיים רק אם המדינה תמשיך ותפסיד סכומי עתק על כל פרויקט של דיור להשכרה.

הפער שבין תשואת השכירות המקובלת כיום בישראל, 3%, לבין התשואה המינימלית שקבלנים דורשים כדי להיכנס לפעילות, 6%–7%, ימשיך להעיב על אפשרות קיומו של שוק שכירות מוסדי בישראל. אם המדינה תמשיך להתנדב לגשר על 4% התשואה החסרים, מה טוב. ואם לא, אז לא יבנו פרויקטים לשכירות. האפשרות שקבלן יבנה פרויקט כזה מרצונו החופשי, בלי סבסוד מסיבי של המדינה, היא קלושה.

עידוד הבנייה להשכרה, לפיכך, ידרוש ככל הנראה מהמדינה להמשיך ולהשקיע סכומים עצומים, שככל הנראה יסייעו רק למספר מועט של משפחות - רובן ממעמד הביניים, שזכאותן נבחנת על סמך קריטריונים פרוצים למניפולציות. התבונה במדיניות כזו נראית מוטלת בספק. תחת זאת, אפשר היה לשקול לשפר את שוק השכירות הפרטי הקיים ממילא - לחייב השכרת דירות לטווח של שלוש שנים לפחות (כפי שכבר מוצע לעשות), או לבטל את הפטור ממס על הכנסות מהשכרת דירות, ולהשאיר את הפטור רק למי שמתחייב להשכיר דירתו לטווח הארוך.

למעשה, אחד הפתרונות לשוק ההשכרות הוא לייקר את ההשכרה בישראל, באמצעות דחיקתם של המשקיעים הפרטיים מהשוק - מיסוי ההכנסות שלהם מהון, וגם מיסוי ההכנסות משכר דירה - כך שהתשואה העולה תאפשר לחברות להיכנס לשוק ההשכרה ממניעים עסקיים.

פתרון אפשרי נוסף הוא שהמדינה תתפשר במכרזי ההשכרה שהיא עורכת, ותאפשר לקבוצות רכישה - מספר רב של רוכשים פרטיים, שמתאגדים יחדיו כדי לבנות בניין שלם להשכרה - להשתתף בהם. משקיעים פרטיים, ששיקולי תשואה כאמור מעניינים אותם פחות, יהיו מוכנים לשלם למדינה סכום גבוה יותר עבור הקרקע. הבעיה היא שכך תפסיד המדינה את הערך המוסף של חברה אחת, המנהלת את הבניין כולו לטוח הארוך.

במדינה למעשה שוברים את הראש בשאלה איך ליצור שוק שכירות מוסדי בישראל, ואיך לשכנע את הגופים המוסדיים להשקיע את כספי הפנסיה גם בשוק הזה. רק שכל זמן שהתשואה על השכרה בישראל נשארת נמוכה מכדי למשוך אליה חברות, קשה לראות את הפתרונות שהמדינה יכולה להציע בלי סבסוד עמוק, ולא כדאי, מצדה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#