מסכת הייסורים 
של תמ"א 38

הליך הוצאת היתר נמשך בין שנה לשלוש שנים, וזאת מבלי לבקש שינוי תב"ע, תוספת זכויות והקלות חריגות

גידי רבינוביץ
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

השבוע אושרה בממשלה תוכנית חדשה שמטרתה לטפל במצוקת הדיור, אך תוכניות שכבר יצאו לפועל מעידות שישנה דרך ארוכה מההכרזה ועד פעילות שוטפת ויעילה. על יתרונות תמ"א 38 כבר נאמר לא מעט - חיזוק הבניינים לצורך עמידתם ברעידות אדמה, תוספת ממ"ד כמענה ביטחוני לאיום הטילים, יכולת להגדיל את היצע הדירות ובכך להפחית את העלייה המסחררת במחירי הדיור ועוד. ואולם אליה וקוץ בה. מתברר כי קשיים וחסמים עצומים ורבים עומדים בפני הוצאת הפרויקטים האלה אל הפועל - קשיים אותם מערימים בעלי הדירות, רשויות התכנון, הבנקים ורשויות המס.

הקושי לאגד את בעלי הדירות לכדי הסכם מחייב נובע בעיקר מכך שאם מי מהבעלים יחשוב שהתמורה שיקבל שכנו גבוהה משלו ואפילו במעט - הוא ידחה את העסקה כולה. בהנחה שלבסוף עלה בידי היזם, יחד עם בעלי הדירות, להתגבר על כל המכשולים ולחתום על עסקה מחייבת, אז מתחילה מסכת החסמים מול רשויות המס, רשויות התכנון, מכבי האש, הג"א, הגופים הירוקים, אדם טבע ודין, פקידי היערות ומה לא.

מס הכנסה מקבל תיאבון. הוא רואה בעסקה זו עסקה שבה בעלת הדירה, הגב כהן לדוגמה, זו שגרה כבר שלושה־ארבעה עשורים בדירת 60 מטר ברמת גן, קומה שלישית בלי מעלית, כאילו מכרה זכויות לבנייה, היא ממש סוחרת קרקעות. מחשבים לה ערך עסקה כל כך גבוה, עד שלפעמים הוא עולה על ערך הפטור ממכירת דירת מגורים. לא זו בלבד, רשויות המס אינן ממהרות לסיים את השומות, והליך סגירת העסקה מולן אורך בין שמונה חודשים לשנה ואף מעבר לכך, ויוצר מצב של אי ודאות.

צילום: מוטי מיל

לאחר מכן מתחילה מסכת אישור התכנון, במהלכו יש להעסיק כ–20 יועצים ובעלי מקצוע שונים: אדריכל, קונסטרוקטור, מתכנן תנועה, מתכנן אינסטלציה, מתכנן חשמל, יועץ פיתוח, יועץ בטיחות אש, יועץ הג"א, יועץ מעליות, מיזוג אוויר, איכות הסביבה, אקוסטיקה, יועץ קרקע, אגרונום, מודד, שמאי, מומחי גזים, יועץ מיסוי, וכמובן שגם עורכי דין. לכל אחד יש לשלם, כל אחד דורש זמן לתכנון, וכל אחד צריך להביא את אישור הרשויות הנדרש. חלק גדול מהאישורים אמור להתקבל מגופים נוספים כמו חברת החשמל ומכבי האש. אלה עובדים בניחותא, להם הרי אין מתחרים. גופים אלה ממציאים כל שבועיים לערך תקנים ודרישות חדשות, בלי להזכיר את לוחות הזמנים הרגועים שלהם רגילים עובדיהם. רשויות התכנון מצדן גם הן אינן ממהרות - הליך הוצאת היתר נמשך בין שנה לשלוש שנים, וזאת מבלי לבקש שינוי תב"ע, תוספת זכויות והקלות חריגות.

בהמשך מגישות העיריות דרישות לתשלום היטל השבחה על זכויות, שלכאורה אינן נובעות ישירות מתמ"א 38. החישוב נערך על ידי שמאי מטעם העירייה, המונחה בעקרונות השומה על ידה. תחילה הסכומים אסטרונומיים, וגם הפחתתם לסכומים שבהם יוכל הפרויקט לעמוד אורכת זמן ודורשת אנרגיה, יועצים וכסף. לקראת סופו של התהליך, כשכולם כבר "עם הלשון בחוץ", שולפות העיריות את חשבון האגרות המופרך. לאיש אין כבר לא כוח ולא זמן להתמודד מולן, והחשבון משולם מיד על מנת לקבל את ההיתר המיוחל.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

רשויות המס שוכחות שיש להן אותו אינטרס של המדינה, שהחליטה שיש חשיבות רבה ועדיפות עליונה לפרויקטים מסוג זה. עיריות אינן מקדמות את האישורים, כי אין להן אינטרס. שמעתי כבר ראשי ערים הטוענים בפה מלא כי אינם רוצים שמחירי הדירות בעירם יירדו, הם מעדיפים שמחירי הדירות יירדו בערים שכנות. ודאי שאינם מודאגים מהתמוטטות בניינים בגלל רעידת אדמה, שהרי כל אחד, מאמין ש"לי זה לא יקרה".

הכותב הוא מבעלי חברת קרן נדל"ן בע"מ, 
המתמחה בפרויקטים של תמ"א 38

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker