"תוכנית מחיר מטרה גרועה ולא תביא לירידת מחירי הדירות" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"תוכנית מחיר מטרה גרועה ולא תביא לירידת מחירי הדירות"

בניגוד לאופטימיות שמפגינים משרדי הממשלה בנוגע לתועלת של מחיר מטרה להוזלת הדירות, כלכלנים ומומחי נדל"ן רואים בתוכנית כלי לעידוד רכישת דירות, שחלקן לא באזורי ביקוש. לטענתם, הדבר לא יביא להורדות מחירים - בעיקר לא באזור המרכז

29תגובות

מבצע "מחיר מטרה" שיזם משרד הבינוי למכירת דירות זולות, יושם אתמול בפעם הראשונה - במכרזים שפורסמו ל–12 מתחמים ובהם 2,794 יחידות דיור בגבעות המזרחיות של ראש העין. כ–61% מהדירות האלה יוקצו לדיור במחירים מוזלים ב–20% ממחירי השוק בסביבה - וכך, בעוד שהדירות הרגילות יוצעו למכירה ב–11,750 שקל למ"ר, הדירות המוזלות יימכרו ב–9,400 שקל למ"ר.

"תוכנית 'מחיר מטרה' היא תוכנית גרועה. לא גרועה כמו מע"מ 0%, אבל גרועה", אומר הכלכלן הראשי לשעבר של משרד האוצר, ד"ר מיכאל שראל - והוא לא היחיד. הביקורת על התוכנית שאושרה השבוע בממשלה היא נחלת רבים, וההערכה היא שבסופו של דבר המדינה מסבסדת דיור למעטים, מבלי שתצליח להשפיע מהותית על שוק הדירות בישראל.

תוכנית מחיר מטרה מתבססת על שיווק קרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ליזמים, לפי העקרון שלצד מחירי הקרקע, היזמים יקצו חלק מהפרויקטים שלהם לדירות שיימכרו במחירים הנמוכים ב–20% ממחירי השוק באותם מקומות שבהם ייבנו הפרויקטים. המדינה מצדה תסתפק בהכנסות נמוכות יותר מהקרקעות שהרשות תשווק לקבלנים.

בהיעדר כל תוכנית אחרת שמיועדת להתמודד ישירות עם מחירי הדירות הגואים, ובעקבות נפילת חוק מע"מ 0%, "מחיר מטרה" נותרה התוכנית הממשלתית היחידה שמטרתה להוזיל דירות שיוקמו על קרקעות מדינה. במשרד הבינוי אף מתיימרים לטעון כי התוכנית תביא להורדה במחירי הדירות, עקב הלחץ שיגרום צבר הדירות המוזלות על כלל השוק.

עד כה, עיקר הביקורת הציבורית התמקדה בתוכנית מע"מ 0%, בעוד תוכנית מחיר מטרה זוכה לשבחים של כלכלנים שונים, בהם ראש המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה, פרופ' יוג'ין קנדל, ונגידת בנק ישראל, קרנית פלוג. אבל האם כולם שותפים לדברי ההלל על התוכנית הזו?

בלבו של קמפיין "מחיר מטרה" עומדת התזה שלפיה התוכנית תשפיע על כלל שוק הדיור. זה יהיה עיקר מבחנה, שכן אם מחירי הדירות לא יירדו - המשמעות תהיה שהמדינה מסבסדת דירות למעטים, מבלי שכלל הציבור מפיק מכך כל תועלת. ואולם, לא מעט כלכלנים ומומחי נדל"ן חוששים כי זה בדיוק מה שיקרה.

יונתן בלום

"זאת תוכנית שבמסגרתה המדינה נותנת צ'ק לרוכשי דירות ומעודדת אותם לרכוש דירות", אומר שראל. "כיום יש בישראל עודף ביקוש על היצע, ולכן הפתרון למצב הוא הגדלת היצע והקטנת ביקוש. ואולם התוכנית הזו הולכת בכיוון ההפוך, של הגדלת הביקוש. למה לעודד רכישת דירה ולא דבר אחר, כמו רכישת ביגוד או מזון? זו התקופה הכי לא נכונה לרכוש דירה בישראל, ואני לא מבין למה צריך למשוך אנשים לשוק הנדל"ן דווקא עכשיו. זה חסר כל הגיון".

האם תוכנית מחיר מטרה אכן תלחץ על שוק הנדל"ן להורדת מחירים? משרד הבינוי מיהר להודיע כי יפרסם עד לסוף 2015 מכרזים לקרקעות ל–20,500 יחידות דיור, אבל מדובר במספר ברוטו. לאמיתו של דבר, על פי התוכנית, 20% מהדירות שישווקו יימכרו במחיר מלא; מתוך ה–80% שיימכרו בהנחות של 20%, 25% יימכרו למשפרי דיור, ולא לזוגות צעירים. כמו כן, במקרים שבהם ערכי הקרקע יהיו שליליים (כלומר, העלות של הקמת הפרויקט תהיה גדולה מההכנסות בגינו), שיעור הדירות המוזלות יקטן למינימום של 60% מכלל הפרויקט.

במלים אחרות, גם אם כל המכרזים של רמ"י יוכתרו בהצלחה, רק 16,400 דירות מוזלות יוצעו למכירה בעקבות אותם מבצעים, ולא יותר מ–12,300 מהן יוקצו לזוגות צעירים. על פניו, לא נראה שזה מה שישנה את השוק כולו.

ללא קרדיט

הנה דוגמה מקומית אחת: באזור רחוב החשמונאים במודיעין יש תוכנית לבנייה למגורים ולמסחר. אלא שמתוך 1,500 דירות בתוכנית, רק 1,100 ייצאו במכרז בשלב זה. כמו כן, בהתאם לסיכומים עם ראש עיריית מודיעין, מתוך מספר הדירות שיפורסם בקרוב, יוגדר מתחם של כ–700 דירות שיוצעו ליזמים במסגרת מכרזי מחיר מטרה; מתוך המתחם, כ–65% מהדירות יוגדרו כדירות במחיר מוזל - כ–400–500 דירות. כלומר, מדובר ב"טפטוף" של קרקעות, שבסופו של דבר יימכרו לפי הקצב שיוכתב על ידי הקבלנים. אם מסתכלים על התוכנית באור כזה, היא הרבה פחות מרשימה.

לאור הדברים, אין פלא שארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, מכנה את התוכנית "מחיר מטרה ללא מטרה", וטוען כי לא רק שהיא לא תביא להורדת מחירי הדיור, היא עלולה לגרום דווקא לדחיפת המחירים כלפי מעלה, וזאת עקב הפנייתה גם למשפרי דיור. "נוצר כאן תקדים מסוכן, כשבפעם הראשונה בתולדות המדינה הממשלה מעניקה הנחה גורפת לאוכלוסייה שאיננה בהכרח זכאי משרד הבינוי", אומר כהן. הוא לא סבור שיש סיכוי ממשי שהתוכנית תוריד את מחירי הדירות.

גם שראל טוען שהתוכנית לא תשפיע על כלל שוק הדירות: "בטח שזה לא ישפיע במרכז, במקומות שבהם לא יהיו מכרזים", הוא אומר. "יש במדינה 2 מיליון דירות, והתוכנית כוללת כ–100 אלף דירות, מבלי שיש ביטחון שיהיה לה בכלל המשך. אני לא רואה את ההשפעה הגדולה שלה על מחירי הדירות".

טס שפלן

"מה שמנסים לעשות כאן זה לרבע את המעגל - לקחת מציאות כלכלית מסוימת ובכוח לכופף אותה. זה יכול להיות טוב בשוליים, ואולי כמה דירות יוצעו למכירה במחירים נמוכים יותר ממחירי השוק, אבל מכאן ועד לשאיפה של הורדת מחירים כוללת - אני מתקשה לראות את זה", אומר הכלכלן ד"ר יאיר דוכין מהמרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. "שום יזם לא יבנה ללא רווח, ואם תבחן את נתוני החברות הציבוריות שפועלות בתחום, תראה שהרווח שלהן הוא פחות מ-10% מהמחזור. אז עד כמה הם יכולים להוריד מחירים, ועד כמה בכלל מחירים יכולים לרדת במצב כזה?"

"לחברות הגדולות יש צבר קרקעות לאלפי יחידות דיור"

אלא שבכך לא מסתכמות הבעיות של תוכנית מחיר מטרה. במצבים שבהם ערכי הקרקע שליליים, מספר הדירות שמשתתפות במבצע - יקטן מאוד. מצב של קרקע בעלת ערך שלילי נגרם ביישובי פריפריה - כך שלאור ההחלטה, רוכשי דירות בפריפריה ייפגעו, ובמקרים מסוימים קבלנים יסרבו מלכתחילה להיכנס לפרויקטים שעלולים להסב להם הפסדים. לכן, ייתכן בהחלט שחלק מהפוטנציאל של הקרקעות שישתתפו במכרזים - לא ימומש. עם יישובי הפריפריה שמיועדים להשתתף בתוכנית נמנות הקריות אתא ומוצקין והערים טירת הכרמל ויקנעם.

תומר אפלבאום

מנכ"לית מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצליה, ד"ר אפרת טולקובסקי, אומרת כי אם תוכנית מחיר מטרה אכן תכלול יישובים מרוחקים, היא לא תצליח. "יש להגדיל את היצע הדיור באזורי ביקוש של גוש דן", היא קובעת.

"מחירי הדירות בבאר שבע ובחיפה חצו רק באחרונה את המחירים הריאליים של 1998, בעוד שבתל אביב המחירים עלו בשיעור הניכר ביותר. לכן, הבעיה המאסיבית היא בתל אביב", מסבירה טולקובסקי. "נכון שאזורי הביקוש התרחבו בזמן האחרון, אבל לא מכיוון ששופרו תשתיות התחבורה והתחבורה הציבורית, אלא משום שהמחירים אילצו את רוכשי הדירות לצאת מאזורי הביקוש. ניתן להגדיר את אשקלון וקרית גת אזורי ביקוש - אבל האם הם באמת כאלה?"

לדברי דוכין, הבעיה אינה, ולא היתה אף פעם, מחסור בקרקעות. "אחד המיתוסים הקיימים זה שחסרות קרקעות", הוא אומר. "לא חסרות בישראל קרקעות, ולחברות הגדולות צבר קרקעות לאלפי יחידות דיור. הן לא בונות עליהן - בגלל הסיכון. קשה מאוד לדעת כיצד קבלנים יתמחרו את הסיכונים שלהם בפרויקטים, שחלקם מיועד לדירות מוזלות וחלקם לדירות במחירים מלאים. גם כך הסיכון וחוסר הוודאות שלהם הוא רב".

האם יש דרכים טובות יותר להשפיע על מחירי הדירות? בניגוד לשראל, שדוגל בצעדים להקטנת הביקוש ולהגדלת היצע הדירות, טולקובסקי מעדיפה את שיטת "הסכמי הגג" שהממשלה חתמה עליהם עם רשויות מקומיות שונות. "חלק מהרשויות, כמו הרצליה, נמצאות באמת באזורי הביקוש, שבהם תהיה בתוכנית תועלת", היא אומרת. "עדיף שייקחו את הכספים שיושקעו בהנחות על 'מחיר מטרה' וישימו אותם בהסכמי הגג, שבמסגרתם ראשי הערים פועלים בתיאום עם הממשלה לתכנון ולבנייה".

דוכין ממליץ על חזרה 20 שנים לאחור, לתקופה שבה נתנו ליזמים תמריצים לבנות, כולל רשתות ביטחון, מענקים והבטחה שהמדינה תרכוש מהם דירות שהם לא יצליחו למכור. "בצורה כזו, יוסר מהיזמים הסיכון והם יתחילו לבנות", הוא אומר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#