העליון סירב לאשר חריגה של חמש קומות בפרויקט מגורים? אז סירב

למרות צו הפסקת עבודה שיפוטי, המשיך היזם רוני מזרחי בבניית פרויקט מגורים בשכונת סביוני כרמל בחיפה ■ גם החלטת בית המשפט לעניינים מקומיים, שלפיה יש להרוס את חריגות הבנייה - לא עצרה את אישור הפרויקט ■ כיום מזרחי מציע למכירה את 20 הדירות שנבנו בחריגה

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

פרויקט שהוקם בחיפה תוך חריגת בנייה של חמש קומות, 20 דירות ו–5,000 מ"ר, אושר באחרונה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, וזאת אף שאותה ועדה סירבה בעבר לאשר את הפרויקט - החלטה שקיבלה גיבוי מבית משפט העליון. בית משפט לעניינים מקומיים אף קבע שיש להרוס את חריגות הבנייה בפרויקט עד לפברואר השנה. בסופו של דבר, אחרי שמוסדות התכנון והמשפט אמרו את שלהם, הפרויקט הוקם בשלמותו - ומהסיפור ניתן ללמוד שיעור מעניין על ענייני התכנון והבנייה בישראל.

מדובר בבניין מגורים בשכונת סביוני כרמל שליד דניה בחיפה. ב–2009, חברת נאות מזרחי שבשליטת היזם רוני מזרחי רכשה את הקרקע, שהיתה קודם לכן בבעלות החברות אפריקה ישראל ואנגל. על אותה קרקע ניתן היה לבנות שני בנייני מגורים של 72 דירות, בגובה תשע קומות מעל לקומת עמודים, וכן שלוש קומות חניה תת־קרקעיות. נאות מזרחי, לעומת זאת, הודיעה, כי ברצונה להקים רק 52 דירות, אבל בבניין אחד - והיא קיבלה לכך היתר בנייה, במהלך 2010.

ואולם סמוך לאחר קבלת היתר הבנייה, הודיעה החברה כי היא מעוניינת לקדם תוכנית חדשה, שבה יתאפשר לה להקים את כל 72 הדירות המותרות על פי התוכנית הקיימת. לפיכך, הגישה לוועדה המקומית באוגוסט 2010 תוכנית חדשה ברוח זו, שכללה תוספת של ארבע קומות.

מזרחי עצמו, אגב, אומר כי היתה זו עיריית חיפה שפנתה אליו וביקשה ממנו שלא להקים שני מבנים, כמו שאמרה התוכנית המקורית. "אנחנו רצינו לבנות שני מגדלים, כפי שכתוב בתוכנית. אמרו לנו מהעירייה שיהיו מוכנים לאשר לנו 92 יחידות דיור, אבל אנחנו לא רצינו. משמעות הדבר היתה לפנות לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - ואני מכיר את הביורוקרטיה בישראל, ולכן לא רציתי", הוא מעיד, כפי שגם טען בבתי המשפט.

פרויקט המגורים של נאות מזרחי ברחוב מנדל זינגר בחיפהצילום: רמי שלוש

אלא שבניגוד לשאיפתו של מזרחי הנסיבות הסתבכו, וגם ההליך הזה הוביל את החברה לוועדה המחוזית - וזאת בניגוד להערכות מוקדמות בעירייה ובחברה. הוועדה המקומית הודיעה לוועדה המחוזית שהתוכנית מקובלת עליה והמליצה על אישורה. הוועדה המחוזית החליטה לקבל את המלצת הוועדה המקומית ולאשר את התוכנית להפקדה בתנאים שונים, בפברואר 2012.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואולם עוד קודם להחלטה הזו, בספטמבר 2011, התלוננו תושבים שגרים בשכנות לבניין כי החברה כבר מקימה את הקומות והדירות הנוספות על פי התוכנית החדשה, אף שזו טרם אושרה. פקחי בנייה של עיריית חיפה הגיעו למקום - ואכן נוכחו כי הבנייה כבר הגיעה לקומה התשיעית. בעקבות התלונה הוצא לנאות מזרחי צו הפסקת עבודה שיפוטי. זה לא הרתיע את החברה, שהמשיכה בעבודות הבנייה - מה שהביא להגשת כתב אישום נגדה ונגד בעליה, רוני מזרחי, על בנייה בסטייה מהיתר ועל הפרת צו שיפוטי.

ממדיה של הבנייה החורגת - תוספת של חמש קומות ו–5,000 מ"ר על המותר - גרמו להתייחסות חמורה במיוחד של בית המשפט לחברה ולבעליה, ובאוקטובר 2012 הורשעו נאות מזרחי ובעליה בבית המשפט לעניינים מקומיים בחיפה, תוך ענישה כבדה: על החברה נגזרו קנסות ואגרות שונות, בסך כולל של 2 מיליון שקל; על מזרחי הוטלו עבודות שירות של שלושה חודשים ומאסר על תנאי; וכמו כן, הוצא צו הריסה לחריגות עד לסוף פברואר 2014 - צו שיקבל תוקף, אם התוכנית לא תאושר עד אז.

במבנה החדש נותרה בעיה ממשית: תשע קומות ממנו, שהוקמו כחוק, קיבלו טופס אכלוס, ואילו חמש הקומות החורגות נותרו ריקות ועם עתיד בלתי ברור. היועץ המשפטי של עיריית חיפה, עו"ד רשף חן, אמר אז כי ועדות התכנון המקומית והמחוזית ישקלו את העניין, וכי עד שלא תשונה תוכנית בניין העיר (התב"ע) והיתר בנייה יוצא לתוכנית כדין, יעמוד צו איסור השימוש והאכלוס לבניין כולו בתוקף.

בתגובה להתנהלותו של מזרחי, ועוד לפני שנגזר דינו, החליטה הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית, ובמאי 2012 קבעה כי השיקול של מניעת עבריינות בנייה ופגיעה בשלטון החוק מטה את הכף לחובת התוכנית ומהווה שיקול מכריע לדחייתה.

"התעכבתי שנים - והפסדתי 
12 מיליון שקל מהסיפור"

מזרחי עירער על החלטת הוועדה המחוזית לבית המשפט המחוזי בחיפה - וזה, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, פסק בינואר 2013 כי ההחלטה לדחות את התוכנית משיקולי הגנה על שלטון החוק היא בלתי סבירה, ולדברי השופט רון שפירא, "נפל בהחלטה שבנדון פגם, היורד לשורשו של עניין".

הפעם היתה זו הוועדה המחוזית שעירערה על פסק הדין - לבית משפט העליון, שדן בעניין בהרכב של שלושה שופטים. ביולי 2013, בפסיקה ברורה וחדה שקיבל העליון, כתב השופט אליקים רובינשטיין על החלטת הוועדה המחוזית לדחות את תוכניתו של מזרחי: "דומה שלא זו בלבד שמדובר בהחלטה סבירה, אלא שמדובר בהחלטה הסבירה היחידה המתחייבת מנסיבות העניין. עסקינן בבנייה בלתי חוקית בהיקף של אלפי מ"ר, באופן המעורר חשש עז כי נועדה להעמיד את רשויות התכנון בפני מעשה עשוי. המשיבה המשיכה בבנייה הבלתי חוקית, גם לאחר שהוצא בעניינה צו הפסקת עבודות שיפוטי - עובדה המלמדת אף היא על עזות מצח וזלזול בוטה בחוק וברשויות האכיפה".

רובינשטיין עמד בפסיקתו על העיקרון שלפיו אין להפריד בין מסלול ענישה בסדר דין פלילי,­ שבמסגרתו ייקנס היזם, לבין מסלול תכנוני - שבמסגרתו יאושרו עבירותיו. "קבלתה של גישה זו עלולה לגרום למצב שבו עברייני בנייה ישקלו את צעדיהם לפי כדאיותן הכלכלית של חריגות הבנייה", כתב.

עוד קבע השופט רובינשטיין כי "אין כל מקום להפרדה - כביכול תכנון לחוד ועבריינות לחוד. יידעו העבריינים כי הממשל אינו שוטה שבעולם, שיורקים בפניו ובפני החוק, ויש מי שיטעה לחשוב כי גשם נדבות הוא". לפיכך, פסקו שלושת השופטים, רובינשטיין, נועם סולברג ויצחק דנציגר, כי "האינטרס בדבר ההגנה על שלטון החוק גובר על השיקולים האחרים ומטה את הכף לחובתה של המשיבה".

לאור זאת, חזר מזרחי למצב שבו יש לו פרויקט חורג, שהוועדה המחוזית מסרבת לאשרו, ושעל פי פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים, הוא צריך להרוס את החריגות עד לפברואר 2014. מה עושים? מזרחי פעל בכמה מישורים. אחד מהם היה פרסום מודעות בתשלום בעיתונות, שבהן האשים את עיריית חיפה בכל השתלשלות העניינים, ואף עקץ אותה ואת התנהלותה בכל הקשור בתכנון ובנייה. הצעד השני של מזרחי היה להמשיך לקדם את התוכנית שלו, למרות ההתנגדויות של הוועדה.

בסופו של דבר, התוכנית אושרה לפני כחודשיים, ומזרחי משווק בימים אלה את הדירות בקומות האחרונות בבניין. "הפסדתי 12 מיליון שקל מהסיפור. התעכבתי שנים, ועם אישור התוכנית התחלתי למכור את הדירות בקומות העליונות", מסכם מזרחי. "מכיוון שעם הזמן יצא לפרויקט שם לא טוב, נאלצתי למכור את הדירות במחירים נמוכים בכ-10% מהמחירים המתוכננים".

מזרחי אומר שעכשיו הוא מסתכל קדימה - אבל לא לכיוון חיפה, שם אינו מעוניין לבנות בעתיד הקרוב.

וכיצד רואים הגורמים התכנוניים והאכיפתיים את הסיפור המשונה הזה? ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "בהתאם לפסק הדין של בית המשפט, שבו הורשע היזם של הפרויקט האמור בגין עבירות בנייה, ניתנה אפשרות ליזם להגיש למוסדות התכנון תוכנית חדשה למתחם. בהתאם לחוק התכנון והבנייה, הגיש היזם באוגוסט 2014 תוכנית חדשה, שנדונה בכובד ראש בוועדה המחוזית.

"הוועדה סברה כי לאחר שהתקיימו הליכים משפטיים שהרשיעו את היזם בגין עבירות בנייה, ותוך בחינת הסיכונים הבטיחותיים בהריסת חלק מקומות הבניין האמור ותוך בחינת החלופות למתחם, במכלול השיקולים הקיימים התוכנית ראויה תכנונית והיא תופקד להתנגדויות הציבור. לאור חומרת העבירות, נקבע כי לא ניתן יהיה למכור את הדירות העליונות עד לאישור התוכנית. בסוף 2014 אושרה התוכנית האמורה בהיעדר התנגדויות".

מעיריית חיפה נמסר בתגובה כי "הוועדה המקומית ועיריית חיפה לא המליצו לוועדה המחוזית לאשר את התוכנית".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker