עושים סדר בבלאגן: איזו משכנתא אתם יכולים לקבל?

בנק ישראל הטיל בשנים האחרונות מגבלות רבות על מבקשי המשכנתאות - מהן?

חיים לוי
חיים לוי

על רקע העלייה המשמעותית במחירי הדירות והריבית הנמוכה, וכן על רקע משבר האשראי העולמי שניצניו החלו במשבר הסאב־פריים בארה"ב ב–2008, כשמשקי הבית לא עמדו בהתחייבותיהם לתשלום המשכנתא, חושש בנק ישראל מהגידול המהיר בהיקף תיקי ההלוואות לדיור (משכנתאות).

לכן, הטיל הבנק המרכזי בשנים האחרונות מגבלות רבות על מבקשי המשכנתאות. זה הזמן לעשות סדר בנושא ולהבין, לפחות עד שתוטל המגבלה הבאה, איזו משכנתא נוכל לקבל.

כמה ממגבלות בנק ישראל מתייחסות ישירות להרכב ההלוואה, ואחרות משפיעות בצורה עקיפה על שיעורי הריבית שהבנקים יגבו מאתנו. אלו האחרונות מתייחסות ל"הוראות ניהול בנקאי תקין", שמתורגמות למידת הסיכון לבנק בהלוואה שנתן. ככל שההלוואה תוגדר מסוכנת יותר, כך יידרש הבנק לשמר בגינה הון גבוה יותר - דבר שיכול להשפיע על עלותה בפועל ללווה.

יריד נדל"ן בגני התערוכהצילום: ניר קידר

ננסה להסביר כאן את עיקרי המגבלות החלות כיום על מבקשי משכנתאות בישראל.

1. שיעור המימון המקסימלי

לפי הכללים שקבע בנק ישראל, שיעור המימון המירבי שיוכל לווה תושב ישראל לקבל בגין דירה נרכשת לא יעלה על 75% לרוכשי דירה יחידה, 70% לרוכשי דירה חלופית (ללווה שבבעלותו דירה קיימת והוא מתעתד למכור אותה ולרכוש אחרת תחתיה) ו–50% לרכישת דירה להשקעה (מעבר לדירה הראשונה).

2. שיעור ההחזר מההכנסה

לפי תקנות בנק ישראל, הבנקים אינם רשאים לאשר הלוואה שבה עולה ההחזר החודשי בגין המשכנתא (והתחייבויות אחרות) על 50% מהכנסה החודשית הפנויה של הלווה. הכנסה פנויה - משמעה הכנסה נטו בניכוי הוצאות קבועות, ובכלל זה תשלומי מזונות, תשלום הלוואות שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים והוצאות שכר דירה.

צילום: מוטי מילרוד

לדוגמה, אם הכנסתם הפנויה של בני זוג מסתכמת ב–20 אלף שקל בחודש, הם לא יוכלו ליטול משכנתא שההחזר החודשי ההתחלתי בה גדול מ–10,000 שקל. עוד מדגיש בנק ישראל כי במידה ושיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40% (בדוגמה לעיל, 8,000 שקל בחודש), יידרש הבנק להקצאת הון גבוהה יותר, ולכן חלק ניכר מהבנקים יסרב לאשר החזר העולה על 40% מההכנסה. בכל מקרה, בנקים שאכן יסכימו להלוואה כזו, סביר שייגבו מהלווה ריבית יקרה באופן משמעותי מהמקובל.

בנק ישראל זיהה באחרונה שחלק מציבור הלווים עוקף את תקנת יחס ההחזר באמצעות הכנסת לווה נוסף (נקרא גם ערב תומך), ולכן הגדיר שבמקרה זה חייב הלווה הנוסף להיות בן משפחה מדרגה ראשונה. עוד הגדיר בנק ישראל שבמקרה של חיזוק ההלוואה בקרוב משפחה, יכירו הבנקים במחצית מהכנסתו בלבד (לעניין יחס ההחזר) וכי לפחות 20% מתשלומי המשכנתא יירדו מחשבונו של הקרוב.

3. הרכב ההלוואה

הלוואות בריבית משתנה מהוות בשנים האחרונות מקור לדאגה עבור בנק ישראל. זה האחרון חושש שבמקרה של עלייה עתידית של הריבית במשק יגדל ההחזר החודשי בגין הלוואות אלו, וחלק מהלווים לא יוכל עוד לממן את ההחזרים וייהפך לחדל פירעון.

לאור זאת, הגביל הבנק את שיעורן לכדי שני שלישים מההלוואה - כלומר, סך ההלוואות בריבית משתנה לא יעלה על 67% מסך ההלוואה - וגם אז, שיעור ההלוואות שמשתנות בתדירות גבוהה (פחות מחמש שנים) לא יעלה על שליש מההלוואה.

במלים אחרות, הבנק יאשר עד שליש להלוואות פריים, מט"ח ומשתנות לכל תקופה שלא תעלה על חמש שנים, ושליש נוסף (או סך הכל שני שלישים) להלוואות המשתנות בתדירות של חמש שנים או יותר. אין כל מגבלה או מניעה על שיעור ההלוואות בריבית קבועה (צמודה או שאינה צמודה).

4. תקופת ההלוואה

מחירי הדירות הגואים והמגבלות שציינו לעיל גרמו לבנקים בעבר הלא רחוק להציע הלוואות לתקופות של 35 שנה ואף יותר, וזאת במטרה לאפשר החזר חודשי נמוך יותר. באחרונה הגדיר בנק ישראל שהתקופה המקסימלית להלוואות משכנתא לא תעלה על 30 שנה.

החשש של בנק ישראל ממחירי הדירות המאמירים מחד ומריביות השוק הנוחות מאידך אמנם מגביל את יכולותינו כלווים ומייקר לנו את ההלוואות - אך מנגד ייתכן כי "המבוגר האחראי" אכן שומר עלינו ודואג ליציבות עתידנו הפיננסי, כדי לוודא שאכן הפנמנו כולנו את לקחי משבר הסאב־פריים של ארה"ב.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ