שיא בהתחדשות: ב-43% מהבניינים הישנים ברעננה מיישמים תמ"א 38

רעננה נהפכה ליעד מרכזי ליזמים לפרויקטים של תמ"א 38 ■ עד לסוף 2015, יותר מחצי מהבניינים הישנים בעיר צפויים לעבור תהליכי התחדשות

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רז סמולסקי

יישומה של - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה - הוא סוגייה מורכבת בכל עיר. ברמת גן, למשל, מואשמת העירייה במדיניות פרועה ומתירנית, שמוסיפה אלפי יחידות דיור ללא בקרה. עיריית תל אביב, לעומתה, מואשמת במדיניות קמצנית בזכויות בנייה, שמסכנת את קיום התמ"א. ערים אחרות מואשמות בכך שאין להן מדיניות כלל, והתמ"א לא מתקדמת שם בגלל פאסיביות של העירייה - ואולי אפילו התנגדות פאסיבית.

להבדיל מכל אלה, בולטת לטובה רעננה ביישום של תמ"א 38. העיר נהפכה ככל הנראה לשיאנית הישראלית בתחום, כאשר חלק נכבד מהמבנים הישנים בתחומי שיפוטה נמצאים כיום בהליכי שיפוץ, חיזוק ושדרוג. אמנם רעננה היא עיר צעירה יחסית, ומספר הבניינים בה שעומדים בקריטריונים של התמ"א (כמו בנייה מלפני 1980) נמוך; ואמנם צפיפות האוכלוסייה בעיר נמוכה למדי ומאפשרת הגדלה משמעותית של המבנים, בעוד שבערים אחרות מתנהל מאבק מר על כל מ"ר. אך בכל זאת, 43% מהמבנים הישנים בעיר נמצאים בתהליכי התחדשות - והשיעור הצפוי בסוף 2015 הוא יותר מ–50%.

ההתחדשות מתרכזת במרכז הישן של רעננה, סביב עמוד השדרה העירוני - רחוב אחוזה. אזור זה כולל בין היתר את הרחובות קרן היסוד, הר סיני, בר אילן, ביאליק ולוי אשכול, שבהם בולטת העבודה על המבנים הישנים. מספיקה נסיעה ברדיוס של קילומטרים ספורים באזור כדי להתרשם באופן ברור כי העיר נמצאת בתהליך מואץ של התחדשות. אפשר לראות את כל שלבי התמ"א: בניינים שבהם היזם כבר החתים את הדיירים ותלה עליהם שלט פרסום; בניינים בתהליכי בנייה; וגם בניינים מחודשים, שבנייתם הסתיימה. מה שלא רואים בשטח, וגם לא בנתונים הרשמיים של עיריית רעננה, הוא מספר הבניינים שנמצאים בשלב הראשון של משא ומתן מול יזמי התמ"א.

עד היום הוגשו בעיר 144 בקשות במסגרת תמ"א 38, בין אם במסלול של חיזוק מבנים ותוספות בנייה על הגג ובין אם במסלול של הריסת הבניין ובניית בניין חדש. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דנה ב-103 בקשות, והונפקו 57 היתרי בנייה. הפער הגדול יחסית בין מספר הבקשות שנמצאות בדיון לבין מספר היתרי בנייה נובע ממה שמכנה איתן גינזבורג, מ"מ וסגן ראש העיר, המשמש גם יו"ר הוועדה, "זמן ביורוקרטי", שבו צריך לדון עם הדיירים על כל התנאים. כמובן, יש גם דיירים שלא מאשרים את הפרויקט.

פרויקט תמ"א 38 ברעננהצילום: עופר וקנין

גינזבורג מסביר כי כדי להגיש בקשה לחיזוק בניין לוועדה המקומית, צריך רוב של 65% מבעלי הדירות בבניין, ואילו לצורך הריסה ובנייה מחדש - רוב של 80%. לעתים צריך לפנות למפקחת על בתים משותפים ברשם המקרקעין כדי לפתור את המחלוקות עם כל הדיירים והיזם. נוסף על כך, צריך גם לקבל אישורים מחברת החשמל, משירותי כיבוי האש ומגופים נוספים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"העירייה רואה בתמ"א 38 מנוף אדיר להתחדשות", הוא אומר. "יש לנו רצון ואינטרס לקחת את הרחובות הישנים בעיר ולחדש אותם. להוביל פרויקטים של פינוי־בינוי זה הליך ארוך וקשה, שמשלב ועדה מחוזית, ביורוקרטיה, מיסוי ותכנון. כולם מחפשים פתרונות בוועדות תכנון חדשות, עם כל מיני ראשי תיבות, כמו ולנת"ע (ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים - ר"ס) ואחרות - אבל למה לחפש רחוק? יש מתחת לידיים כלי נהדר, מהיר ונוח, שמשרת את המטרה של חיזוק הבניינים ומטרות חשובות אחרות".

המטרה הראשית של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. ואולם כל מבצע צבאי באזורנו גם מזכיר כי התחדשות זו, שבמקרים רבים מוסיפה ממ"דים לדירות, מועילה גם לחיזוק העורף. נוסף על כך, זהו כלי להוספת יחידות דיור ולהגדלת היצע הדירות. "התמ"א התגלתה ככלי תכנוני יוצא דופן, שמקצר הליכי תכנון, מוסיף יחידות דיור ונותן מענה לצורך אמיתי להתחדשות עירונית וגם לשיפור הדיור לתושבים. מוסיפים לדיירים חדר או מרפסת או מעלית בבניין, ללא כל הוצאה כספית מצדם", מסביר גינזבורג.

לדבריו, בניין תמ"א טיפוסי ברעננה הוא בניין בן שלוש קומות שניצב על קומת עמודים, או בניין של ארבע קומות, שהראשונה בהן היא קומת קרקע. הוועדה המקומית מאפשרת בנייה עד לגובה של 7.5 קומות - כלומר, ניצול של קומת הקרקע, שש קומות מעליה ועוד חצי קומה עליונה (קומה שבנויה בנסיגה לכיוון עורף הבניין, ולא על כל שטח הקומה). המשמעות היא שהעירייה מאפשרת תוספת נדיבה של שלוש קומות וחצי לבניין - יותר זכויות ממה שמקנה התמ"א. גינזבורג מסביר שלא מדובר בנדיבות של העירייה, אלא בניצול נכון של זכויות התמ"א ושל זכויות לא מנוצלות במגרש.

פרויקטים שאושרו ברעננה

על השאלה בעניין הגדלת העומס על התשתיות ועל מוסדות החינוך, על התנועה בכבישי העיר, החניות ואפילו פינוי האשפה, בעקבות הגדלת זכויות הבנייה, משיב גינזבורג: "בוודאי שהדבר יוצר עומס, אבל אי אפשר לתפוס את המקל בשני הקצוות. ברור שאם מוספים ארבע קומות לבניין, זה ציפוף של מצב קיים. אבל אם רוצים לתת מענה להתחדשות עירונית ולתוספת יחידות דיור באזור המרכז, זה הפיתרון. רעננה מספקת מאסה קריטית של דירות באזור המרכז - היצע לביקוש. יש להביא בחשבון שבעבר לא בנו ברעננה שכונות חדשות וגם לא יישמו תוכניות של התחדשות עירונית".

"יש לרעננה אחריות לאומית"

ב–2013 ניתנו ברעננה במסגרת תמ"א 38 היתרי בנייה ל–62 דירות, מתוך 102 דירות שאושרו באותה שנה בעיר. ב-2014 לבדה הוגשו בקשות להיתרי בנייה ל–500 יחידות דיור, אושרו בקשות ל–330 יחידות והונפקו היתרים ל–50 דירות - והשנה עוד לא הסתיימה. אישורם של פרויקטים נוספים יכול להכניס למלאי הדירות בעיר עוד כ-15 יחידות דיור עד לסוף החודש.

בעוד שבעיריות אחרות בישראל לא מתרגשים מהמחסור בדירות ולא ממהרים לשאת על גב העירייה את האינטרס הלאומי של הגדלת היצע הדירות - אינטרס שמימושו כרוך במחיר כבד ויקר לכל עיר - בעיריית רעננה, בראשותו של זאב ביילסקי, נוקטים גישה אחרת. לדברי גינזבורג, הסיבה לכך היא רמת הצפיפות הנמוכה יחסית של האוכלוסייה בעיר, וכן ההזדקנות שלה והמעבר של תושבים צעירים לערים הסמוכות כפר סבא והוד השרון.

"יש לנו ברעננה תוכנית מתאר שמדברת על ציפוף", אומר גינזבורג. "נכון שאנחנו מוסיפים תושבים חדשים והעלויות הן גבוהות, אבל אנחנו גם משפרים את איכות החיים של התושבים הקיימים. יש הבדל משמעותי בין לגור באזור של בניינים ישנים עם שפריץ עם הקירות או לגור במקום עם בניינים משופצים, חניות ומעליות, חיפויי אבן, דירות גדולות יותר ומרפסות.

"אמנם אנחנו מוסיפים לבניינים עוד דיירים, אבל זה גם מצעיר את אוכלוסיית העיר. הדירות של התמ"א בדרך כלל מעט זולות יותר מהדירות בשכונה החדשה נוה זמר (שכונה שנבנית בצפון רעננה - ר"ס). יש לנו אחריות לאומית, אנחנו חלק מהמדינה הזו - וצריך לתת מענה למחסור בדירות. יש לנו אחריות גם כלפי התושבים וכלפי הצעירים שרוצים להישאר ברעננה".

פחות רווחיות - אבל גם פחות כאב ראש ליזם

מי שמרוויח מהגישה הזו של העירייה מלבד התושבים הם יזמי הנדל"ן. ועדת התכנון מקבלת את פניהם עם סל זכויות בנייה ואישורים מהירים, ועם ערבי הסברה מיוחדים לתושבי העיר, שבהם מסבירים להם כיצד פועלת תמ"א 38 ומדוע כדאי להם לקדם אותה.

שחר רז, בעלים של חברת חיזוק ובינוי, שבונה כיום שני פרויקטים ברעננה ופועלת גם בתל אביב, בגבעתיים וברמת גן, אומר כי "ברעננה הביורוקרטיה יחסית פשוטה, ויש אוזן קשבת בוועדות. יש לעתים התנגדויות של השכנים, אבל זה לא בידיים של העירייה. בכל מה שקשור בעירייה, הם מאוד בעד הפרויקטים".

רעננה, כפי שמסביר רז, היא לאו דווקא המקום הכי רווחי לעבוד בו. לדבריו, בתל אביב, למשל, עלות הבנייה זהה, אבל כל דירה שתימכר בפרויקט תהיה יקרה מהדירות ברעננה. "אי אפשר להחזיק עסק של תמ"א 38 רק בתל אביב. הביורוקרטיה שם כבדה והעירייה קשה מאוד בנושא הזה. אמנם תל אביב היא העיר הכי רווחית עבורנו, אבל גם הסיכון גבוה, וצריך לפזר סיכונים. ברעננה אנחנו נהנים מנוחות בעבודה עם העירייה, ויש מודעות של הדיירים לתמ"א.

"בתמ"א 38 אנחנו עובדים עם בעלי דירות שחוששים לנכס שלהם, וזה בדרך כלל הנכס היחיד שלהם. הדיירים ברעננה בשלים לתמ"א, כי יש הרבה בנייה מסביב, מדברים על זה בשכונה שלהם - וגם העירייה תומכת בפרויקטים".

"בתל אביב, לעומת זאת, המשא ומתן עם הדיירים זה קריעת ים סוף, ממש טירוף", מוסיף רז. "אם יש שמונה דיירים בבניין, לישיבת דיירים מגיעים 20 איש, כי כל דייר מגיע עם יועץ. הדיירים שם בודקים כמה היזם מקבל וכמה הוא מרוויח, אבל אף אחד לא רואה את רמות הסיכון שאנחנו לוקחים".

רז מדבר על "אפקט דומינו" שנוצר במרכז רעננה: "בניין אחד באזור נכנס לתהליך של תמ"א 38, והיזם תולה על הבניין שלט פרסום. אחר כך מתחילה הבנייה, השכנים רואים שהפרויקט מתקדם, הציניות נעלמת והם רוצים גם. תהליכי הבנייה ראשונים שלנו בעיר התחילו ב–2011–2012, וכיום הם התקצרו באופן משמעותי. משנה של דיונים עם הדיירים הגענו כיום לשלושה־שישה חודשים בלבד מהפגישה הראשונה עד לחתימת הסכם", הוא אומר. "הדיירים מגיעים עם המון רצון. תמיד יש בעיות נקודתיות שצריך לפתור, אבל הם רואים שזה עובד אצל השכנים שלהם - והם יותר פתוחים לעניין".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker