תוכנית חדשה לרחוב 
אבן גבירול בתל אביב: הבניינים יוגבלו ל-9-7 קומות

בעוד עיריית תל אביב מגבשת תוכנית לחידוש הבניינים ברחוב, אושר בוועדה המקומית מסמך מדיניות שיגביל את הבנייה ברחוב עד להחלת התוכנית המיועדת

רז סמולסקי
רז סמולסקי

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה בסוף דצמבר מסמך מדיניות לרחוב אבן גבירול בעיר. לפי המסמך, גובה הבניינים יהיה שבע־תשע קומות, לא תותר כניסה לחניונים תת־קרקעיים מהרחוב ותינתן העדפה ברורה להתחדשות עירונית בדרך של הריסה ובנייה מחדש על פני חיזוק מבנים ותוספת קומות.

בנוסף למסמך המדיניות הודיעה העירייה כי היא מגבשת תוכנית לאבן גבירול וכי לפי חוק התכנון והבנייה (סעיף 78), היא רשאית להגביל היתרי בנייה בתחום התוכנית העתידית.

התוכנית לרחוב מתפרשת על פני 350 דונם, ואחראי לה האדריכל דני לזר. היא תביא לידי ביטוי את מסמך המדיניות שאישרה הוועדה ותגדיל את פוטנציאל הבינוי לאורך הרחוב ל–855 אלף מ"ר. התוכנית כוללת תוספת של 325 אלף מ"ר לבניינים הקיימים, ובנייה של עוד 190 אלף מ"ר במתחם סומייל (סמוך לרחוב ארלוזורוב) — ובסך הכל 530 אלף מ"ר.

המדיניות החדשה קובעת את גובה הבנייה המותר במקרה של התחדשות עירונית — עד תשע קומות, מהן שתי הקומות העליונות בנסיגה — כלומר קומות בשטח קטן יותר, שלא מגיעות עד לגבול הבניין. זאת, כשקומת הקרקע מיועדת למסחר. בנייה כזאת תתאפשר רק במקרים של בניינים שייהרסו וייבנו מחדש במסגרת תוכנית תמ"א 38 גרסה 2 (להבדיל מבניינים שמחוזקים ומעליהם נוספות עוד קומות), ורק בחלק של רחוב אבן גבירול שמצפון לכיכר רבין. בבניינים שיחוזקו לפי הגרסה הראשונה של תמ"א 38 תותר תוספת של קומה וחצי בלבד.

רחוב אבן גבירול בתל אביבצילום: עופר וקנין

האזור שמדרום לכיכר רבין נכלל בתחום "העיר הלבנה" לפי ההכרזה של אונסק"ו, ולכן המדיניות תגביל את גובה הבנייה לשבע קומות בלבד, כשהקומה השביעית תהיה חלקית.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בעניין החניה קובעת המדיניות כי בגלל העומסים ברחוב אבן גבירול לא תותר כניסה לחניות תת־קרקעיות מהרחוב עצמו — אלא רק מרחובות צדדיים. לכן, חניונים תת־קרקעיים יוכלו להיות בעיקר בבניינים פינתיים. עם זאת, בעיריית תל אביב סבורים שגם בניינים לא־פינתיים יוכלו להקים חניון אם יהיה פתרון לכניסה אליו מרחוב צדדי או מקביל. בנוסף, תאפשר העירייה לחבר בין מרתפים של שני בניינים כדי לבנות חניון משותף עם כניסה אחת.

"כולם יחכו להפקדה"

הסיבה לגיבוש התוכנית (שמספרה 9027), אף שלעירייה יש מסמך מדיניות לאבן גבירול, היא שהמסמך חסר תוקף סטטוטורי, ובאחרונה דחה בית המשפט את עמדת העירייה כי יש לכפות על יזמי תמ"א 38 את מגבלות המדיניות. על פי סעיפים 77 ו–78 לחוק התכנון והבנייה רשאית ועדה מקומית שרוצה לתכנן שטח מסוים לפרסם הודעה בדבר הכנת התוכנית, ובתקופת הזמן שבין ההודעה להפקדת התוכנית רשאית הוועדה המקומית לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בנייה.

עו"ד עופר טויסטרצילום: אייל טואג

עו"ד עופר טויסטר, שמייצג חברות שעוסקות בקידום פרויקטי תמ"א 38 מול עיריית תל אביב, חושש כי סעיף 78 יקפיא את ההתחדשות העירונית באבן גבירול. "בתמ"א 38 יש הוראות מיוחדות לגבי סעיף 78, וכתוב שם שוועדה מקומית יכולה לפרסם מגבלות לפי סעיף 78 אבל זה כרוך בפרסום התנגדויות, דיון בוועדה המקומית וזכות ערר למתנגדים בוועדת הערר. לכן, הם מבקשים מהוועדה המחוזית לפרסם את התוכנית לפי סעיף 78, ואז יש ויכוח. אנחנו חושבים שזו זכות ששמורה רק לוועדה המקומית, ובעיריית תל אביב חושבים שהם יכולים לעקוף את ההתנגדויות ואת השימוע כי הוועדה המחוזית, לשיטתם, לא כפופה להוראות האלה של תמ"א 38", אומר טויסטר.

לדבריו, "כולם יחכו להפקדת התוכנית של אבן גבירול, ואנחנו לא יודעים כמה זמן זה ייקח — ובינתיים לא יאפשרו את הפתרון הכלכלי של בניין בן שתי קומות וחצי, שאלה הזכויות שצריך כדי לאפשר לפי תמ"א 38".

טויסטר מותח ביקורת גם על כך שלפי התוכנית בניית תשע קומות תתאפשר רק בפרויקטים של הריסה ובנייה, ולא במקרים של חיזוק מבנים: "תשע קומות הן לא כלכליות לפרויקט של הריסה ובנייה", הוא אומר. "יש בעיה עם החנויות בקומת הקרקע, כי הריסה של בניין אומרת לסגור את החנויות לכמה שנים, ולבעלים של חנות משגשגת עם מוניטין אין סיבה להסכים לפרויקט. לא אכפת להם אם מדובר בבניין ישן או חדש.

"בעיה שנייה היא שהדירות החדשות שבונה הקבלן ושאותן הוא מוכר הן חזיתיות לאבן גבירול, והמחיר שלהן בשוק נמוך. בנוסף, העירייה לא נותנת חניות תת־קרקעיות, שמורידות את ערך הדירות. הבעיה האחרונה היא שבאבן גבירול יש בלוקים של שלושה בניינים מחוברים, ומעשית אי אפשר להרוס רק את אחד מהשלושה, לכן, צריך להגיע להסכם עם דיירי כל שלושת הבניינים — וכך במקום 12 דיירים, צריך להגיע להסדר עם 36 דיירים. אם מדובר רק בחיזוק בניין, אפשר לפעול רק בבניין אחד ולהגיע עם הסוחרים בקומת הקרקע להסדר בתקופת הבנייה, בלי לפנות אותם".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker