למה מחירי הדירות ימשיכו לעלות ואיך זה יגביר את השחיתות בישראל - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

למה מחירי הדירות ימשיכו לעלות ואיך זה יגביר את השחיתות בישראל

פרסום מדד מחירי הדירות - שעלה בחודש שעבר ב–1.4% - והבחירות הקרבות, הם הזדמנות מצוינת לבחון את כל הטעויות של ממשלת נתניהו בטיפול בבעיות הדיור ■ בהתחשב בצעדים שנקטה המדינה, אין פלא שהמחירים מוסיפים לעלות

77תגובות

האסימון מתחיל ליפול אצל הפקידות הממשלתית. "אנחנו שמים דגש על טיפול באזורי הביקוש, שבראייה רב־מערכתית יתגלה שהם באים על חשבון הפריפריה. אנחנו משקפים את זה לשרים בישיבות. כך אנחנו זורעים זרעי בעיה - ואנחנו יודעים את זה", התריע באחרונה סגן ראש אגף התקציבים באוצר, ערן ניצן, מפני מדיניות ממשלתית שמעודדת עליית מחירים באותם אזורי ביקוש ושפוגעת גם בפריפריה.

זמן קצר לאחר שאמר את הדברים פורסם מדד המחירים לצרכן. המדד גילה קפיצה של 1.4% במחירי הדירות, שחתמה סופית את השפעת קידום תוכנית מע"מ 0% ומבצע צוק איתן, הביאה את המחירים לשיא של כל הזמנים - וסיכמה את כישלון ממשלות נתניהו בטיפול בבעיות הדיור.

עוד נשוב לדברים שאמר ניצן בכנס בנושא דיור במרכז הבינתחומי בהרצליה, שאותם יכול היה להגיד רק אחרי שהשר הממונה עליו פוטר. אבל גם בלעדיהם, המציאות כיום ברורה: שום דבר ממה שעשתה הממשלה - מאבחון המקור לעליות המחירים ועד לקביעת הפתרונות לאותן עליות - אינו נכון. צעדי הממשלה מבטיחים למעמד הביניים ולזוגות הצעירים את הפתרון הלא נכון בזמן הלא נכון, שלצדו מתמרצים עיוותים תכנוניים, מעשי שחיתות, קריסות עתידיות של רשויות מקומיות, בזבוז אדיר של כספי ציבור והעלאת יוקר המחיה במקומות רבים.

אמיל סלמן

1. האם חסרות דירות?

שורש הבעיה הוא אבחון המקור לעליות המחירים. שתי הממשלות האחרונות בראשות בנימין נתניהו, שבמהלך כהונתן עלו מחירי הדיור ביותר משני שלישים, וגם גורמים פוליטיים אחרים, היו ועדיין משוכנעים ששורש המשבר הוא במחסור בהיצע דירות. בכך הם מסתמכים בעיקר על נתונים שמראים שהגידול הדמוגרפי בשנים האחרונות עולה על כמות הדירות שנבנו.

ואולם בדיקות שערך בנק ישראל בעבר הראו בצורה מובהקת כי הורדת הריבית השפיעה באופן ברור הרבה יותר על עליות המחירים. מעבר לכך, עיקר המחסור בדיור נמצא בקרב האוכלוסייה הערבית והחרדית. גם הטענה שקיים קשר בין המחסור לכאורה לבעיותיהם של הזוגות הצעירים ומעמד הביניים מעולם לא הוכחה, וראיות בשטח מראות כי קשר כזה כלל אינו קיים. אין מחסור בדירות.

בחודשים האחרונים נרשם שיא בהיצע דירות, שעה שלקבלנים נוצר מלאי של כ–27 אלף דירות לא מכורות, כמות שלא נראתה כאן מאז 2000. והנה, למרות זאת, לממשלה הנתון הזה לא מזיז והיא ממשיכה לפמפם במרץ את הגדלת היצע הדירות ביעד מרכזי במדיניותה.

הבעיה עם מעמד הביניים אחרת. עליו להיות בררן מאוד בבחירת הדירות שהוא רוכש. הליך ארוך טווח של מעבר מרכזי התעסוקה במדינה לכיוון תל אביב ומרכז המדינה, תשתית הכבישים הגרועה, הרכבת האטית והלא אמינה והתחבורה הציבורית הכמעט לא קיימת - מאלצת אותו לפסול על הסף אפשרות לרכוש דירות זולות בפריפריה ומשם להגיע לעבודה במרכז.

מעבר לכך, חולשת הרשויות המקומיות גורמת להקמת שכונות חדשות עם דירות יקרות על חשבון שיקום שכונות ישנות, שבהן אלפי דירות ריקות. כך בחיפה, שבה הקמת שכונת "נאות פרס", שליד האצטדיון החדש, קוברת לשנים הבאות את האפשרות שהשכונה ההיסטורית של העיר - הדר הכרמל - תעבור התחדשות ממשית. זאת, על אף שמחירי הדירות בהדר נמוכים ביותר מ–50% ממחירי הדירות בשכונה החדשה. בבת ים, מספר התושבים פחת בימיו של שלומי לחיאני כראש העירייה, אך עיקר הבנייה בעיר התמקד בדירות יוקרה לתושבי חוץ. בנתניה, מרכז העיר הופקר לחלוטין, לטובת שכונות קצה. חלקן, במזרח, אמנם מיועדות לזוגות צעירים, אך רבות מהן, כמו בבת ים - מיועדות למי שיאכלס אותן חודש בשנה.

בפתח תקוה נהפך מרכז העיר לחור שחור, על אף שמדובר באחת מהערים בעלות הצמיחה המהירה ביותר בשנים האחרונות. הפקרת מרכז העיר לטובת שכונות הקצה ותוכניות הבינוי האינטנסיביות במחנה סירקין מבטיחות שבמרכז יישארו דירות רבות ריקות, למרות מחיריהן הזולים, ואפשרות של התחדשות עירונית תידחה לשנים מעכשיו. באזור הקריות יש עודף דירות כבר עכשיו, במחירים נמוכים, מה שלא מונע קידום תוכניות לאלפי יחידות דיור נוספות. במקומות כמו לוד או רמלה יש דירות זולות, אך מעמד הביניים לא רוצה אותן, אלא אם מדובר ב"שכונת אי", כמו רובע האמנים ברמלה, שלא ממש מחוברת פיזית לעיר.

במלים אחרות, מה שמכונה "בעיות הנדל"ן" הוא תוצר של בעיות רבות שאינן נדל"ן, ושעיקרן הוא הגדלת הפערים החברתיים, שקיעת יישובים ואזורים בתוך ערים, הקמת "מדינת תל אביב" והפיגור בתשתיות התחבורה. כל אלה נוספים לשיעורי הריבית הנמוכים ולקיפאון של יותר מעשור בשכר הריאלי, ויוצרים את הגל הגדול של עליות המחירים. ניסיון לענות על אלה באמצעות הגדלת היצע דירות, ייענה תמיד על ידי יזמים וקבלנים, שייווסתו את ההיצע, אלא אם המדינה תעשה את מה שעשתה בשנות ה–90 - להבטיח ליזמים הטבות ורשתות הצלה, למקרה שייתקעו עם מלאי עודף. מכיוון שאין מחסור בדירות - אין הצדקה אובייקטיבית לעשות את מה שעשו אז.

עופר וקנין

2. הבטחות ללא כיסוי להורדת מחירים

הממשלות האחרונות שגו באופן חמור בכך שהבטיחו לציבור הורדות מחירים. ממשלות אינן יכולות לעשות דבר כזה, אלא, במקרה הטוב, להיכנס לשוק הנדל"ן כיזם ולהציע לרוכשים דירות מוזלות, תוך תקווה שהדבר ישפיע על הורדות מחירים. הניסיונות להבטיח ירידות מחירים, ואף לנקוב בשיעורים של 20%–30% בתוך שנה־שנתיים - חסרי כיסוי.

הניסיון מלמד כי מחירי הדירות יירדו - עם או בלי צעדים ממשלתיים, ללא קשר לפתרון בעיות היסוד בתחום הדיור, שהמחירים הם רק סימפטום חלקי להן. בדיקות היסטוריות של ירידות מחירים שנרשמו בישראל ובעולם מראות כי מדובר בתהליכים שאורכים שנים. בישראל מחירי הדירות ירדו בין 2000 ל–2007 בכ–20%, לאחר משבר בועת ההיי־טק והאינתיפאדה השנייה. בארה"ב מחירי הדירות נפלו ב–35% בתוך שלוש שנים, וגם זה אחרי פקיעת הבועה וקריסת מערכת הבנקאות - מצב שכמותו לא צפוי בישראל.

כאמור, אם הממשלה רוצה להוריד מחירים בשיעורים מסוימים לאוכלוסיות מסוימות, עליה להכנס לשוק כיזם, באמצעות דיור בר השגה, או כמו שהיא עושה - ולא מספיק - בשביל אוכלוסיות הנזקקות, באמצעות הדיור הציבורי.

3. הבעיות דורשות פתרון היום

תארו לכם חולה אנוש, שהרופאים מבשרים לו בשמחה שבימים אלה שוקדים על תרופה למחלתו - והיא תהיה מוכנה תוך, אולי, חמש שנים. זה פחות או יותר, מה שאומרים הפוליטיקאים לציבור לגבי בעיות הדיור - שכל הרפורמות ותוכניות "מחיר מטרה" והסכמי הגג, יביאו להם דירות מוזלות, שיהיו מוכנות בתוך שנים מהיום. אבל הבעיות שורפות היום, ודורשות פתרון היום.

תארו לכם משפחה ששוכרת דירה ב–4,000 שקל בחודש. באה הממשלה ומציעה לה לרכוש דירה מוזלת במסגרת מחיר מטרה, שתהיה מוכנה בעוד כמה שנים. למשך זמן ממושך עד לאכלוס הדירה, ייאלץ אותו זוג צעיר להיחנק ממשכנתא של 3,000–4,000 שקל בחודש, ולהמשיך לשלם במקביל את דמי השכירות. כמ האם זה יפעל לטובתו?

כשמועלות טענות מהסוג הזה, טוענים אנשי הממשלה כי פתרון בעיות הדיור לא יכול להיעשות במהירות. הדבר נכון רק כשמנסים ללכת בדרכי הממשלה. יש פתרונות אלטרנטיביים, שבהם כן ניתן לסייע לנזקקים כבר עכשיו, אבל דווקא שם הממשלה לא קיימת.

4. מתעלמים משוק השכירות

כשמחירי הדירות גואים, פתרון אחד הוא לקרוא לציבור מעמד הביניים והזוגות הצעירים לעבור למסלול הדיור החלופי - לשכירות. מה יותר הגיוני מזה? הרי אם יש בועה, רוכשי הדירות ייפלו אתה, וגם אם לא - הממשלה גוזרת עליהם שעבוד רב שנים למשכנתאות, גם אם היא מוכרת להם דירות שיחסית לרמת המחירים כיום נחשבות זולות.

והנה, כשמגיעים לשוק השכירות, הממשלה, כדרכה, פועלת הפוך מההגיון: היא שוקדת בשנים האחרונות על דיכוי המשקיעים והוצאתם מהשוק, באמתלה שבגללם המחירים עלו. הטיעון הזה היה תקף לפני ארבע שנים. המשקיעים כבר מזמן לא לוחצים את שוק הדירות, כפי שעשו ב–2009–2010, ושוכרי הדירות סובלים פחות מעליות המחירים מאשר רוכשי הדירות.

בעיה עיקרית אחת של שוק השכירות הישראלי הוא אי הסדרת היחסים שבין השוכר למשכיר. בעיה נוספת היא התמריצים למשכיר הדירה להחתים את השוכר על חוזי שכירות קצרי טווח, שמותירים שוכרים ברמה גבוהה של חוסר ודאות, ולמעשה מוציאים משפחות מהשוק החיוני הזה. והנה, דווקא צעד שפעל לקידום הסדרת השוק הזה, באמצעות חיקוק חוק שכירות הדירה, נקבר עם הממשלה האחרונה. אמנם היו לגביו חילוקי דעות, אך אין ספק שהכיוון שאליו חתרו יוזמי החוק - ממשרדי המשפטים והאוצר וממפלגת העבודה, אותם גורמים שמסומנים כיום כאופוזיציה - היה נכון.

ומה עושה הממשלה? בעיקר מתעלמת, וכשכבר עושה - היא פועלת בצורה מגושמת, באמצעות מכרזים ספורים לקרקעות בייעוד של דירות בשכירות, שהשד יודע מתי יהיו מוכנות; ובאמצעות חברת "דירה להשכיר", שיזם שר האוצר המפוטר יאיר לפיד, שתועלתה - אם בכלל - תיבחן רק בתוך שנים.

5. חיזוק המרכז - על חשבון הפריפריה

נשוב לדבריו הכנים של סגן הממונה על תקציבים באוצר. ניצן התייחס לתוכנית הממשלתית של "הסכמי גג", שלפיהם הממשלה מעודדת עיריות להקים שכונות חדשות בתוכן, ובתמורה הממשלה תממן הקמת תשתיות עירוניות. מהר מאוד נהפך הדבר לסחר־מכר בין הרשויות לבין הממשלה, שניצן הגדירו סחיטה של הרשויות המקומיות את הממשלה. "נהוג לומר שהשלטון המקומי נדרס תחת גלגלי הממשלה, אבל המציאות היא הפוכה", הצהיר ניצן. "היכולת של הממשלה לאכוף כלפי רשות מקומית מדיניות מסוימת מוגבלת מאוד. שלטון של רשות מקומית הוא כמעט טוטליטרי. אנחנו נאבקים מדי יום עם ראשי רשויות כדי שיואילו בטובם להשתלב במהלכי הממשלה".

יש סיבות לא רעות בכלל להתנהגות של הרשויות המקומיות, שרובן נעוצות בהיחלשות ערי הפריפריה לאורך השנים, וחוסר יכולתן לממן תשתיות לשכונות של אלפי יחידות דיור. חלק מההתנהגות הזאת נובע גם מהממשלה עצמה, שדואגת לא פעם לייבוש הוצאותיה לתשתיות מקומיות. ראשי הרשויות מרגישים כעת שזאת ההזדמנות להתחשבן עם הממשלה.

ואולם דבר חמור מכך התגלה במהלך המגעים עם העיריות: ככל שהרשויות המקומיות קרובות לאזור המרכז, כך הן סחטו מהממשלה התחייבויות נוספות, מה שעלול להגדיל את האי־שוויון הגיאוגרפי בישראל. ניצן אמר על כך כי את המחיר שתשלם המדינה לראשון לציון, ישלמו בעתיד תושבי באר שבע.

להסדר הזה יש בעיות פוטנציאליות נוספות. ראשית, חלק מהרשויות המקומיות יתקשו במימון תפעול התשתיות והמוסדות שיוקמו בשכונות החדשות. אלא אם הן יצליחו למצוא לעצמן מקורות מימון כמו אזורי תעסוקה, חלקן ייאלצו להשתנות משמעותית ולהתאים את עצמן לאוכלוסייה החדשה, דבר שלא תמיד עולה יפה. שנית - מההיבט התכנוני, חלק מהשכונות ימנעו מהלכים נרחבים של התחדשות עירונית במרכזי היישובים.

הרשויות המקומיות יוצאות נשכרו גם מ"רפורמת המרפסות", תיקון לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקף בתחילת אוגוסט, ומקנה להן סמכויות תכנוניות נוספות. אמנם החוק כולל קריטריונים שונים שעל הרשויות לעמוד בהם כדי שיוסמכו לפעול בסמכויות הרחבות - אך גם כך, נראה שבעיות התכנון והשחיתות במקומות רבים רק יתרבו.

הממשלה גם מעודדת רשויות מקומיות לערוך תוכניות נקודתיות להתחדשות עירונית, נוסח תמ"א 38 ופינוי־בינוי. רוב מוחלט של התוכניות האלה דווקא פוגע בהתחדשות עירונית, ואף מייקר את הדירות בפרויקטים מבלי לתרום דבר לפתרון בעיות הדיור. תמ"א 38 מקבעת את המצב התכנוני הישן, שכן היא מוסיפה לזכויות הישנות זכויות חדשות, מבלי לשנות את אופי המקום; ופינוי־בינוי נקודתי, שאינו נגזרת של ראייה תכנונית עירונית כוללת, אינו התחדשות עירונית, אלא התחדשות נקודתית של אותו מקום שבו הוא מבוצע. לא מפליא ששכנים רבים לפרויקטים כאלה מרימים קול זעקה והתנגדות.

גם פרויקטים אלה, בדומה לאלמנטים אחרים שמלווים את התנהלות הממשלה בנוגע לדיור, מחזקים את ערי המרכז לעומת הפריפריה, כי רק שם יש להם היתכנות כלכלית. כך, במקום לפתוח את שוק הדירות ולהקל על אנשים להתגורר בפריפריה ולעבוד במרכז, הממשלה מעודדת אותם לרכוש דירות יקרות במרכז, תוך הגדלת הביקושים.

6. ועדות דרקוניות לתכנון וצרות

במסגרת היוזמה המוטעית והמוטה להגדלת היצע הדיור הוקמו שתי ועדות חדשות לתכנון ולבנייה: וד"ל (ועדות לדיור לאומי) וותמ"ל (הוועדה לתוכנית מועדפת לדיור). הוועדות שונות בטיבן, אך לא במטרותיהן: יצירת מה שמכונה "מלאי תכנוני" מהיר וגדול של דירות, כלומר מלאי של דירות שיענה על הביקושים בעת הצורך, כולל אלה שבשוק השכירות. כל זאת על סמך טענה, שהוועדות לתכנון ולבנייה ה"רגילות" עמוסות בביורוקרטיה ומאריכות הליכים.

ואולם אין פלא שהוועדות עמוסות. ככל שמתכננים יותר באזור המרכז, בשטחים שכבר כיום צפופים להחריד, הבעיות האובייקטיביות העומדות בדרך לאישור תוכניות חדשות גדלות והולכות. וכשיזמים פועלים להגדלה סיטונית של מספר הדירות שהם מעוניינים להקים, אותם צריך להאשים בסבך הביורוקרטי - לא את הוועדות, שצריכות לקבוע את שיווי משקל בין טובת הציבור, טובת היזם וטובת השכנים - שיווי משקל שנהפך לבעייתי מיום ליום.

הוועדות החדשות לקויות כמעט מכל בחינה שהיא, כולל מהיבטים של הליכי תכנון ובקרה נכונים. אלה אמורים לכלול אלמנטים של שיתוף ציבור, או לפחות מתן אפשרות סבירה להתנגדויות ולערעורים. ואולם מטרת הוועדות היתה להאיץ הליכים, לא מעט על חשבון המתנגדים.

התוצאה: מלאי של תוכניות בעייתיות, שלא נבחנו כהלכה, יצורף למלאי התכנוני הקיים, לא לפני שהמדינה תמצא את עצמה בסיטואציות שבהן המתנגדים שנזרקים מהוועדה עותרים לבתי משפט, בדיוק כפי שנעשה באחרונה בירושלים. התוצר של תוכניות בעייתיות יהיה, כצפוי, בעיות שיפקדו אותן ואת השטחים שעליהן הן יחולו. כך, התרומה הממשית שלהם לפתרון בעיות הדיור, לא תהיה גדולה כפי שמנסים לתאר.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם